房地产行业最新观点及1-11月数据深度解读：单月销量同比由负转正，一线城市新房房价“止跌”

敬请阅读末页的重要说明 2024 年 12 月 16 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 1-11 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 11 月单月销售面积基期调整同比增速+3.2%（较上月增加 4.8pct），11 月环比+7.1%（过去五年平均+8.7%），1-11 月基期调整累计同比-14.3%，单月销量同比自 21 年 7 月份以来首次转正，统计局口径销售数据持续边际改善，主要是 9 月末以来多个重要会议表态以及相关政策逐步落地推动居民购房情绪维持相对高位，同时部分城市相对充足的现房也匹配了这种需求的释放；据高频数据，12 月 1-12 日销量同比正增速较 11 月单月扩大 7pct 至+13%，短期市场热度仍相对较高，往后可关注城中村及危旧房改造货币化安置以及去库存等相关举措落地后对销售数据的带动； ❑ 11 月单月竣工面积基期调整同比增速为-38.8%（较上月减少 18.7pct），1-11月累计同比-26.2%，根据销售等领先指标，维持判断“竣工同比或在 25 年之前处于低位，25 年初或存阶段性弱反弹，但大周期或仍向下”； 11 月单月新开工面积基期调整同比增速为-26.8%（较上月减少 0.1pct），1-11月累计同比-23.0%，根据拿地对新开工的领先关系，维持判断“新开工跌幅或在四季度扩大”；中期角度，判断新开工或仍受限于高能级城市土地供给及房企现金流约束，仍有下行压力； 11 月单月投资金额基期调整同比增速为-11.6%（较上月增加 0.8pct），1-11月基期调整累计同比-10.4%，单月投资同比主要滞后反映过去两年行业规模的收缩，在销售热度持续回升背景下，房企整体施工强度或有所恢复，带动单月投资同比增速小幅回升，投资弹性受制于施工面积这一存量指标属性； ❑ 11 月单月到位资金基期调整同比增速-4.8%（较上月增加 6.0pct），1-11 月累计同比-18.0%，结构上“国内贷款”同比增速回升，与新开工同比剪刀差进一步扩大，或有“白名单”等落地的贡献；“自筹资金”同比增速略有回升；“销售类到位资金”同比走势同步于销售额实现由负转正； 11 月末房地产行业资金链指数趋势值略有回升（114%），但仍处于历史较低水平，往后看，在供需两端政策逐步落地下，部分企业资金面有望改善； 11 月 70 城新房房价下跌城市数量明显减少，一线城市新房房价“止跌”。11 月 70 城新房房价环比-0.2%（较上月+0.3pct）；其中，一线城市新房房价环比持平（+0.2pct）；70 城新房房价环比下跌城市数减少 14 个至 49 个； ❑ 投资建议：（一）强调重视“先信用、后供需”的修复机会。中央经济工作会议提出“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”表述下判断收购商品房和存量土地政策或持续推进，助力改善房地产市场供需关系以及地方政府和房企主体的流动性。（二）“持续用力推动房地产市场止跌回稳”表述中“持续用力”或是关键，不排除后续有更多的长效政策以及超常规逆周期调节措施出台的可能，而供需双向均是可能考虑的范围。（三）重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境或较二手房更早出现边际改善的可能。目前已进入观察窗口，高品质住宅供给的放量以及净租金回报率与房贷利率之差收窄或是观察变量 。（四）关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21 年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转。 房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【华润置地】【中国海外发展】【龙湖集团】【金地集团】【保利发展】等的差异化机会，偏区域型标的【滨江集团】【越秀地产】【城投控股】【城建发展】【合肥城建】【南京高科】等；另关注产业链及生态链。 ❑ 风险提示：政策落地情况不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 265 5.2 总市值（十亿元） 3206.3 3.7 流通市值（十亿元） 3020.0 3.8 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 0.2 37.3 16.5 相对表现 4.6 25.8 -0.2 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《新房及二手房网签面积同比边际改善，成交量信心指数边际下降——样本城市周度高频数据全追踪》2024-12-15 2、《短期数据反弹背景下提出“持续用力”或表明政策决心——中央经济工作会议点评》2024-12-13 3、《货币适度宽松信号或有助于唤醒房地产受益的“肌肉记忆”——中共中央政治局会议点评》2024-12-10 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 S1090524080003 lishengtian@cmschina.com.cn -30-20-10010203040Dec/23Apr/24Aug/24Nov/24(%)房地产沪深300单月销量同比由负转正，一线城市新房房价“止跌” 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 24 年 1-11 月全国房地产相关数据，1-11 月累计房地产销售面积 8.61 亿平，累计同比（基期调整）-14.3%；房地产销售金额 8.51 万亿元，累计同比（基期调整）-19.2%；新开工面积 6.73 亿平，累计同比（基期调整）-23.0%；竣工面积 4.82 亿平，累计同比（基期调整）-26.2%；开发投资额 9.36 万亿元，累计同比（基期调整）-10.4%；到位资金 9.66 万亿元，累计同比（基期调整）-18.0%； 图 1：统计局房地产行业数据简析 资料来源：统计局，Wind，招商证券 备注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（一）进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。（二）加强商品房销售数据审核，剔除退房和具有抵押性质等非商品房销售数据。（三）加强统计执法，对发现的问题数据按照相关规定进行了改正。 （2）统计局公布 24 年 11 月份 70 城大中城市房价指数，70 城新房房价环比-0.20%，其中一线城市环比基本持平，二线城市环比-0.10%，三线城市环比-0.30%；二手房房价环比-0.35%，其中一线城市环比+0.40%，二线城市环比-0.20%，三线城市环比-0.50%； （3）统计局公布 24 年 11 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比-0.1%，同比-0.3%。 图 2：11 月份 70