房地产行业寻找复苏线索系列报告2之【杭州】：楼市修复领跑全国，“中国硅谷”崭露峥嵘

行业评级：看好2025年3月23日楼市修复领跑全国，“中国硅谷”崭露峥嵘——寻找复苏线索系列报告2 之【杭州】分析师杨凡分析师吴贵伦邮箱yangfan02@stocke.com.cn证书编号S1230524080009电话13916395118证书编号S12305211200012杭州市场：杭州是地产基本面最为优质的城市之一，购买力旺盛，具备率先修复的潜力• 新房：截至2025年1月22日，杭州市商品住宅的库存量约582万方，去化周期仅为9.4个月，是重点30城中去化周期最低的城市。2025年1月杭州市平均开盘去化率达68%，高于重点30城的44%，位列典型城市第6位。2024年杭州市摇号率近40%，平均中签率40.8%，市场热度保持高位。• 二手房：2024年杭州二手房市场活跃度高，市区（不含富阳、临安）成交量创历史新高，达到8.6万套，同比增长31.5%，成交规模位居全国TOP8。 2025年1-2月杭州市二手房成交面积为71.5万方，同比上涨46.8%，市场热度进一步上升，同比涨幅超过24年。二手房市场增幅显著显示出杭州市旺盛的购房需求。• 土地：2024年杭州市土地出让金规模高居全国第三，仅次于北京和上海；平均土拍溢价率全国第二，在重点城市中仅次于深圳。2025年1-2月杭州市共成交22宗涉宅土地，溢价成交18宗，占比82%，溢价率30%以上土地12宗，占比超50%。其中安琪儿地块3个月内，连续3次刷新板块成交楼面价新高，涨幅近1万元/平。我们认为，杭州土地市场持续火热、地王频出，彰显出市场化的房企对杭州市场的看好潜力，且土地价格的上涨也能够提升市场对稳定房价的心理预期。产业发展：战略引领打造人工智能创新高地，寻找“下一个阿里”，开启杭州下一个“黄金二十年”• 杭州市GDP及人口增速均位居全国前列。24年杭州GDP为2.19万亿元，位居全国第8位，同比增长4.7%；24年常住人口1262万人，10年常住人口CAGR达3.6%，其中2023年在千万人口城市中人口增量排名全国第2位。杭州是中国“民营经济第1城”，民营企业“500”强数量连续22年蝉联全国第一，2023年杭州市民营经济占比超过90%。阿里巴巴、网易等互联网巨头崛起在杭州已形成产业集群效应。• “杭州六小龙”企业成为杭州高质量发展样本，彰显了杭州在互联网及AI领域占据优势。对新兴企业的支持上，杭州市在政策引领及配套支持上均走在全国前列，多次强调要成为全国人工智能创新高地，寻找“下一个阿里”，拿到开启杭州发展下一个“黄金二十年”的入场券；营商环境、人才吸引等配套服务支撑齐全共同铸就了城市的创新生态系统。未来杭州市科技产业有望持续快速发展，在经济增速及人口增长方面保持竞争力，也为当地房地产行业的发展奠定基础。投资建议：地产公司的销售情况与市场基本面深度绑定，看好深耕杭州的房企受益于市场率先修复• 杭州在地产行业销售的各项指标中均表现亮眼，是全国地产基本面最为优质的城市之一。此外，杭州市拥有良好的经济基础，在当前高热度的AI领域也拥有热点明星企业，我们看好杭州市在长周期下拥有较强的人口吸引力和房屋购买力，能够保障房地产市场的修复弹性。• 地产公司的销售情况与市场基本面深度绑定，杭州市场基本面优质有助于房企销售通畅。当销售保持通畅的情况下，在手土储能够决定房企未来2-3年的开发和销售。通过计算拿地市占率及销售市占率的差值可以大致计算出房企在杭州市销售市占率的提升空间，我们看好深耕杭州的房企受益于市场率先修复。• 建议关注：①滨江集团-杭州市场相关度最高、市占率提升潜力较大（杭州市销售TOP1，杭州市销售占比近70%，拿地市占率32%，销售市占率为17%）；②绿城中国-杭州市走出的全国型房企，产品力久负盛名（杭州市销售TOP2，杭州市销售占比24%，拿地市占率18%，销售市占率为9%）；③建发国际集团-快速发展地产黑马，中式产品特色鲜明（杭州市销售TOP3，杭州市销售占比20%，拿地市占率16%，销售市占率为6%）。风险提示：杭州市场波动或城市基本面恶化，政策环境改善不及预期，产业落地推进不及预期。目录C O N T E N T S杭州新房市场情况01302 杭州二手房市场情况03杭州产业发展情况04杭州土地市场情况05 投资建议杭州新房市场01Partone401015成交缩量，房价保持稳定•2024年，杭州全年住宅新批上市752.7万㎡，同比下滑34.2%；成交面积788.9万㎡，同比下滑31.0%，成交金额同比下降34.9%。2024年杭州市房地产市场销售面积及金额降至近5年新低，主要原因包括大环境影响下购房信心的下降、供应收缩、外围圈层项目去化减慢等因素。•2024年销售价格为35587元/平，成交均价受共有产权房集中入市影响有所下降，同比下跌4.4%。1.1 新房市场情况-成交量价资料来源：中指研究院，浙商证券研究所；注：图表口径为杭州市区，不含富阳、临安。图：杭州市区（不含富阳、临安）新房成交面积及同比图：杭州市区（不含富阳、临安）新房成交金额及同比3377608834753823249080.3%-42.9%10.0%-34.9%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002020年2021年2022年2023年2024年新房成交金额（亿元，左轴）同比（%，右轴）35735368373971437239355873.1%7.8%-6.2%-4.4%-10%-5%0%5%10%15%010,00020,00030,00040,00050,0002020年2021年2022年2023年2024年新房成交均价（元/平，左轴）同比（%，右轴）图：杭州市区（不含富阳、临安）新房成交价格及同比01016摇号率近40%，市场整体热度保持，购买力丰厚•根据中指研究院统计，2024年杭州市区共计开盘494次，开盘总量为5.2万套。从摇号情况来看，全年共181次需摇号，摇号率达37%。全年共计有12.9万组客户参与登记，平均中签率40.8%，中签率与22及23年维持在同一水准，在多个优质“红盘”支撑下市场整体热度保持。•分区位来看，杭州核心圈层中签率较低，基本控制在10-20%区间，其中滨江集团的潮起江南城、霞映锦绣里均三次开盘触发社保，潮起江南城项目中签率最低达到4.4%，市场整体购买力强劲。1.2 新房市场情况-摇号表现资料来源：中指研究院，浙商证券研究所图：2020-2024年杭州市区新开盘表现图：2024年杭州十区典型触发限售项目年份推盘次数（次）开盘套数（万套）登记人数（万人）平均中签率（%）摇号次数（次）摇号率（%）2020年876 13.0 67.1 19.4%514 58.7%2021年734 13.3 69.6 19.1%459 62.5%2022年560 9.8 25.5 38.4%393 70.2%2023年643 8.2 18.6 44.3%354 55.1%2024年494 5.2 12.9 40.8%181 36.6%项目开发商推盘时间售价产品业态入围人数 中签率↓潮起江南城滨江集团2024/7/2450912高层