固收深度报告：一文读懂城投收储政策进程及模式

东吴证券研究所 1 / 25 请务必阅读正文之后的免责声明部分 固收深度报告 20240805 一文读懂城投收储政策进程及模式 2024 年 08 月 05 日 证券分析师 李勇 执业证书：S0600519040001 010-66573671 liyong@dwzq.com.cn 证券分析师 徐津晶 执业证书：S0600523110001 xujj@dwzq.com.cn 相关研究 《如何看待 8 月的流动性环境？》 2024-08-04 《 二 级 资 本 债 周 度 数 据 跟 踪（20240729-20240802）》 2024-08-04 [Table_Tag] [Table_Summary] 观点 ◼ 政策背景：1）当前，中国房地产行业库存问题严重，接近上一周期库存顶点，商品房去化周期和存销比同样处于历史相对高位，因此存量房去库存是现下盘活地方资产负债表、提振市场信心的重要环节。2）房地产高库存压力主要源于需求不足及监管约束趋严趋紧，房企融资渠道不断受限，或进一步影响房企的供给能力，新建房源减少、在建房源递延，消费者对房地产的信心及预期下降，长此以往将导致地产恢复的内生动力严重不足，库存水平居高不下，陷入“供给-需求-供给”的负面循环。 ◼ 政策进程：1）棚改货币化安置是上一轮去库存的主要动力之一：城投参与收储最早可追溯至 2014-2015 年，推行目的在于满足保障房需求与加快库存去化。2015 年的中央经济工作会议提出住房保障要逐步实行实物保障与货币补贴并举，将部分存量房转为公租房和安置房，因此或可将上一轮棚改货币化安置视为具有城投收储性质的政策雏形。具体来说，2014 年央行为推动棚改货币化安置政策配套推出 PSL 工具，为地方政府提供足以支持棚改计划的资金来源。此后 2015-2018 年，棚改货币化安置步入向全国推广的高峰期，PSL 投放额度也伴随棚改执行节奏变化而相应增减，不仅助力实现商品房库存去化，也一定程度上助推房地产投资和销售的增长。2) 本轮城投收储主要出发点转变为提升保障性租赁需求：2022 年以来，棚改进程逐渐接近尾声，城投收储的目标从满足保障性安置需求转变为满足保障性租赁需求。2022 年起，全国各地不少城市开始试点推行收购存量房源以进行城投收储的探索，试点案例的主要资金来源为自筹。直至央行先后于 2023 年 2 月设立 1000 亿元“租赁住房贷款支持计划”、2024 年 5 月设立 3000 亿元“保障性住房再贷款”，前者并入后者管理，用于支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，自此“城投收储”资金来源进一步拓展，政策迈入在全国范围内推广的新阶段。 ◼ 收储模式分析：1）对商品房新房收储的对应政策即为 3000 亿元保障性住房再贷款收储政策，具体模式包括：a）棚改货币化安置模式：政府组织购买和政府集中采购分别由政府通过与房企、中介机构合作或集中采购的方式购买房屋产权或使用权用于安置棚户区居民，而直接货币补偿指政府直接给予棚户区居民货币用于购买房屋或支付其他相关费用，三类方式均秉持自愿原则。b）直接收购模式：自筹资金模式指城投平台通过银行贷款等渠道筹集资金，通过公开招投标模式收购当地存量房源，完成改造后作为人才房或租赁储备用房，租赁住房贷款支持计划则采取“先贷后借”机制，金融机构先提供贷款、央行后按贷款本金的 100%予以资金支持，市级城投旗下子公司作为实际运营主体承接专项贷款。c）专项基金模式：由中心城市基金下设纾困专项基金，再由纾困专项基金根据待盘活项目情况一对一设立子基金，随后借由子基金将自有或募集资金注入待纾困项目或其背后的地产企业，推动待纾困项目顺利完工交付，之后通过后续销售实现退出。d）统贷统还模式：由政府指定一家主体向国开行申请贷款额度，资金通过该主体投入到具体项目后，再由该项目主体或者平台统筹安排偿还资金，其中城投平台参与方式为作为统贷统还主体，向银行申请贷款并拨付，还款资金来源为土地综合收益或其他方式筹措资金。e）除了针对已建未售的存量商品房执行收储，伴随国家宏观调控和房地产行业形势变化，城投平台参与收储的一种衍生情形是协助房地产项目纾困，包括收并购模式、股权收购模式、破产重整模式与项目托管代建模式。此变化兴起于 2022 年，原因在于彼时地产行业面临一旦房价停止上涨即可能导致房企资金链紧张甚至断裂、交房延期、住房贷款不良率上升、系统性金融风险可能一触即发的严重后果，为政府和城投平台的介入提供必要性依据。2）对二手房收储的对应政策为存量房“以旧换新”政策，具体模式包括：直接收购模式、预付租金模式、代购售新模式、换房平台模式和直接补贴模式。 ◼ 风险提示：数据统计偏差；行业政策风险；部分房企经营风险。 请务必阅读正文之后的免责声明部分 固收深度报告 东吴证券研究所 2 / 25 内容目录 1. 政策背景 .............................................................................................................................................. 4 2. 政策进程 .............................................................................................................................................. 6 2.1. 棚改货币化安置是上一轮去库存的主要动力之一................................................................. 6 2.2. 本轮城投收储核心主要出发点转变为提升保障性租赁需求................................................. 9 3. 收储模式分析 .................................................................................................................................... 11 3.1. 城投收储商品房新房具体模式............................................................................................... 11 3.1.1. 棚改货币化安置模式..................................................................................................... 11 3.1.2. 直接收购模式..................................................................