房地产行业研究周报：郑州土拍降温，碧桂园服务融资80亿港元

-1- 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 3176 沪深 300 指数 4890 上证指数 3560 深证成指 14752 中小板综指 14137 相关报告 1.《销售下滑幅度达年内最大，开发投资跌幅扩大-10 月统计局数据点评》，2021.11.16 2.《10 月按揭发放加速，多家央企拟发行票据融资-地产周报》，2021.11.14 3.《政策调整预判逐步验证，重申看好地产行情-地产行业点评》，2021.11.10 5.《百强 10 月销售继续下滑，市场信心待扭转-地产周报》，2021.10.31 杜昊旻 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 郑州土拍降温，碧桂园服务融资 80 亿港元 行业点评  本周地产板块表现一般，物业板块跑输沪深 300。本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为+0.4%，在各板块中位列第 15；港股房地产板块涨跌幅为-1.9%，在各板块中位列第 22。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.6%，沪深 300 指数涨跌幅为+0.03%。  本周一手房销售环比回暖，同比仍下滑。本周（11 月 13 日-11 月 19 日），40 个城市商品房成交合计 615 万平米，周环比+17%，周同比-4%，月度累计同比-14%，年度累计同比+12%。其中：一线城市：周环比+15%，周同比+1%，月度累计同比+3%，年度累计同比+22%；二线城市：周环比+19%，周同比+5%，月度累计同比-13%，年度累计同比+11%；三四线城市：周环比+8%，周同比-39%，月度累计同比-38%，年度累计同比+9%。  本周二手房成交环比回暖，同比仍下滑。本周（11 月 13 日-11 月 19 日），17 个城市二手房成交合计 123 万平米，周环比+10%，周同比-39%，月度累计同比-36%，年度累计同比-5%。一线城市：周环比+3%，周同比-41%，月度累计同比-36%，年度累计同比-4%；二线城市：周环比+14%，周同比-36%，月度累计同比-33%，年度累计同比-5%；三线城市：周环比+2%，周同比-62%，月度累计同比-58%，年度累计同比-4%。  郑州第二轮土拍收官，地块盈利空间提升仍难逃降温。①2021 年 11 月 19日，郑州结束第二轮土拍，挂牌 15 宗，成交 11 宗，总成交金额 65 亿元，总成交建面 106 万方，成交金额和面积相较第一轮分别下降 84%和 85%。郑州第二轮土拍整体溢价率 2.45%，流拍率 27%，相较第一轮分别下降 8个百分点和上升 27 个百分点。②从地块盈利空间来看，本轮成交 8 总土地平均地价房价比为 0.34，盈利空间相较第一轮有所提升。但受到此前暴雨洪灾及疫情反复的影响，郑州商品房销售市场疲软，叠加房企现金流紧张已成共性，本轮土拍仍难逃降温。③郑州二轮土拍成交的 8 宗地块得主中，仅 1家民营房企，其余均为央企国企和城投公司。④中原银行出手支援河南知名房企。11 月 19 日，河南省唯一的省级法人银行中原银行和建业集团、正商集团两家河南知名房企各自签订了 100 亿元战略合作协议，拟向两家房企各提供意向总额不超过人民币 100 亿元的综合融资服务。  碧桂园服务配股融资 80 亿港元，物业行业整合继续加速。2021 年 11 月 18日，物业板块龙头公司碧桂园服务成功配售 1.5 亿股新股，融资净额 80 亿港元，资金主要用于收并购。此前 10 月 20 日，世茂服务也曾通过配股和发行可转债合计获得融资净额 48 亿港元。当前阶段，地产公司通过出售旗下物业公司回笼现金仍是较好选择，物业公司的一级并购已进入买方市场。我们认为优质物管公司在市场上的融资通道仍然畅通，随着资金的补足，能更好把握住当前的并购窗口期，物业行业整合将继续加速。 投资建议  我们认为诸如开发贷发放提量等改善政策正在加速落地，看好后续地产板块的行情。我们认为优质民营房企弹性较大，比如融创中国、新城控股。同时也推荐经营稳健的头部国企，比如保利发展。此外，我们也看好运营效率高的民营物企能抓住行业整合机遇，比如金科服务、碧桂园服务。 风险提示  房地产调控定力超预期；并购整合不及预期 270031443588403144754919536358076251201123210223210523210823国金行业 沪深300 2021 年 11 月 21 日 资源与环境研究中心 房地产行业研究买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 行业周报 -2- 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 行情回顾 ..................................................................................................... 4 地产行情回顾 ........................................................................................... 4 物业行情回顾 ........................................................................................... 4 数据跟踪 ..................................................................................................... 5 新房成交 .................................................................................................. 5 二手房成交............................................................................................... 7 重点城市库存与去化周期.......................................................................... 9 地产行业政策和新闻.................................................................................. 10 地产公司动态 ............................................................................................ 10 物管行业政策和新闻...........................