房地产行业周报：带押过户利好置换改善，央国企仍为土拍主力

-1- 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 1930 沪深 300 指数 3856 上证指数 3088 深证成指 11006 中小板综指 11633 相关报告 1.《保交付初见成效，改善产品主导市场成交-地产行业周报》，2022.9.19 2.《二线城市调控持续松绑，基本面有望结构改善-地产行业点评》，2022.9.15 3.《居民信贷仍较低迷，政策频出稳定市场-地产行业周报》，2022.9.11 4.《行业洗牌、拐点确立，优质房企布局好时机-地产行业深度报告》，2022.9.5 5.《百强 8 月销售跌幅收窄，郑州保交楼获进展-地产周报》，2022.9.4 杜昊旻 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 王祎馨 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 带押过户利好臵换改善，央国企仍为土拍主力 行业点评  本周地产物业板块双双回调。本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第 18；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-5.9%，在各板块中位列第 17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-11.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-4.8%，沪深 300 指数涨跌幅为-1.9%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-6.3%和-9.2%。  本周北京、上海、郑州、合肥等地集中土拍，热度分化。本周全国 300 城宅地成交建面 1711 万㎡，单周环比 143%，单周同比 21%，平均溢价率 3%。2022 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 33921 万㎡，累计同比-46%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、招商蛇口、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。  本周新房成交反弹，同环比均明显提升。本周（9 月 17 日-9 月 23 日）35个城市商品房成交合计 512 万平米，周环比+66%，周同比+16%。其中，一线城市周环比+46%，周同比+48%；二线城市周环比+72%，周同比+6%；三四线城市周环比+83%，周同比+21%。  本周二手房亦表现活跃，同环比均明显提升。本周（9 月 17 日-9 月 23 日）15 个城市二手房成交合计 183 万平米，周环比+78%，周同比+120%。其中，一线城市周环比+32%，周同比+56%；二线城市周环比+105%，周同比+153%；三四线城市周环比+1%，周同比+69%。  北京、郑州土拍落幕，北京热度分化，郑州整体冷淡。北京 18 宗涉宅用地全部成交，总规划建面 147.5 万方，总成交金额 500.3 亿元，平均溢价率6%；中海 147.5 亿元竞得 3 宗，建发 66.5 亿元竞得 2 宗，央国企成最大赢家，仅 1 宗由民企龙湖获得；政府让利房企，新增拿地有可观的利润空间。郑州共出让涉宅用地 17 宗，提前终止 3 宗，其余 14 宗全部底价成交，总成交金额 103.2 亿元，总规划建面 178.1 万㎡。14 宗土地均由央国企购得，12 宗由郑州地方国资摘得，其中郑地集团独揽 7 宗；另外 2 宗分别由央企保利、中建七局购得。  多地政府支持带押过户，加速存量市场流通。带押过户即存在抵押的房产不用提前垫付资金还贷就可以完成交易、过户、发放新的贷款。其核心是解决了传统房地产交易过程中，卖方需提前还清贷款解除原有抵押，才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押获得银行贷款。目前开展“带押过户”模式的城市已超 10 座，有珠海、青岛、金华、昆明、济南、西安、福州、深圳、苏州张家港、南京、无锡、临沂莒南、合肥、广州、海南全省等。带押过户通过降低交易成本，提高交易便利度，加速存量市场的流通，利好臵换改善需求的释放。 投资建议  “带押过户”等政策加速存量市场流通，更加利好臵换改善需求，且当前积极拿地的房企有可观的利润空间。地产板块，首推布局重点城市核心板块，且主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，建议关注有望享受销售复苏的强房产交易平台贝壳；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活。 风险提示  宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 1518165317881923205821932328210927211227220327220627国金行业 沪深300 2022 年 09 月 25 日 房地产组 房地产行业研究买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 此报告仅供明世伙伴基金管理(珠海)有限公司使用仅供内部参考，请勿外传行业周报 -2- 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 北京和郑州土拍情况 ...................................................................................... 4 带押过户对二手房市场有积极影响 ................................................................. 5 行情回顾........................................................................................................ 5 地产行情回顾 ............................................................................................. 5 物业行情回顾 ............................................................................................. 6 数据跟踪........................................................................................................ 7 宅地成交 .................................................................................................... 7 新房成交 .................................................................................................... 9 二手房成交 ............................................................................................... 10 重点城市库存与去化周期 ..................