2024-2025年上海楼市年报-或跃在渊无咎-同策研究院2025.1

“或跃在渊，无咎”2024-2025年上海楼市年报2025年1月“或跃在渊，无咎”：表示龙或跳跃于深渊之中，没有过错。这意味着在一个结构体系里，当具备了一定的能力和条件后，处于一种可进可退、积极探索尝试新领域或新高度的状态，此时即便面临风险和不确定性，但只要谨慎行事，就有机会突破现有结构的限制，实现向上跃升或开拓新的局面，是一种处于关键节点的潜在机会Contents目录Part 1、弱美元周期下的中国经济对策Part 2、2024年上海楼市发展特征Part 3、上海典型客群分析Part 4、房地产市场趋势&策略2024年国内外经济地产大事件•11月6日，特朗普宣布在2024年总统选举中获胜 ，将于2025年1月20日正式就职 •9 月美联储不同寻常地以 50BP 开启降息周期，11 月降息 25BP，将联邦基准利率降至 4.5%-4.75%•2024年4月、9月和12月，中央政治局对楼市连续表态，强调稳住楼市•2 月，央行实施了全面降准 0.5 个百分点；•9 月 27 日起，央行再次下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点 ，预计释放长期流动性约 1 万亿元•2024年1月31日，习近平在中共中央政治局第十一次集体学习时强调，加快发展新质生产力，扎实推进高质量发展•11月8日，十四届全国人大常委会审议通过：增加地方政府债务限额6万亿元，用于置换存量隐性债务1 弱美元周期下的中国经济对策未来房地产的趋势预判主要遵循两条逻辑主线：1、大美元周期；2、中国的化债进程两条主线2• 化债进程2026年至2028年，美元周期大概率进入实质性下行通道，这将对中国的货币政策及房地产市场产生较大影响在经历2015年至2022年间，三次化债进程后，2024年10月，财政部新闻发布会上官宣：“拟一次性增加较大规模债务限额，置换地方政府存量隐性债务，加大力度支持地方化解债务风险。”• 美元周期1美元大周期为18-19年，根据周期趋势外推，2025-2028年美元周期进入实质下行阶段，考虑到美联储近期连续降息，美元周期下降趋势逐渐增强未来4年美元进入下行周期数据来源：Wind数据建模：同策研究院-0.4-0.3-0.2-0.100.10.20.30.40204060801001201401601801971-011972-011973-011974-011975-011976-011977-011978-011979-011980-011981-011982-011983-011984-011985-011986-011987-011988-011989-011990-011991-011992-011993-011994-011995-011996-011997-011998-011999-012000-012001-012002-012003-012004-012005-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-012025-01E2026-1E2027-1E2028-1E美元指数美元指数周期拟合周期预测美元指数周期拟合数1971-2024年 美元指数走势及周期预测美元大周期18-19年左右•2024 年 9 月 18 日，美联储开启本轮降息周期，首次降息 50 个基点•12 月 18 日，美联储宣布继续降息 25 个基点05101520252001-012002-012003-012004-012005-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-01大型金融机构存款准备金率3年期存款利率1年期存款利率对比前一轮弱美元周期，考虑到国际货币流入推升基础货币，央行采取货币紧缩政策来降低货币乘数，旨在平抑资产上涨压力中国货币政策采取“宽货币紧信用”数据来源：Wind%2001-2024年 中国存款准备金率及存款利率变化对比前一轮弱美元周期，中国的货币政策主要以收紧为主次贷危机，可视为外部冲击01234567890510152025303540452002-032003-032004-032005-032006-032007-032008-032009-032010-032011-032012-032013-032014-032015-032016-032017-032018-032019-032020-032021-032022-032023-032024-03基础货币货币乘数万亿乘数2001-2024年 中国基础货币及货币乘数变化弱美元周期内，国际热钱流入推升基础货币，降低货币乘数平抑资产上涨压力在过去的40年里，中国经济依靠人力资本驱动为主（80%），实物资本存量驱动为辅（20%）的增长模式。但近5年来看，实际GDP增速低于潜在GDP增速，未来通过TFP稳定经济增长是趋势，这也是提出“新质生产力”的底层逻辑经济驱动逻辑已改变数据来源：Wind数据建模：同策研究院-5%0%5%10%15%20%25%1985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年2003年2005年2007年2009年2011年2013年2015年2017年2019年2021年2023年TFP（全要素生产率）人力资本存量增速实物资本存量增速1985-2023年 中国人力资本存量、实物资本存量和TFP变化率0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0%2%4%6%8%10%12%14%16%1985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年2003年2005年2007年2009年2011年2013年2015年2017年2019年2021年2023年实际GDP增速潜在GDP增速1985-2023年 中国实际GDP增速与潜在GDP增速对比GDP增速全要素生产率（涵盖除劳动力和实物资本之外的所有可能影响经济增长的因素，其中最重要的是技术和制度）实物资本（包括厂房设备、交通工具等有形资产）人力资本（劳动力质量）劳动力数量生产函数政治局关于房地产的提法始终围绕“化解重点领域风险”，需要注意的是，2024年9月政治局关于房地产市场“止跌回稳”的表述前提是“努力完成全年经济发展目标”，房地产定位未出现实质性重大变化定调房地产始终在防风险2024年4月30日 政治局会议要持续防范化解重点领域风险1、继续坚持因城施策，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益；2、要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施2024年9月26日 政治局会议努力完成全年经济发展目标1、要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大 “白名单” 项目贷款投放力度，支持