2024年园区基础设施公募REITs运营分析与2025年展望

资产证券化市场研究报告 1 2024 年园区基础设施公募 REITs 运营分析与 2025 年展望 金融结构评级部 谈俊 金颖 曲洪泽 摘要： 2024 年，受产业园供给新增较多、需求整体偏弱影响，已披露完整当年季度报告的 9 支园区基础设施公募 REITs 中超过一半的产品底层资产出租率同比呈现下滑。部分园区采取了以价换量的策略，也不乏出现量价齐跌的情况。基金收入方面，底层资产为标准厂房的国君东久新经济 REIT 2024 年同比保持增长，华安张江产业园 REIT 和博时蛇口产园 REIT 受 2023 年扩募影响虽呈同比增长，但仍较扩募时预测有所下滑，其余产品基金收入同比均不同程度下滑。其中，建信中关村 REIT 同比下滑 20%，中金湖北科投光谷 REIT 较首发预测下滑 9%。可供分配金额方面，扩募的两支产品同样较扩募预测有所下滑，其余产品的可供分配金额同比均不同程度下滑，其中建信中关村 REIT 和国君临港创新产业园 REIT降幅分别为 48%和 15%，园区 REITs 产品的业绩表现明显弱于上年。现金流分派率方面，多数产品均介于 3.94-5.11%，其中国君东久新经济 REIT、华夏合肥高新 REIT 以及中金湖北科投光谷 REIT 排名靠前。 从上市首日表现来看，2024 年发行的 7 支园区基础设施公募 REITs 首日情绪较为平淡，除广发成都高投 REIT 首日涨幅近 9%外，其余园区 REITs 产品首日涨幅均介于 0-1.5%区间。从价格走势来看，2024 年园区基础设施公募 REITs自开年延续上年四季度的承压之后开启了修复，多数产品的二级市场表现有所回暖。相较发行价而言，2024 年末仍有 8 支产品处于折价状态，占到年末已上市产品的一半。但与大盘指数相比，近半数产品自发行价买入后仍可跑赢上证指数。 从持有人情况来看，园区基础设施公募 REITs 的主要投资者包括原始权益人及关联方、产业投资者、券商和保险等，整体持仓占比均值分别在 34%、7%、8%和 10%；基金、信托、私募等资金持仓占比整体较小。市场专业投资机构中，券商和险资活跃度较高，险资还可通过自营、理财、FOF 等方式对园区 REITs 产品进行投资。持有人变化方面，2024 年上半年，东吴苏园产业 REIT 和建信中关村 REIT 获得了原始权益人的增持；期间券商主要增持博时蛇口产园 REIT、建信中关村 REIT 等产品，主要减持东吴苏园产业 REIT、华夏合肥高新 REIT 和国君临港创新产业园 REIT 等产品；而保险的配置方向大多与券商相反，其主要增持华夏合肥高新 REIT、华夏和达高科 REIT 等产品，减持了建信中关村 REIT 等产品。 新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 2 展望未来，短期内，在供给增加与需求侧偏弱的背景下，产业园经营可能仍面临较大压力。产业园的整体出租率和出租单价仍然承压，更多的企业或许会采取以价换量策略，进而压制园区 REITs 产品的估值。长期来看，随着产业园区供给速度放缓，加之政府出台的一揽子增量政策以支持经济稳定增长，产业园区供需压力有望逐步缓解。 目前园区 REITs 二级市场首发热度偏平淡，未来在公募 REITs 全面进入常态化发行后，园区 REITs 产品将更多受到产品基本面以及宏观利率变化等因素的影响，整体上经营业绩稳定、基金分红表现较优的园区 REITs 产品将继续得到追捧。另外，发改委 1014 号文对园区基础设施项目的单体建筑要求可拓宽至符合特定条件的酒店和配套底商，为 REITs 市场吸纳更多优质产业园项目提供了可能，混合业态的资产或将在一定程度上改善后续园区板块产品的业绩表现。 一、 行业概况分析 产业园区作为推动区域经济发展的重要载体，其发展较好地促进了国内经济的发展，但近年来其发展亦遭遇一定瓶颈。产业园区的供应规模持续扩大，然而需求方面却呈现出缩减态势，这一趋势直接导致了市场上供需失衡的现象。在一些主要城市中，产业园区的空置率正不断攀升，与此同时，租金水平也呈现出持续下降的趋势。2024 年，产业园区新设企业数量减少，同时客户退租、减少租赁面积的现象较为普遍，即使园区普遍以价换量，也难以有效提升出租率，园区招商难度加大。 从供应端来看，2019-2022 年全国 300 城工业用地推出及成交用地面积逐年上升，2022 年达到峰值后，2023 年逐步回落，2024 年推出及成交面积分别为 12.89亿平方米和 10.94 亿平方米，同比降幅约 15-16%。2024 年出让的工业用地面积虽呈现下滑，但仍将对未来市场带来较大规模的供应增量。其次，从竣工情况来看，厂房及建筑物竣工面积于 2021-2023 年保持双位数增长，2024 年转为同比下降 0.8%，竣工面积达到 6.91 亿平方米，规模仍较大；办公用房竣工面积虽呈波动下降趋势，但 2024 年竣工面积仍有 1.28 亿平方米。整体来看，从较大的工业用地出让规模以及厂房、办公等建筑竣工规模来判断，短期产业园区供应端压力仍较为明显。 新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 3 图表1. 全国 300 城工业用地推出及成交 情况 资料来源：CREIS 中指数据库 图表2. 全国厂房及建筑物与办公用房竣工面积情况 资料来源：Wind 从工业用地城市分布来看，2020-2024 年，一线城市工业用地成交面积占比分别为 1.06%、1.12%、1.10%、1.40%和 1.25%，2024 年产业园开发及运营商逐渐向核心城市集中趋势有所放缓，当年四大一线城市工业用地成交面积同比下降25%，高于全国降幅水平，当年广州工业用地成交面积在一线城市中的占比近51%，比重明显增加。2024 年，二线城市和三四线城市工业用地成交面积占比分别为 16.06%和 82.69%。 图表3. 一线城市工业用地成交面积占全国300 城比重变化 资料来源：CREIS 中指数据库 图表4. 一线城市工业用地成交面积结构 分布 资料来源：CREIS 中指数据库 总体来看，经济仍处于弱复苏阶段，产业园需求仍将偏弱，而随着前端工业用地持续推出以及厂房办公建筑竣工大规模入市，产业园的供应量仍将保持充足，预计短期产业园行业仍将承压。以上海和广州为例，据高力国际数据，2024 年第四季度，上海产业园区租金环比下降 3.1%，全市平均租金降至 3.41 元/平/天，全年累计下降 13%。同期，空置率达 28.2%，环比上升 0.8 个百分点，同比上升 5.7个百分点。据世邦魏理仕发布的数据，2024 年广州产业园区租金面价同比下跌6.2%，至年末的 135.0 元/平/月。 0%1%2%050,000100,000150,000200,00020202021202220232024成交用地总面积(万平)一线城市成交用地面积占比0%20%40%60%80%100%20202021202220232024广州市上海市深圳市北京市新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 4 二、 园区基础设施公募 REITs 发行情况 截至 2024 年末，国内已累计发行园区基础设施公募 REITs 产品 16 支，累计发行规