房地产行业点评地产天天见(第7期)：我国商品房预售制度真的走到尽头了吗？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 7 月 27 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 6 期）：今年首批集中土拍的最大赢家是谁？》 《地产天天见（第 5 期）：房票安臵政策真的能实现多方共赢吗？》20220725 《地产天天见（第 4 期）：房贷利率和首付比例下调之后，居民房贷负担会减轻吗？房贷利率降至多少才有效？》20220722 《地产天天见（第 3 期）：从微观层面来看，我国居民家庭的房贷“掏兜比例”有多大？》20220721 《地产天天见（第 2 期）：从宏观层面来看，居民部门是否还有继续加杠杆的空间？》20220720 《地产天天见（第 1 期）：当前居民购房意愿低迷到何种程度了？》20220719 《建发国际集团：区域型国企资源禀赋优越，兼具稳健型与成长潜能》 20220708 《滨江集团：三十年深耕，销售逆势突破；融资通畅资金充裕优势凸显》20220627 《越秀地产：国资背景加持成就区域型优质房企，通畅融资渠道与多元增储模式优势凸显》20220628 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《暴雷房企区域性研究系列之闽系篇：激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索》20220520 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 7 期） 我国商品房预售制度真的走到尽头了吗？ 【每日一问】 预售制度并不是房地产风险爆发的根源。目前行业产生的问题或风险，包括停贷事件，归根到底是多方面因素综合作用的结果：销售持续低迷、房企资金高周转、前期融资与监管政策加码、到期债务集中等多方面因素，但本质是房企负债高企、资金链紧张。2021 年末房地产板块隐含综合杠杆水平为 121.5%，其中财务杠杆为 74.4%，经营杠杆为 47.1%。截至 2022Q1 末，板块货币资金为 1.15 万亿元，同比下降 15.3%；经营性、筹资性现金流净额均为负。 预售制出台的大背景其实是中国房地产市场加速发展的时期，需要通过房地产快速拉动城镇化和经济的提升。我国的商品房预售制最早源于中国香港，1956 年中国香港颁布《预售楼花同意书》，以法律的形式确认了商品房预售制，主要目的是为了解决住房短缺问题。1994 年我国内地发布《城市商品房预售管理办法》，预售制度被正式引入。在商品房改革之初，预售制度很大程度上提高了开发商的资金能力，为迅速解决住房短缺做出了贡献。商品房预售制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。改革开放初期，国内住宅供应面临着短缺严重的困境，城镇人均住房建筑面积不到 7 平米，全国性的房荒催生了对于加速城镇住房的强烈需求，当时主要采取的是住房预订购制度，即首先由地方政府建委组织，采取代建制的方式，各购房单位根据批准的建设计划和资金到城市统建办预订购住宅，之后统建办再用预售的定购资金和银行贷款开展土地开发及住宅建设，这实际上是预售制度的雏形。1994 年 7 月颁布的《城市房地产管理法》，正式确立了商品房预售制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。同年 11 月，住建部颁布了《城市商品房预售管理办法》，具体内容涉及房屋预售行为的定义、预售所需的各类证件和准许条件、开发企业需办理预售登记并取得“预售许可证”等方面。商品房预售制度正式被引入我国内地。 预售制度的核心优势在于帮助房企变相融资、保障商品房供给的稳定预期。对于房企而言，从提前销售中变相获得了无息融资，大幅降低资金成本，同时能够加快资金周转。对于购房者而言，相比于现售，商品房预售的价格优势更强。商品房预售的特点是预售合同和房屋实际交付有时间差，在过去 20 年房价涨幅显著较高的时候，实际交付后的市场价格通常高于预售合同价格，购房者享受到了房屋增值。 弊端是随着行业进入到快周转的模式，大部分房企为了规模扩张，都用 A 项目的钱去拿 B 项目的地，雪球越滚越大，最终“锅盖盖不住锅子”，出现资金链断裂。但如果项目资金监管到位，专款专用，严格按照施工节点提取，那基本不会出现烂尾风险。当然，这样的话房企的规模提升速度也会大幅减弱。除此之外，预售商品房的品质不一定能保证，相对于现房的“所见即所得 ”，预售房存在实物较开发商宣传的差距较大的风险，或者有规划改变的可能。 预售制度的存废之争由来已久，但仍一直延用至今；部分省份的改革效果仍待观察。央行早在 2005 年 8 月发布的《2004年中国房地产金融报告》中就提出过“考虑取消房屋预售制度”，该建议引发了社会对于预售制度的存废之争，但原建设部声明不会取消预售制度。目前已有部分省市（包括南京、中山、福州、厦门、合肥、以及海南省等）探索过商品房销售市场转型，试点现售，不过其主要目的是解决商品房市场过热、价格过高问题。例如南京于 2016 年在土拍时推出现售政策，规定当网上竞价达到最高限价的 90%时，地块所建商品房必须现售，后续成功交易现售地块 67 块，但随着市场降温，又于 2018 年 7 月全面取消现售要求。再如 2020 年 3 月，海南省出台新政，规定对于新出让土地建设的商品住房，实行现售制度。由于海南省存量土地规模较大，实行现售短期内实际市场供应量不会显著降低，不会过度干扰市场供需稳定性和引发房价上涨。同时，海南省旅游资源丰富，被选作自由贸易港实验区，具有明显的经济长期向好趋势，可以在一定范围内承担地产调控的经济影响。因此，海南省成为中国首个全面推行现售制度的省份，其积累的经验将成为其他省份改革的重要参考。但除海南省等具有良好改革条件的地区，目前不存在全面取消预售制度的基本条件。 短期内不是全方位推行现房销售制度的合适时机，也不具备全面取消预售制度的基础条件。我们认为因为房企交付问题而全面取消预售制度是很片面的，商品住宅销售面积中期房占比近九成（2021 年全国商品住宅销售面积 15.65 亿平，其中期房占比 89.6%），全面的期房改现房销售可能诱发更大的市场风险，例如：1）新房市场供需结构恶化，全面现房销售或意味着房源供给或出现断崖式下滑。截至 2022 年 6 月末，现房库存面积为 2.63 亿平，仅为去年商品住宅销售的 16.8%，仅能满足不到 3 个月的销售。在此背景下，若取消预售制度，供给将断崖式下降，导致短期内供需结构恶化，市场均衡破坏，或引发房价的大幅上涨，不符合“稳