物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码-MSC咨询

朮╃劚ⲏESG㲾ꓪ皶◚僓♣溸痓熏㶕焺鿛⺈儱䮅䧹剳儱勨ꆱ2024 年 8 月MSC咨询季刊《洞察2024》1. 以ESG，构建物业服务企业的下一个核心竞争力2. 物业服务ESG，为未来而「卷」3.物业服务企业迈向ESG升级的实战指南序调研目标及范围说明结尾615283437内容物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码 2当前，国内商业领域正面临一系列挑战，房地产市场从快速增长转向平稳发展，新增供应减少，市场需求增长放缓，物业服务企业进入存量竞争时代，物业行业亟需寻找新的差异化竞争优势。存量时代物业竞争趋势下，拥有独特的差异化优势将成为企业突出重围、在竞争中脱颖而出的关键，引入 ESG 标准无疑是推动行业可持续发展的重要方向。新时代下企业可以把握外部趋势，从定位自身 ESG 目标出发，选择适合自身的发展路径，以ESG驱动企业整体品牌升级和服务能力升级。转变是挑战，更是机遇。序物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码 3进入到 21 世纪，各国人民遭受到极端气候变化的负面影响，各国政府均意识到保护地球生态的必要性与急迫性。我国作为世界最大的发展中国家，近年来积极协同世界各方进行环境保护工作，在推进全球生态环境治理及可持续发展等方面有着举足轻重的影响力。随着碳达峰、碳中和的持续推进，我国碳交易市场规模不断扩大，在众多的产业中，房地产和建筑行业作为碳排放的大户，对实现「十四五」的减排号召和2030年碳达峰目标的重要性不言而喻。绿色建筑作为地产及建筑业打造出的重要绿色产品，能最大限度地节约资源，为人们提供健康、舒适和高效的使用空间，对于低碳社会建设、实现可持续发展具有重要意义。物业服务作为地产业高度相关的行业，也作为国民经济中不可或缺的重要一环，关系到民生基本住房品质保障， 关系城市基本社区单元管理。物业服务行业从增量向存量市场竞争转化过程中，物业服务 ESG 是探索多元、差异化竞争优势的重要手段，它能够通过更多元的价值维度框架，深度识别和洞察整个价值链相关者的需求和机遇，最终帮助物业项目实现与相关方形成更良好的互动关系。对企业而言，ESG 不仅是监管机构的要求和高层管理者价值观的体现，也已成为影响投资者决策的因素之一。在国际物业服务企业不断提升 ESG 可持续发展竞争力的当下，我国物业管理行业整体ESG实践水平尚在起步阶段，在双碳政策目标下贯彻 ESG 可持续发展理念变得极为迫切和重要，而企业仍存在众多疑题：n对企业而言 ESG 或可持续发展是什么？n针对物业服务的 ESG 是什么n哪些物业 ESG 举措是最适合企业的？n企业的物业服务面对的实际使用者和外部相关方有哪些？n哪些物业 ESG 举措能回应他们的需求和期待？n除了回应需求外，企业是否可以创造传统物业服务不能提供的额外价值，从而创造额外收益？n……本文将以办公物业市场为例，深入探讨如何通过 ESG 实践引领物业行业走向可持续发展的新路径。调研目标及范围说明物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码 4在第一章中将详细解析物业服务 ESG 的核心知识，以及该项目在国内外的发展趋势：n存量竞争时代企业新的竞争趋势是什么？n物业服务 ESG 是什么，意味着哪些方向，行业内在比拼哪些方向？nESG 的国际趋势是什么样的？第二章我们将为大家讲解物业服务行业相关者有哪些，并分享物业服务同行发展现状：nESG对物业服务来说有什么必要性？n物业服务行业的其他企业是怎么做的？n企业如何传递 ESG 理念？第三章将聚焦战略路径解读，分析物业服务企业该如何进行 ESG 升级：n企业如何选择适合自身的发展路径？n有什么优秀的行业标杆案例，值得参考和学习的经验是什么？主要研究方法：n文献综述n桌面调研n专家访谈n政策研究n案例分析物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码 51.以ESG，构建物业服务企业的下一个核心竞争力物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码 6物业存量竞争时代新机遇存量时代的物业竞争趋势根据国家统计局数据显示，2019 年至 2022 年，全国办公楼竣工面积从 3923 万平方米稳步减少至2612 万平方米，累计降幅达 33 %。与此同时，开工面积也从 7083 万平方米逐年滑落至 3180 万平方米，累计跌幅高达 55 %。这一系列数据清晰地表明，全国办公市场的增量正在迅速减少，预计未来年均增长将控制在 3000 万平方米以内。在写字楼增量市场不断萎缩的背景下，中国办公物业市场的竞争态势愈发激烈。众多上市物业企业纷纷将目光投向了办公物业市场，试图寻找新的增长点。办公物业市场规模的庞大无疑为这些企业提供了广阔的空间，其整体规模达到千亿级别，并预计在未来几年内持续增长。据预测，到 2025 年，办公物业的营收规模有望达到 1419 亿元，管理面积也将大幅增至 16.7 亿平方米。然而，尽管多数上市物业企业（约96%）已积极布局办公物业市场，但大多数企业还未将办公物业作为独立业务板块进行深耕。这导致市场占有率相对较低，尚未出现显著的行业龙头。面对这样的市场格局，国内外物业公司、合资企业和外资设施管理公司等多方势力纷纷加入竞争，使得市场竞争愈发激烈。在这样的竞争环境中，成功把握市场机遇并非易事。由于市场准入门槛和运营难度较高，并非所有企业都能轻松应对。因此，拥有独特的差异化优势将成为企业突出重围、在竞争中脱颖而出的关键。图1｜2018-2022 年全国办公楼开工和竣工面积资料来源：国家统计局100020003000400050006000700080000388461023923708330426603337652232612318020182019202020212022竣工面积开工面积物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码 7面积/万平米差异化方向：市场选择结果反映出对于可持续的认可根据仲量联行于 2021 年出版的《评估办公楼宇净零排放和 ESG 的价值（Valuing Net Zero & ESGfor Offices）》白皮书，绿色物业因其优越的区位条件、完善的物业设施与管理，在质量上具备显著优势，从而有利于实现溢价。白皮书特别针对北京、上海、广州、深圳、成都这五个城市的成熟商办区域进行了详细调研。数据显示，截至 2021 年上半年，绿色认证项目的租金普遍比非绿色认证项目高出 10% ~ 13.3%不等。此外，强劲的租赁需求、稳定的租户结构以及较高的租金也影响着绿色商业地产项目的售价。仲量联行的研究进一步揭示，上述五个城市中，绿色认证办公楼的平均售价比非绿色认证办公楼高出8.9% ~ 14.4% 不等。值得一提的是，LEED 认证建筑因其优质的楼宇质量及品牌租户对绿色建筑认证的需求，获得了更高的市场认可。这使得 LEED 认证项目通常能够实现更高的出租率和更低的空置率：其出租率往往超出平均水平 20% 以上，而空置率则比非认证项目低 4%。图2｜租户目前对具备绿色认证的办公楼物业有何看法资料来源：世邦魏理仕研究部在租金相近的情况下，有意愿搬迁至该办公楼中有意愿为搬迁至该类办公楼并支付租金溢价认为其他建筑属性如区位、设施更重要，但偏好绿色楼宇不确定/不关注图3｜对目前所在项目的