房地产集中供地系列：二轮土拍无惊喜，四大特点看集中供地

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 四特征三现象，广州第一批集中供地深度解读 四特征三现象，重庆第一批集中供地深度解读 特征 5+3，无锡第一批集中供地深度解读 特征 5+4，杭州第一批集中供地深度解读 “热不起来”——话说东北区域首批集中供地 “同省异梦”——话说福建双城集中供地 什么变了，什么没变？——话说环渤海四城首批集中供地 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 曾志龙 Zengzhilong666（微信号） Zengzhilong@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 7 月 27 日 集中供地系列 二轮土拍无惊喜，四大特点看集中供地 核心观点： 2022 年首轮集中供地结束后，我们对 2022 年土地市场的定性是供过于求下的低迷市场，地方政府会继续放宽规则和降地价，但难改投资需求颓势，城市和地块呈现分化（详见《首轮集中供地缩量保热度，二三轮集中供地怎么看？》）。 第二轮集中供地进程过半，市场整体表现并不出意外，但在局部上也有一些变化，呈现出四个方面的特点： 1、低迷行情下，土地供应仍然不敢放量； 2、规则仍在放松，但多数城市已松无可松； 3、高能级城市开始推出优质地块，但效果平平； 4、低流拍和低溢价并行，地方国企托底市场成色愈重。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2022 年首轮集中供地结束后，我们对 2022 年土地市场的定性是供过于求下的低迷市场，地方政府会继续放宽规则和降地价，但难改投资需求颓势，城市和地块呈现分化（详见《首轮集中供地缩量保热度，二三轮集中供地怎么看？》）。 第二轮集中供地进程过半，市场整体表现并不出意外，但在局部上也有一些变化，呈现出四个方面的特点： 1、低迷行情下，土地供应仍然不敢放量； 2、规则仍在放松，但多数城市已松无可松； 3、高能级城市开始推出优质地块，但效果平平； 4、低流拍和低溢价并行，地方国企托底市场成色愈重。 一、 市场低迷下，土地供应仍不敢放量 截至 2022 年 7 月 27 日，19 城已发布第二批次集中供地公告，14 城已经完成土地出让。在土地供应上，各城市依然相对谨慎保守。为了避免土地的大面积流拍，目前各城市在土地推出之前往往会和市场做提前一轮的沟通，在土地出让结果有一定的确定性后，才会将土地推入市，因此土地的供应量在一定程度上也能反映当前市场的需求。 从第二轮集中供地的情况来看，土地供应仍不敢放量，19 城第二轮集中供地总建筑面积 4241.6 万㎡，较首轮集中供地减少 4.3%，总起拍价 5465.7 亿元，与首轮集中供地基本持平。如果和 2021 年相比，第二轮集中供地的总建筑面积只占 2021 年的 17.2%，前两轮集中供地的总建筑面积占 2021 年的 35.2%，只相当于 2021 年首轮集中供地的量。供应不放量，反映的是地方政府对当下市场信心的不足。 从具体城市来看的话，由于不同城市房地产市场热度有差异，因此各地的推地节奏也有所不同，简单来说，可以分成三类： 1、对市场仍有一定信心，供地节奏较为平稳的城市。如深圳、上海、成都、厦门等，市场热度尚可，供应量无明显减少。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：2021 年以来各批次集中供地起拍总价（亿元） 资料来源：亿翰智库 2、供应持续缩量，市场有待回暖，政策可能进一步打开的城市。如青岛、武汉、重庆、长沙、广州、天津、济南等城市，这些城市房地产市场相对热度不足，销售有待回暖，房企投资意愿不强，如果市场持续低迷，土地市场也难有起色的话，不排除这些城市在政策调控上有进一步打开的可能。 图表：图表：2021 年以来各批次集中供地起拍总价（亿元） 资料来源：亿翰智库 3、首轮集中供地缩量，但第二轮供地放量的城市。这类城市目前并不多，只有南京比较明显，南京首轮集中供地只成交了 191.5 亿元，但第二轮集中供地成交金额达 726.4 亿元，供应放量较为明显，并且也没有出现大面积流拍。我们认为，一方面，主要的原因除了本土国企托底非热门地块外，南京第二轮集中供地推也出了部分核心地块，吸引了保利、华润等央企入场。另一方面，南京上半年在房地产市场政策松绑力度较大，对土地市场信心的恢复可能也起了一定的促进作用。 02004006008001000厦门杭州成都上海深圳21年第一批21年第二批21年第三批22第一批22年第二批020040060080010001200青岛武汉重庆长沙广州无锡天津济南21年第一批21年第二批21年第三批22第一批22年第二批 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 图表：南京 2022 年第一批和第二批集中供地成交情况 2022 年第一批 2022 年第二批 建筑面积（万㎡） 98.83 432.86 成交总价（亿元） 191.45 726.40 流拍率 31.6% 4.5% 溢价率 4.4% 2.1% 央企拿地金额占比 41.6% 29.8% 本土国企拿地金额占比 18.6% 54.2% 民企拿地金额占比 1.7% 9.8% 资料来源：亿翰智库 二、 规则仍在放松，但多数城市已松无可松 从“两集中”政策实施以来，土地市场的调控经历了“松-紧-松”的过程，2021 年第二轮土拍遇冷后，22 城在土拍规则上不断松绑，以求推动企业的投资需求复苏。相比于 2022年首轮集中供地，第二轮集中供地土拍规则的放松力度明显减小，除成都、广州等个别城市外，多数城市土拍规则与首轮集中供地基本无变化。怎么理解这一现象？我们认为，主要有两方面原因： 1、热点城市稳一稳。对于部分核心一二线城市来说，尽管土拍政策还可以放松，但基于市场未来平稳长远发展的考虑，并没有大幅放松政策以刺激投资需求，而是细水长流，如深圳目前仍保持 50%的保证金比例，远高于其他城市普遍 20%的水平。杭州、厦门等首轮土拍表现尚可的城市，二轮土拍规则基本也无变化。 2、多数城市