房地产行业研究：2025地方两会专题，重点关注城更和收储两条主线

敬请参阅最后一页特别声明 1 投资逻辑： 城市更新/城中村改造：推进城市更新，发力城中村改造。在各省市工作报告中，共有 22 个省市（占比 71%）明确提出城市更新行动计划，有 17 个省市（占比 55%）明确提出城中村改造工作，表明 2025 年城市更新及城中村改造或是各地住建的工作重点之一。我们认为体现出中央对于城市更新的重视及支持，城市更新是今年扩内需、稳投资、促消费的重要抓手，预计年内各地城市更新行动有望加速落地，对此相关配套政策有望持续完善，打通堵点。 保障房：十四五收官之年，筹建数量有所下降。根据各地两会及住建部门披露的数据，2025 年已披露的省份的保障性住房/保障性租赁住房的筹集建设计划量普遍有所下降，主要由于：①十四五计划已步入收官之年，前四年进度较快，则 25 年剩余的工作量较小；②保障房筹建强调“以需定供、以需定建”，经过前期大规模建设后，存量房源需要时间进行消化和分配。 供给端政策：数量上收存量控增量，质量上建设好房子。从各地 25 年的政府工作报告来看，共有 18 个省市计划盘活存量闲置土地资源，其中约 10 个省市明确提出处置/收购存量商品房。随着发行专项债解决资金来源，各地收购存量用地的进度有望提速。此外，随着各地优化供地质量、放开容积率限制、加快建设新一代住宅，有望带动改善性住房需求释放；同时让商品房真正回归商品属性，让能够提供好产品、好服务的改善型开发商能得到更好的发展。 需求端政策：重视释放刚性和改善性住房需求。从政策空间来看，一线城市目前仍有部分限制性政策尚未解除，后续仍有进一步加码空间；从政策发力点来看，未来仍有商品房“以旧换新”、推进现房销售、推进房票安置等刺激需求的政策。整体来看，地产经过连续几年的下滑之后，随着市场悲观情绪有所消减以及宏观经济有改善的预期，2025年需求有望实现止跌回稳。 保交楼进展：2024 年完成情况良好，2025 年打好保交楼攻坚战。根据两会中披露的具体保交楼交付率情况，保交房攻坚战已取得积极进展，大多数省份在过去的一年保交楼任务完成良好，交付进度基本达 90%以上，其中黑龙江、宁夏、青海、湖南等省份保交楼交付率达 100%。考虑到经过 2 年多时间仍未交付的项目大概率存在较大资金缺口，2025 年保交付任务将进入深水区，需要房企和地方政府共同努力推进交付进行。 固定资产投资：2024 年目标完成不及预期，2025 年增速目标维持审慎。根据已披露数据的省份中来看，2024 年仅西藏、宁夏、江西、河北 4 省固投实际增速达到或超过目标，其余 12 省低于目标。在已披露 2025 年目标的省份中，半数以上（10 个）省份选择下调增速目标，反映地方政府正逐步淡化“投资驱动”的路径依赖。 投资建议： 根据两会披露的信息，2025 年有望进一步推进城中村改造，有望刺激购房需求；供给端收存量控增量利好行业供给维持低位，整体供需持续好转。此外，近年来保交楼完成良好有利于居民购房信心修复，考虑到未来仍有刺激需求的政策空间，2025 年地产实现“止跌回稳”的目标概率较大。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示： 政策出台进度及力度不及预期；宽松政策对市场提振效果不佳；房企出现债务违约 行业专题研究报告 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 内容目录 一、城市更新/城中村改造：推进城市更新，发力城中村改造........................................... 4 1.1、2025 年各地均提及城市更新/城中村改造/老旧危旧改造 ...................................... 4 1.2、2025 年各地老旧小区改造规模普遍下降 .................................................... 6 1.3、城中村改造及货币化/房票安置是影响 25 年楼市的关键因素之一............................... 6 二、保障房：十四五收官之年，筹建数量有所下降.................................................... 8 2.1、各地规划筹建的保障房数量同比下降....................................................... 8 2.2、地方发放租赁补贴....................................................................... 9 三、供给端政策：数量上收存量控增量，质量上建设好房子........................................... 10 3.1、优化存量：收储存量土地&存量商品房是影响 25 年楼市的关键因素之一........................ 10 3.2、控制增量：控制新增用地................................................................ 10 3.3、提高质量：建设“好房子”.............................................................. 11 四、 需求端政策：重视释放刚性和改善性住房需求.................................................. 11 五、 保交楼进展：2024 年完成情况良好，2025 年打好保交楼攻坚战................................... 12 5.1、2024 年回顾：多数省份交付进度超过 90%.................................................. 12 5.2、2025 年展望：“白名单”助力打好保交楼攻坚战 ............................................ 13 六、 固定资产投资：2024 年目标完成不及预期，2025 年增速目标维持审慎............................. 13 6.1、2024 年回顾：债务约束下投资来源有所压缩 ............................................... 13 6.2、2025 年展望：经济转型下投资更重视收益性 ............................................... 14 七、投资建议.........................