【保利投顾研究院东北分院】2021年大连房地产市场半年报

2021年上半年大连房地产市场总结保利投顾研究院东北分院2021年7月阴霾渐尽 春风逐归概述宏观信息•经济端：全球经济迈入共振复苏阶段，中国保持先行复苏经济优势，主要经济指标虽回落但整体向好；•全国层面：“房住不炒”基调不变，资金、楼市监管延续，房贷利率进入上升通道，银行额度持续紧张；•本地信息：①市“十四五” 规划发布，明确重点任务，交通、商业、产业、基建持续向好发展；②行业调控政策维稳，限购影响走弱，个人信贷信息联网互通，管控审核升级。•整体情况：受“土地两集中”影响，上半年土地推进平缓谨慎，且多集中于城市中分线北部，上半年共计成交商住用地16宗，建面157万㎡，成交楼面价6318元/㎡，受高溢价地块成交影响，上扬显著；•区域情况：甘区仍为粮仓区域，价格持涨，新城区发力，价格平稳推升；•房企情况：拿地房企中品牌占比较高，且深耕城市核心，聚焦甘北。土地信息•供销情况：上半年市场需求高，新增供应量略有不足，成交量为近年上半年度最高，房价持续走高，去库存效果明显，存量及去化周期均有所下降；•区域市场：主城区价格高企且产品不足，需求持续外溢，甘、开两区占据全市五成以上分额，新兴板块趁势崛起。市场信息目录 Contents宏观信息01土地市场02房产市场03专项市场04热点事件05预判06PART ONE宏观信息1、宏观经济2、行业政策3、城市基本面4、本地政策5、本地信息(2)0246中国美国英国欧元区01 宏观经济环境-国外形势全球经济迈入共振复苏阶段，通胀攀升下货币或将逐步退出宽松，中国保持先行复苏经济优势在宽货币及疫苗逐渐普及下，全球经济复苏共振分化。主要经济体PMI先行指标处于景气区间，部分国家如印度在疫情反扑下经济恢复滞后。宽政策溢出效应明显，原材料价格上涨带动通胀水平攀升。部分国家已拉开加息序幕，美联储6月议息会议释放提前加息信号或缩紧购债计划，下半年对全球经济复苏进程保持谨慎乐观，中国的出口有支撑基础、经济韧性延续。资料来源：保利投顾研究院整理国家/区域2019（全年）2020Q12020Q22020Q32020Q42021Q1中国6.1-6.83.24.96.518.3美国2.20.32-9.03-2.85-2.390.41英国1.3-2.08-21.46-8.48-7.34-6.06欧元区1.3-0.3-14.8-4.1-4.1-1.3图：主要经济体GDP增速走势（%）3050702018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-05图：主要经济体制造业PMI走势（%)美国欧元区英国中国图：主要经济体CPI同比增速走势（%）最新当月CPI美国：5英国：2.1欧元区：2中国：1.3CPI涨幅显著国家央行操作美国预期加息时点提前至2023年，年内可能有2次加息，将利率从零区间提升至0.5-0.75%土耳其3月基准利率上调2%巴西3月上调75BP至2.75%俄罗斯3月上调25BP至4.5%，4月加50个BP至5%加拿大宣布缩减资产购买计划01 宏观经济环境-国内环境主要经济指标现回落但不改向好势头，房地产高景气延续，内需偏弱、下半年有望稳步释放国内经济延续稳定恢复，一季度GDP受去年低基数影响累计增速18.3%，三驾马车回升、当前涨幅现收窄。出口边际转弱（5月增速回落至28%）但仍表现强劲；上半年政府专项债发行偏慢，固投增速处于负区间，三季度增速或将回升；房地产投资维持高景气，成为经济增长的主要支撑。社零缓步修复，工业生产保持旺盛态势，预计下半年生产端将带动消费稳步释放。-70-50-30-101030502018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-04图：我国投资、出口、消费当月同比走势（%）固定资产投资完成额社会消费品零售总额出口金额固投社零出口2020-1295182021-02-13-131552021-03034312021-04-918322021-05-201228上半年专项债发行速度偏慢影响基建增速回落明显-40-30-20-10010203040502018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-04图：房地产、制造业、基建固定资产投资累计同比（%）房地产开发投资制造业投资基础设施建设投资资料来源：保利投顾研究院整理01 宏观经济环境-财政环境财政后置特征明显，为逆周期调节预留充足的空间，后续基建有望提速去年疫情后财政表现积极、刺激经济恢复，2021年财政后置特征明显，1-5月一般公共预算支出进度达全年预算的37%，低于正常年份2018、2019水平。专项债发行节奏偏慢，截至5月新增专项债规模为5726亿元，发行进度仅为16.5%，显著低于往年水平。预计下半年财政保持基本平稳，后续专项债发行将有所提速，更关注投资增长和稳定民生。39.40%38.94%36.76%37.22%35%36%36%37%37%38%38%39%39%40%40%76000780008000082000840008600088000900009200094000960002018201920202021图：近年来我国一般公共预算支出走势（亿元）一般公共预算支出全年预算占比02,0004,0006,0008,00010,00012,000图：地方政府新增专项债走势（亿元）2019年1-5月累计8600亿元2020年1-5月累计2.05万亿元2021年1-5月累计5726亿元发行进度40%发行进度57%发行进度16%资料来源：保利投顾研究院整理01 宏观经济环境-货币金融环境M2增速回落、社融增长放缓，货币政策灵活精准、流动性合理充裕，逐渐回归正常化前五月社融总量同比去年下降，M2增速自去年底以来持续回落，5月增速降至8.3%。央行在二季度例会上表示稳健的货币政策要灵活精准，保持流动性合理充裕，言辞较为温和。上半年财政支出节奏较慢，银行间流动性紧张并不明显，定向收紧特征显著、居民端信贷受限。预计下半年银行流动性在地方债发行提速后、稳中趋紧，央行灵活调整政策增强经济发展韧性。024681012010,00020,00030,00040,00050,00060,000社会融资规模:当月值M2:同比shibor:3个月宽货币宽财政宽信用稳货币以稳为主货币边际收紧定向降准50bp降息20bp保持流动性合理充裕创新工具宽信用未提降息降准更加灵活适度精准导向全面降准50bp降息10bp货币政策更加灵活适度刘鹤：更加