地产“抄底”时机到了？财政部旗下信达地产联合控股股东，掷出200亿地产纾困基金

导语：中国信达是财政部加杆杆和化债的核心平台，而信达地产又是中国信达在地产行业化债的核心平台。 作者：市值风云 App：木盒 地产“抄底”时机到了？财政部旗下信达地产联合控股股东，掷出 200 亿地产纾困基金 近几年中国房地产市场风雨飘摇，连万科都生死未卜——倾巢之下，岂有完卵。 事实上，风云君很早在 2022 年 3 月对万科 2021 年年报点评时，就抛出地产行业投资者逻辑已变的观点，并不认同地产行业胜者为王的投资逻辑。 （市值风云 App） 因为地产已经告别以前高周转、高负债和高毛利率的情况，基于 ROE=周转率*负债率*净利率，很容易就推导出地产将从高 ROE 向低 ROE 切换，所以那时候风云君的观点就是未来的房地产其实就类似于基建公司，毫无股东投资价值。 站在现在这个时间点，地产行业投资只有一个思路——化债捡漏！ 恰巧地产行业就有一家上市公司——信达地产（600657.SH），相对比较特殊。 信达地产起源于中国信达成立时，中国建设银行划转中国信达 9 家资本金实体，2008年 12 月成功重组上市，实际控制人是财政部，控股股东是中国信达资产管理公司（简称”中国信达“）。 （2024 年 9 月末信达地产股权结构，浙商证券） 中国信达是财政部主要控股的中央金融企业，著名的四大 AMC 公司之一，2023 年12 月 12 日在香港联交所主板上市（1359.HK）。 （2024 年 9 月 26 日中国信达产股权结构，浙商证券） 回顾中国信达 1999 年成立之时，最早定位就是有效化解金融风险、维护金融体系稳定、助推国有银行和国有企业改革发展而成立的首家金融资产管理公司。 在目前地产行业出现低迷和危机的时候，四大 AMC 是中央资产进行维稳、纾困以及债务化解的平台，特别是 2024 年 11 月 AMC 政策出台，某种意义上属于地产化债政策的升级，就是要下场对房地产市场救市从而“止跌回稳”。 （《关于金融资产管理公司不良资产业务管理办法的通知》内容） 所以，中国信达和信达地产背靠财政部，从信用支持和理论上无限资金的角度，而且是源头资金流出，能很好地享受到流动性的溢价，即能大幅便宜折价拿到那些不良资产。 假如从后续房价回归或者上涨的思路去投资的话，已经不能买暴雷的恒大、融创、碧桂园，也不能买去杆杆的金科、万科等，因为好的资产都被卖掉了，最好的选择其实是中国信达和保险这些有资金能大幅捡便宜资产的公司。 2025 年 1 月，信达地产与中国信达合伙成立房地产行业存量资产纾困盘活基金，认缴规模为 200.01 亿，其中中国信达任优先级有限合伙人，信达地产任劣后级有限合伙人，各出资 100 亿。 （2025 年 1 月 9 日公司公告） 投资方向是房地产行业风险项目，具体投资标的包括债权、股权（含合伙企业份额）、实物类不良资产等，参与路径还需根据标的项目情况确定，主要是盘活基金投资于问题机构、问题资产、低效资产等。 风云君认为，这个公告就是此前 AMC 政策的落地项目之一。 这次纾困盘活基金信达地产出资 100 亿，但是其实信达地产 2024 年三季度只有现金 51 亿，没那么多现金，资产负债率还是蛮高（68.7%），可能银行借款相对较难，估计也是股东爸爸支持资金。 另外，信达地产核心业务还是房地产开发，主要是以住宅为主，集中在二三线城市： 业务遍布浙江、安徽、江苏、广东、山东、湖北、四川、陕西、海南、北京、天津、上海、重庆等省市近三十个城市；从土储分布上来看，截至 2024 年 9 月末公司在开发项目未售面积为 84.2 万平，其中一线、二线、三四线城市占比分别为 8%、57.3%、34.8%。 所以这一波地产市场低迷依然对其有负面影响，2021 年之后收入和利润相比之前下滑明显。 （营业收入，市值风云 APP 吾股大数据） （净利润，市值风云 APP 吾股大数据） 2025 年 1 月 18 日，信达地产披露 2024 年业绩，归母净利润为-7.3 亿到-6.0 亿之间，亏损进一步加大。 （2024 年亏损的原因） 信达地产很明显意识到地产开发的弊端，想借助控股股东中国信达的资源，除公开市场拍卖获得项目之外，还可以通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、项目监管等多种方式获取项目。 即试图从房地产开发向代建、投资并购、管理服务等多元化项目转型。 （公司 2023 年年报公告）