上海二手房成交再创年内新高

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 上海二手房成交再创年内新高 [Table_Title2] able_Summary] 重点关注|二手房成交量创新高，房价涨了吗？ 12 月第二周 15 城二手房周成交仍处年内高点，上海再创年内新高，相当于年内次高点（12 月第一周）的104%，深圳、北京分别为年内高点的 96%、95%。成交量高位背后，房价如何变动？ 因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大，我们主要观察二手房价。目前仍然更新的周度数据是 Wind 披露的二手房出售挂牌价指数、中指院披露的二手房成交价格；月度数据是国家统计局公布的二手房价格指数，目前暂未更新 11 月数据。 Wind 数据显示，12 月 2-8 日，上海、北京二手房挂牌价环比分别下滑 0.6%、0.4%，较“924 政策”前一周分别下滑 2.3%、2.4%。“924 政策”以来，国庆节一周，上海二手房挂牌价环比上涨 0.5%，随后挂牌价再次震荡下滑，而北京二手房挂牌价在“924 政策”后延续下滑趋势。 中指院披露的二手房成交价格更新至 11 月 25 日-12 月 1 日。上海、北京二手房价趋于上涨，12 月初相当于恢复到 9 月下旬水平，后续仍需观察。上海方面，10 月底以来震荡回升，11 月 25 日-12 月 1 日二手房价环比小幅上涨 1.1%达到 5.4 万元/方，相当于恢复到 9 月 16-22 日水平。北京方面，10 月底以来同样震荡回升，11 月25 日-12 月 1 日二手房价环比小幅上涨 1.0%达到 5.8 万元/方，约恢复到 9 月 23-29 日。 12 月第二周，15 城二手房周成交环比下滑 10%，相当于年内高点的 90% 12 月第二周（12 月 6-12 日），15 城二手房成交 276 万方，环比下滑 10%，较 2023 年同期增长 51%，较2015-2022 年同期均值增长 61%。回顾“924政策”后二手房成交恢复情况，恢复时间点与新房类似，但反弹幅度比新房高。上半年的周度成交高点出现在 6 月底，下半年的四个高点出现在 10 月最后一周、11 月最后一周、12 月第一周、12 月第二周，分别达到上半年高点的 112%、101%、137%、122%。12 月第二周二手房成交量仍处于年内高位。 观察京沪深二手房成交，12 月第二周三地二手房成交量仍然在高位，其中上海创年内新高，相当于年内周成交次高点的 104%，深圳、北京分别为年内高点的 96%、95%。 具体来看，12 月第二周（12 月 6-12 日）上海二手房成交 58 万方，环比增长 4%，再创年内新高，是年内次高点（12 月第一周）的 104%，是“924 政策”前一周的 154%。 深圳二手房成交 23 万方，环比下滑 6%，是年内高点（12 月第一周）的96%，是“924 政策”前一周的329%。北京二手房成交50 万方，环比下滑5%，是年内高点（12 月第一周）的 95%，是“924 政策”前一周的 243%。 12 月第二周，50 城新房周成交环比下滑 8%，相当于年内高点的 79% 12 月第二周（12 月 6-12 日），50 城新房成交面积 422 万方，环比下滑 8%。为观察政策效果，进一步与 11月、10 月、9 月“非月底周”相比，12 月第二周成交面积约相当于 11 月“非月底周”均值的 121%、10 月“非月底周” 均值的 144%、9 月“非月底周” 均值的 181%，政策提振效果仍然显著。12 月第二周成交量达到年内高点的 79%，低于前一周的 85%。 注：“924”政策主要包括降低存量房贷利率，统一首、二套房最低首付比例到 15%等。 相比往年同期，今年 12 月 6-12 日新房成交环比下滑 8%，表现弱于 2015-2023 年同期环比均值（-5%）。成交体量方面，今年 12 月 6-12 日较 2023 年同期增长 8%，不过较 2015-2022 年同期均值低 29%。一线城市新房成交表现较好，环比增长 19%，同比增长 42%。 观察京沪深新房成交，12 月第二周深圳创年内新高，相当于年内次高点的 102%。北京、上海分别为年内高点的 61%、48%。 证券研究报告|固收点评报告 [Table_Date] 2024 年 12 月 15 日 证券研究报告|固收点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 具体来看，12 月 6-12 日，深圳新房成交 21 万方，环比增长 29%，创年内成交新高，是年内成交次高点（11 月第二周）的 102%，是“924 政策”前一周的 427%。北京新房成交 26 万方，环比增长 23%，是年内高点（7 月初）的 61%，是“924 政策”前一周的 170%。上海新房成交 30 万方，环比下滑 13%，是年内成交高点（10 月最后一周）的 48%，是“924 政策”前一周的 143%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 [Table_Author] 分析师：肖金川 分析师：黄晓曦 联系人：洪青青 邮箱：xiaojc@hx168.com.cn 邮箱：huangxx1@hx168.com.cn 邮箱：hongqq@hx168.com.cn SAC NO：S1120524030004 SAC NO：S1120524040002 证券研究报告|固收点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 图 1.1：12 月 2-8 日上海、北京二手房挂牌价环比分别下滑 0.6%、0.4% 资料来源：WIND，华西证券研究所 图 1.2：11 月上海、北京二手房价均呈现出震荡上升趋势 资料来源：WIND，华西证券研究所 901201501802102402015-03-302017-03-302019-03-302021-03-302023-03-30上 海 :二手房出售挂牌价指数北 京 :二手房出售挂牌价指数50000520005400056000580006000062000640006600068000上 海二手商品住宅成交价格（元/平方米）北 京二手商品住宅成交价格（元/平方米） 证券研究报告|固收点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 图 2.1：15 城二手房成交（万方）：12 月 1-12 日同比+79%，11 月同比+15%， 24 年累计同比+3% 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 图 2.2：15 城二手房成交：12 月 6-12 日成交 276 万方，环比下滑 10% 资料来源：WIND，华西证券研究所 05010015020025030035001-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-0115城二手房周成交规模（万方）201920202021202220232024050