房地产行业第29周周报：新房成交同比降幅收窄；郑州成立地产纾困基金

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 7 月 25 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《地产天天见（第 3 期）：从微观层面来看，我国居民家庭的房贷“掏兜比例”有多大？》20220721 《地产天天见（第 2 期）：从宏观层面来看，居民部门是否还有继续加杠杆的空间？》20220720 《地产天天见（第 1 期）：当前居民购房意愿低迷到何种程度了？》20220719 《销售同比降幅收窄；投资开工持续承压—房地产2022 年 6 月统计局数据点评》20220716 《6 月楼市边际复苏；高能级城市与头部房企率先企稳修复（房地产行业 2022 年 6 月全扫描）》 20220709 《建发国际集团：区域型国企资源禀赋优越，兼具稳健型与成长潜能》 20220708 《滨江集团：三十年深耕，销售逆势突破；融资通畅资金充裕优势凸显》20220627 《越秀地产：国资背景加持成就区域型优质房企，通畅融资渠道与多元增储模式优势凸显》20220628 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《暴雷房企区域性研究系列之闽系篇：激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索》20220520 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 29 周周报（7 月 16 日-7 月 22 日） 新房成交同比降幅收窄；郑州成立地产纾困基金 本周新房成交并未出现进一步的下跌，43 城新房成交面积同比降幅收窄了 9 个百分点。现在“保交付”的问题再次发酵，一定程度上打击了购房者的信心，销售回暖的节奏被打乱，仍需要更多的稳定交付的预期和需求端的政策继续加码。我们认为，房贷利率至少还能下调至4.30%，对释放需求有进一步作用。本周郑州联手地方 AMC 设立地产纾困基金，一定程度为市场注入信心，为其他同样面临“停贷”事件的城市提供参考经验。 核心观点  本周新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄 9 个百分点；二手房成交面积同比增速虽小幅下降 1.3 个百分点，但同比仍保持正增长。43 城新房成交面积 372.9 万平，环比上升 2.0%，同比下降 30.3%；一、二、三线城市环比增速分别为 16.8%、-3.1%、22.0%，同比增速分别为 35.6%、-32.1%、-46.3%。15 城二手房成交面积 148.5 万平，环比下降 8.4%，同比上升 8.5%；一、二、三线城市环比增速分别为-14.9%、-4.8%、-40.8%，同比增速分别为-33.6%、51.3%、-28.8%。  新房库存面积同环比上升，去化周期环比基本持平。15 城新房库存面积为 1.0 亿平，环比上升 0.6%，同比上升 9.7%，去化周期为 13.4 个月，环比较上周无明显变化，同比上升 4.9个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为 2.0%、-0.1%、0.1%；去化周期分别为11.4、11.2、14.9 个月，环比变动-0.4、+0.1、+1.1 个月。  土地市场同比量价齐涨，溢价率环比上升。百城土地成交建面 3843 万平，环比+41.9%，同比+10.6%；成交土地总价为 1487 亿元，环比+336.9%，同比+92.7%；楼面均价为 3873 元/平，环比+208.1%，同比+74.5%；百城成交土地溢价率为 2.85%，环比+88.7%，同比-67.9%。  本周房企国内债券发行规模同环比上升。房地产行业国内债券总发行量为 133.0 亿元，同比-37.8%，环比-34.0%；净融资额为-42.3 亿元。其中央国企国内债券总发行量为 103.0 亿元，同比+45.1%，环比-48.9%；净融资额为-32.0 亿元。民企国内债券总发行量为 30.0 亿元，同比-79.0%，净融资额为-10.3 亿元。主流房企中 ，万科、中国海外发展分别发行了30、20 亿元。  板块收益较上周有所提升，跑赢沪深 300。房地产行业绝对收益为 2.0%，较上周上升8.1pct；相对沪深 300 收益为 2.2%，较上周上升 4.2pct。房地产板块 PE 为 11.64X，较上周上升 0.27X。  北上资金对电力设备、银行和商贸零售加仓金额较大，分别为 18.42、6.46 和 4.09 亿元。对房地产的持股占比下降 0.01%（上周下降 0.05%），净流出 2.02 亿元（上周净流出 3.62亿元）。  本周中央层面，国常会再提“因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求”。地方层面多为购房补贴政策，哈尔滨、徐州、南通、固原通过提供购房补贴降低居民购房成本；天水和淮安调整住房公积金贷款政策，深圳发布人才购房优惠政策，池州下调购房首付比例。重点城市房贷利率仍呈下降趋势，7 月全国重点城市首套、二套房贷利率为 4.35%、5.07%，较上月下降了 7、2 个百分点；平均放款周期缩短至历史低位的 25 天，较上月缩短 4 天。 投资建议  本周新房成交并未出现进一步的下跌，我们跟踪的 43 个重点城市新房成交面积同比降幅收窄了 9 个百分点。我们认为由于 7 月销售淡季来临、6 月房企销售冲刺结束，7 月新房成交环比出现回调属于预期内的正常现象。现在“保交付”的问题再次发酵，一定程度上打击了购房者的信心，销售回暖的节奏被打乱，仍需要更多的稳定交付的预期和需求端的政策继续加码。我们认为，房贷利率至少还能下调至 4.30%，对释放需求有进一步作用。同时城市分化还会加剧，个别热点一、二线城市或将率先迎来拐点；市场需求及购买力明显透支的三、四线城市今年压力仍然较大。本周，郑州联手地方 AMC 设立地产纾困基金，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作，一定程度上为市场注入信心，为其他同样面临“停贷”事件的城市提供参考经验。我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的臵业；3）被“错杀”的优质民企：金地集团、龙湖集团、旭辉控股集团。 风险提示：房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 股票报告网 2022 年 7 月 25 日 房地产行业第 29 周周报（7 月 16 日-7 月 22 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟