房地产行业深圳园区研究专题报告：深圳科技园区快速发展，园区物管可拓展空间大

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行业 研 究 行业投资策略报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 行业 ＃investSuggestion＃ 推荐 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 重点公司 重点公司 2020E 2021E 评级 金科股份 1.32 1.58 买入 中南建设 1.87 2.41 审慎增持 金地集团 2.45 2.87 买入 万科A 3.80 4.31 买入 保利地产 2.68 3.13 买入 世联行 0.05 0.07 买入 招商积余 0.58 0.76 审慎增持 南都物业 1.08 1.34 审慎增持 ＃relatedReport＃ 相关报告 《深圳特区 40 周年房地产系列报告一：深圳主要房企介绍》2020-08-03 ＃emailAuthor＃ 分析师： 阎常铭 yanchangming@xyzq.com.cn S0190514110001 ＃assAuthor＃ 郭毅 guoyiyjs@xyzq.com.cn S0190518010003 徐鸥鹭 xuoulu@xyzq.com.cn S0190519080008 靳璐瑜 jinluyu@xyzq.com.cn S0190520080003 投资要点 ＃summary＃ 深圳产业园区规模大，园区物业可拓展空间大。深圳市目前拥有超过 7200 个产业园区，并且 2020 年规划 122 个新增重大园区项目。大体量及政策利好赋予深圳园区物业广阔的发展空间。 深圳产业园区主要布局在中西部，产业聚集提升服务品质。目前深圳市产业园区主要布局在宝安/龙岗/龙华/南山四区，其中南山区科技园区聚集程度最高，平均园区面积 2.66 万平米，有助于园区物业的规模化发展，提升服务品质。光明区和盐田区产业园区数目较少，产业聚集程度也较低。 深圳核心区园区物管费在 10 元以上，科技园区物管费显著高于工业园区。深圳园区物管费普遍较高，如南山区科技园物管费较高，绝大多数在 10 元/平/月以上，远高于全国产业园区平均物管费 3.31 元/平/月；龙岗区、光明区和宝安区等非核心地段物管费稍低，但整体水平仍显著高于全国。且科技园区的物业费显著高于工业园区，科技园物管费最高可达近 20 元/平/月，而工业园区物管费仅 1-3 元/平/月。 双区建设推动产业园区转型升级，园区物业盈利空间有望持续提升。粤港澳大湾区和中国特色社会主义先行示范区建设有助于推动深圳产业园区转型升级，一方面由粗放型、高污染的传统工业园转向研发创新的科技园，物管费提升；另一方面产城融合背景下，园区物管范围扩大，企业沿产业链提供多元增值服务，盈利空间有望持续提升。 风险提示：深圳产业园区转型升级缓慢，物管公司拓展不及预期 ＃title＃ 深圳园区研究专题报告：深圳科技园区快速发展，园区物管可拓展空间大 ＃createTime1＃ 2020 年 09 月 13 日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业投资策略报告 目 录 1、 1、深圳产业园区规模庞大，主要布局中西部 ............................................... - 3 - 2、 深圳产业园区物管费高，园区转型升级后仍有上涨空间 ............................. - 6 - 2.1、深圳园区物管发展空间广阔，多家深圳企业上榜园区运营 50 强 .......... - 6 - 2.2、深圳园区物管费普遍较高，科技园物管费高于工业园 ............................ - 7 - 2.3、深圳园区物管企业盈利水平优秀，毛利净利处于行业较高水平 ............ - 9 - 2.4、双区建设推动产业园区转型升级，园区物业盈利空间持续提升 ............ - 9 - 图表 1 、深圳 2020 年重大项目计划中有 122 个产业园区、研发中心项目 ..... - 3 - 图表 2、深圳市产业园区主要布局在中西部 ........................................................ - 4 - 图表 3、产业园区类型划分（按主要建筑的类型和功能分） ............................. - 4 - 图表 4、深圳市各区典型产业园区分布图-南山区科技园区产业聚集程度最高 - 5 - 图表 5、500 强物管企业中有 64 家落户深圳，高于北京、上海 ........................ - 6 - 图表 6、多家深圳企业荣膺 2020 年度中国产业园区运营商 50 强 ..................... - 6 - 图表 7、2019 年五百强企业园区物业费 3.31 元/平/月 ........................................ - 7 - 图表 8、深圳各区典型园区物管费普遍较高 ........................................................ - 8 - 图表 9、深圳典型产业园区物管企业盈利水平优秀............................................. - 9 - 图表 10、深圳高度重视产业园区建设，双区建设助力产业园区转型升级 ..... - 10 - 图表 11、园区物业沿产业链提供贯穿全程的多样化服务 ................................. - 11 - mNnOqOzQrQnNrOnOoRmQnM6M8Q8OnPrRmOqQiNpPzQkPnMtOaQmOtRMYnQzQxNqMxO 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 行业投资策略报告 报告正文 深圳产业园区规模大，赋予深圳园区物管巨大的可拓展空间。大体量及政策利好吸引众多优质物管公司布局深圳，深圳科技园区的物管费显著高于全国平均。本文对深圳产业园区及典型园区物管企业状况进行详细梳理。展望未来，深圳双区建设将进一步推动园区转型升级，产业园区运营市场更具发展潜力，深耕园区赛道物管公司或将受益。 1、 1、深圳产业园区规模庞大，主要布局中西部 深圳市产业园区规模庞大，园区物业发展空间巨大。深圳的园区经济对经济发展起到重要推动作用。深圳市目前有超过 7200 家产业园区，园区经济贡献了深圳75%规模以上企业和 80%规模以上工业产值。2020 年深圳市发改委公布了《深圳市 2020 年重大项目计划》，其中有 122 个新增产业园区重大项目即将落地，远远高于其他类型项目。同时深圳市政府出台还出台多项鼓励政策，针对产业园项目的落户提供了土地优先安排、创业基金、信贷支持等优厚的保障政策，表明深圳政府高度重视产业园区发展。 图表 1 、深圳 2