调控放松行情延续，景气能否接续待观察

敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 调控放松行情延续，景气能否接续待观察 [Table_RptDate] 报告日期：2022-09-15 [Table_Author] 分析师：郑小霞 执业证书号：S0010520080007 电话：13391921291 邮箱：zhengxx@hazq.com 联系人：张运智 执业证书号：S0010121070017 电话：13699270398 邮箱：zhangyz@hazq.com 相关报告 1.系列报告 3《房地产调控如何“松”？七次调控复盘启示》2022-02-12 2.系列报告 2《地产板块何时“高歌”：景气最核心、调控亦关键》2022-02-08 3.系列报告 1《地产对增长的影响究竟有多大？》2021-12-22 主要观点 [Table_Summary] ⚫ 复盘显示，当前地产板块正在上演模式 3 行情——政策边际放松 8 月 15 日至 9 月 15 日，房地产指数上涨 10.57%，领先上证指数 12.89%，在一级行业中居于首位。我们在 2022 年 2 月 8 日发布的房地产系列深度报告《地产板块何时“高歌”：景气最核心、调控亦关键》中，对 2005 年以来的地产板块占优行情全面复盘后，总结出地产板块占优的三种模式。当前地产板块上演的行情与报告中的模式 3“政策边际放松但景气没有变化”完全契合。在 7 月底中央政治局会议明确定调房地产“因城施策用足用好政策工具箱”背景下，相比于 3 月之后的调控放松，8 月中旬以来调控放松政策进入到“2.0 阶段”：①8 月 22 日 5 年期 LPR 调降 15BP；②“保交楼、稳民生”迎来专项借款等更多实质性措施；③省会以及部分强二线城市对首付比例等核心调控政策进一步放松。但同时，作为房地产市场核心景气指标的 70 城房价指数月环比涨跌幅并未明显改善，销售维持弱势，行业景气仍在低位。 ⚫ 政策放松有望持续升级，热点城市主要调控政策正在步入全面调整阶段，但需降低对一线城市调控放松的预期 除一线外的热点城市的核心区域限购、与二套房认定相关的首付比例等调控政策正在步入全面调整。我们在 2022 年 2 月 12 日发布的房地产系列深度报告 3《房地产调控如何“松”？七次调控复盘启示》全面梳理了 2005 年以来房地产调控政策的变化，明确指出，需求端主要调控政策“首付比例、房贷利率与额度、购房资格等限购措施、交易环节税费等”政策力度依次递减。由于疫情冲击等多重因素，今年以来降低房贷加点幅度以及调降 LPR 等托底房地产市场迟迟未能见效，三四线城市下调首付比例刺激作用有限。8 月以来，南京、苏州、厦门、福州、无锡等地调整了二套房和/或首套房首付比例，同时一并调整了二套房贷认定规则，苏州和青岛放松了购房资格限制。我们认为，上述政策放松已经释放了更加积极的信号，地方调整政策的自主权显著加大。预计后续热点城市调控放松的步伐会继续加大，但一线城市暂时很难进行类似调整。若热点城市放松后地产销售依旧难见起色，届时可再观察一线城市是否松动。 ⚫ 近期地产板块行情有望继续演绎，后续能否持续依赖于行业景气是否改善 近期地产板块行情有望继续演绎，后续能否持续依赖于行业景气是否改善。根据我们对房地产调控政策持续放松的判断，地产板块有望延续“调控政策放松但景气没有显著改善”上涨模式。但《地产板块何时“高歌”：景气最核心、调控亦关键》复盘也告诉我们，单纯由房地产调控政策放松驱动的地产板块占优行情（模式 3）持续时间对较短，一般不超过 2 个月，只有房地产行业景气改善（表现为房价止跌企稳），驱动地产行情转向“调控政策放松叠加景气改善”（模式 1），地产行情有望持续较长时间。一旦政策全面放松告一段落，后续景气依旧没有改善，脱离行业基本面支撑后，地产板块占优行情将结束。 ⚫ 风险提示 历史对比研究和逻辑推演的局限性；市场学习效应的超预期影响等。 [Table_StockNameRptType] 策略研究 专题报告 [Table_CommonRptType] 策略研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明 2 / 6 证券研究报告 8 月中旬以来，地产板块在申万行业中明显占优。以 8 月 15 日收盘价（前复权，下同）衡量，8 月 15 日至 9 月 15 日，房地产指数上涨 10.57%，涨幅超过上证指数（-2.32%）达 12.89%，在一级行业中居于首位。对于当前地产板块占优行情如何看待，其上涨的模式和驱动力是什么、能否持续，如何判断其拐点？结合年初“房地产行业新模式探索、展望与投资系列报告”中对地产板块行情以及调控政策详细复盘，我们认为，当前地产板块占优行情属于典型的“政策边际放松但景气没有变化”模式，随着各地进一步放松限购以及二套房首付比例，行情有望延续。同时，历史复盘显示这种模式持续时间对较短，只有房地产行业景气改善（表现为房价止跌企稳），驱动地产行情转向“调控政策放松叠加景气改善”（模式 1），地产行情有望持续较长时间。一旦政策全面放松告一段落，后续景气依旧没有改善，脱离行业基本面支撑后，地产板块占优行情将结束。 复盘显示，当前地产板块正在上演模式 3 行情——政策边际放松。我们在今年 2 月发布的房地产行业新模式探索、展望与投资系列报告 2《地产板块何时“高歌”：景气最核心、调控亦关键》（2022-02-08）将地产板块占优行情总结出 3 种模式：即“景气显著改善叠加调控政策边际放松”（模式 1）、“高景气叠加调控政策收紧”（模式 2）、“政策边际放松但景气没有变化”（模式 3）。8 月以来，在 7 月底中央政治局会议“因城施策用足用好政策工具箱”的定调下，房地产相关调控政策持续放松。其中，政策力度较为突出的有：①8 月 22 日 5 年期 LPR 调降 15BP，有望进一步降低购房成本。②“保交楼、稳民生”迎来更多实质性措施。8 月 31 日，国务院常务会议首次提出地方要灵活运用“保交楼专项借款”。9 月初，郑州市已设立百亿元房地产纾困基金，南宁市平稳房地产基金首期规模为 30 亿元，湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立 50 亿元纾困基金，杭州市、绍兴市也计划设立房地产纾困基金或稳保基金。9 月 6 日，郑州市《“大干 30 天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》进一步显示了地方政府保交楼的决心。③省会以及部分强二线城市对首付比例等核心调控政策进一步放松。与今年 3-6 月省会以及部分强二线城市仅调整公积金贷款、契税以及购房补贴等明显不同，进入 8 月以来，上述城市也开始对首付比例、二套房贷认定规则、购房资格（限购政策）等核心调控政策进行不同程度的放松和调整，不乏 22 个房地产长效机制试点城市。但与此同时，作为房地产市场核心景气指标的 70