房地产行业研究周报：一季度地产指标有何启示？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2025 年 04 月 21 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 师亮 分析师 SAC 执业证书编号：S1110525020001 shiliang@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:“内需”迎发 展 契 机 ， 重 视 板 块 配 置 价 值 》 2025-04-13 2 《房地产-行业研究周报:如何看待关税 影 响 下 “ 稳 地 产 ” 重 要 性 ？ 》 2025-04-06 3 《房地产-行业点评:销售走弱，局部复苏——25 年 3 月百强房企销售点评》 2025-04-01 行业走势图 一季度地产指标有何启示？ 行业追踪（2025.4.13-2025.4.19） 一季度“止跌企稳”见效，审慎看待 Q2 扰动因素 25Q1 商品房销售面积 2.19 亿平，同比-3.0%，销售额 2.07 万亿元，同比-2.1%。3 月降幅呈收窄趋势与重点城市高频成交数据契合，但与百强销售数据呈现背离，前 3 月百强市占率由前 2 月的 43.4%下降至 38.9%。前期“止跌回稳”政策效果具备成效，对 Q2 基本面走势或需审慎看待，可能存在因基数变化、城市热度差异、价格下行等因素带来的总量数据指标边际压力、进而扰动市场预期。政策再次发力的必要性较强。 投资未与销售同步修复，施工投资是拖累项 25Q1 地产开发投资 2.0 万亿元，同比-9.9%；房屋新开工面积 1.30 亿平，同比-24.4%；竣工面积 1.31 亿平，同比-14.3%，开发投资未与销售同步修复，影响固投增长。25Q1 土地购置费同比-4.5%，好于去年同期，但建安工程投资完成额仍分别同比-12.5%、-15.7%。一季度 300 城住宅土地出让金同比+26.5%，土地成交面积同比-5%，可见土地供给“提质”平稳了土地投资额，但面积层面的总量收缩仍在影响施工投资额，二手房对政策所释放需求的分流也是影响因素。 信贷修复更积极，或受益于房价趋稳 25Q1 房企到位资金 2.47 万亿元，同比-3.7%。国内贷款同比-2.3%，自筹资金同比-5.8%，定金及预收款同比-1.1%，个人按揭贷款同比-7.0%。3 月国内贷款、个人按揭贷款的累计增速在边际改善，定金及预收款降幅略有扩大，反映信贷端的积极发力，或也与价格趋稳带来的购房者风险偏好修复有关，不排除 Q2 受销售影响面临增速压力，但潜在的降准降息等货币政策有望构成住房信贷积极对冲。 4 月新房、二手房同比增速转弱 新房市场本周成交 204 万平，月度同比-7.46%，相较上月下降 8.01pct；累计库存 11149万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交 217 万平，月度同比+17.95%，相较上月下降 21.13pct。4 月 7 日-4 月 13 日，土地市场成交建面 1628 万平，滚动 12 周同比-14.93%；成交总额 182 亿元，滚动 12 周同比 7.91%；全国平均溢价率6.89%，滚动 12 周同比+7.00pct。 本周申万房地产指数+3.40%，较上周提升 4.86pct，涨幅排名 2/31，领先沪深 300 指数2.81pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+3.14%，较上周提升 7.98pct，涨幅排序3/11，领先恒生指数 0.85pct；克而瑞内房股领先指数为 1.98%，较上周提升 3.39pct。 投资建议：政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。 标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：招商积余、保利物业、中海物业、华润万象生活、万物云；5）中介企业：贝壳(和海外组联合覆盖)、我爱我家。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -11%-2%7%16%25%34%43%2024-042024-082024-12房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：一季度地产指标有何启示？ ........................................................................................ 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 3 2. 成交概览 .................................................................................................................................................. 4 2.1. 新房市场 ....................................................................................................................................... 4 2.2. 二手房市场................................................................................................................................... 5 2.3. 土地市场 .........................................................................................................................