2022年全国烂尾楼研究报告

1 2022 年全国烂尾楼研究报告 易居研究院智库中心 2022 年 07 月 18 日 2 2022 年全国烂尾楼研究报告 今年 7 月份全国性的“停工停贷潮”风波，受到社会各界高度关注。停工停贷潮的问题，既是房地产市场运行的问题，也是社会民生稳定的问题。要有效化解此类矛盾，首要任务就是要对全国停工和停贷领域有精准的认识。本报告基于此类事件，围绕烂尾楼市场做系统性分析和总结，尤其是从定量的角度给出相关结论。客观精准了解此类事件，对于我们更好寻求破解之道、促进房地产市场平稳健康发展等有积极的作用。也只有这样，才能更好保护弱者，更好维护和促进社会公平正义。 一、停贷告知书的数量和分布 1、事态发酵和降温过程 截止 2022 年 7 月 16 日，全国至少出现了 271 份停贷告知书，成为社会热点问题。在这 271 份停贷告知书中，最早的一份源于 2021 年 4 月太原房地产市场。而在今年 1 月和 5 月，南宁房地产市场也出现过业主向银行申请停贷告知书的事件，但相关部门答复是“没有操作的先例，不予支持。”此类事件真正受到关注，则是源于今年 6 月 30 日景德镇的一份停贷告知书。在此类告知书的基础上，7 月份此类事件明显发酵起来。 7 月份停贷告知书呈现了比较明显的“发酵-降温”过程。在 6 月底此类告知书数量为 3 份，而到了 7 月 12 日一下子上升至 46 份。到了 7 月 13 日新增数量为 98 份。到了 7 月 14 日舆情管控下此类停贷告知书数量明显下降，7 月 16日基本上降至个位数，该事件热度也有所降温。 图 1 7 月 6 日-16 日停贷告知书日度新增数量（份） 3 数据来源：网络公开资料、易居研究院智库中心 2、省份及城市的分类情况 271 份停贷告知书归属于不同的省份和城市。省份方面看，归属于河南、湖南和湖北等省份的数量较多。其中河南为 54 份，这意味着此次河南有 54 个楼盘项目卷入到了停工停贷风波中。 图 2 271 份停贷告知书的省份归属地数量排行 TOP10（份） 数据来源：网络公开资料、易居研究院智库中心 城市方面看，归属于郑州、西安、武汉等城市的数量相对多。其中郑州共有32 份，其意味着此次郑州至少有 32 个楼盘卷入到了停工停贷风波中。从“271份停贷告知书的城市归属地数量排行 TOP10”一图可看出，前 10 的城市均为二线城市，且中部和西南的城市偏多。除了此类城市外，单纯从三四线城市的角度看，部分城市停贷告知书也相对多，比如株洲、驻马店和廊坊的数量分别为 6、2143211946984822307.0607.0707.0807.0907.1007.1107.1207.1307.1407.1507.1654272619171414131312河南湖南湖北陕西河北江西四川广西江苏重庆4 5 和 5 份。 图 3 271 份停贷告知书的城市归属地数量排行 TOP10（份） 数据来源：网络公开资料、易居研究院智库中心 二、停工楼盘的房企和城市分类 1、房企分类 本部分选取 200 份较早出现的停贷告知书进行分析。统计显示，这 200 份告知书对应了 87 家房企的项目，意味着至少有 87 家房企卷入了此次停贷风波中。其中，大型房企 19 家，此类企业为传统意义上理解的暴雷房企；中型房企 14 家，此类企业为最近几年扩张明显、但略有资金压力的房企；小型房企 54 家，此类企业为各城市本土的城投类企业、主业为非房地产业务的企业等。统计显示，此次大型房企涉及的楼盘项目最多，为 115 个，超过一半水平，即 58%。这也意味着，此次维权的 200 个楼盘中，至少一半和大型房企有密切关系。 表 1 200 份停贷告知书对应的房企类型 房企类型 房企个数 房企个数占比 烂尾楼盘个数 楼盘个数占比 大型房企 19 22% 115 58% 中型房企 14 16% 26 13% 小型房企 54 62% 59 30% 总计 87 100% 200 100% 数据来源：网络公开资料、易居研究院智库中心 2、城市分类 统计显示，这 200 份停贷告知书或楼盘牵涉到 79 个城市，其中 3 个一线城321715121098877郑州西安武汉重庆长沙太原天津青岛成都南宁5 市、23 个二线城市和 53 个三四线城市。从牵涉的楼盘数量看，有 116 个楼盘属于二线城市，其占比为 58%。这意味着，此次停工停贷风波中，二线城市是重灾区。这和暴雷企业较多布局在此类城市有关。 表 2 200 份停贷告知书对应的城市类型 城市类型 城市数量 城市数量占比 烂尾楼盘个数 楼盘个数占比 一线城市 3 4% 5 3% 二线城市 23 29% 116 58% 三四线城市 53 67% 79 40% 总计 79 100% 200 100% 数据来源：网络公开资料、易居研究院智库中心 三、购房节点和停工状况 1、购房时间分布 楼盘的销售周期往往会超过 1 年，为更清晰分析问题，我们以楼盘的开盘时间作为购房者购房的时间点。统计显示，200 个维权楼盘中，有 46 个是 2018 年认购的、92 个是 2019 年认购的、31 个是 2020 年认购的、31 个是 2021 年认购的。而对于 2017 年及以前、2022 年认购的情况则比较少。换而言之，2022 年出现的烂尾楼现象，普遍是最近四年认购的楼盘。这要求我们在统计烂尾楼比率的时候，要关注这四年期间的所有已交易的楼盘。另外从比例上看，此类烂尾楼更多是在 2019 年的时候认购的，按照楼盘“认购-交付”节点，2022 年按理是房屋交付的高峰期。这也可以解释，为什么购房者突然在这个节点维权。 表 3 200 份停贷告知书对应的购房年份 年份 在这一年实现认购的楼盘个数 相应占比 2018 46 23% 2019 92 46% 2020 31 16% 2021 31 16% 总计 200 100% 数据来源：网络公开资料、易居研究院智库中心 2、停工原因分析 200 个楼盘的停工原因存在差异，且是多种原因共同引起的。我们将各个原因分解并分类，以更好理解房企楼盘开工的阻碍因素。总结来说，包括资金问题、6 项目交付要求、不可抗力因素、工程管理问题、法律纠纷问题等，都会对项目的开工进度造成干扰。 表 4 200 个楼盘的停工原因和分类 原因分类 具体原因 资金问题 施工方未收到施工款或存在工程款纠纷 房企自身出现债务问题和资金短缺 预售资金监管账户出现资金空缺或违规挪用 房企等待政府返还土地出让金或补助资金 项目交付要求 购房者必须购买车位才能交付 项目不符合规划和交付要求 项目虽强制交付但相关配套不到位 不可抗力因素 疫情管控干扰了楼盘的开复工 扬尘管控措施 暴雨、天气降温和自然气候等影响 工程管理问题 项目出售，但接盘方很快退出 房企处于重组阶段，影响了工程推进 施工人员受疫情管控不能及时返回工地 承建方根据自身情况合理安排施工进度或退场 施工方被更换但还没入场 法律纠纷问题 项目处于纠纷和被查封状态 被银行冻结所有未售资产 公司内部股东和管理层存在矛盾 资料来