房地产行业研究周报：预期加速兑现，民企迎接曙光

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 11 月 13 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡冰清 联系人 hubingqing@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业专题研究:久旱逢甘霖——民企债券融资延期扩容点评》 2022-11-10 2 《房地产-行业研究周报:压力释放，分化持续—地产开发三季报综述》 2022-11-07 3 《房地产-行业研究周报:公募 REITs迎 来 百 亿 新 星 ——REITs周 报 》 2022-11-06 行业走势图 预期加速兑现，民企迎接曙光 行业追踪（2022.11.6-2022.11.12） 本周观点：预期加速兑现，民企迎接曙光 11 月 8 日，中国银行间市场交易商协会发文再提“第二支箭”延期扩容：在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。 本轮支持：1、在适用对象上，首次明确提出“第二支箭”可支持民营房企融资（此前范围：符合国家产业发展方向，主业相对集中于实体经济、技术先进、产品有市场，暂时遇到困难的民营企业）。2、在作用方式上，该政策首次明确可通过“直接购买债券”方式支持民营企业发债融资，此前对本轮民营房企的多种增信，均更多依靠信用风险缓释凭证、担保增信、交易型增信等增信工具。3、在政策等级上，该政策明确为“在人民银行的支持和指导下”，此前民营房企信用背书均由交易商协会及中债信用增进公司提出。 本轮政策落地快，节奏与力度均超预期，优质民企再融资能力有望得以修复：11 月9 日，中债信用增进公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》。11 月 10 日，中国银行场交易商协会发布消息称，受理龙湖集团 200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。11 月 11 日，新城控股发布公告称，为积极改善融资情况，优化债务结构，公司拟向银行间交易商协会申请新增 150 亿元债务融资工具的注册额度（本次事项尚存在不确定性）。11月 11 日，据财联社报道，包括美的置业、碧桂园在内的多家房企正在沟通发债注册意向，其中美的置业的或将不止 50 亿元，碧桂园也已申请发债融资。 与历史相比，本轮支持在节奏和力度上均有显著提升（8 月至 10 月，龙湖、碧桂园、旭辉、新城控股、美的置业、卓越商管 6 家民营房企通过中债信用增进提供“全额无条件担保”，发行金额合计 68 亿元），政策受益对象以尚未出险的民营房企为主。我们认为“第二支箭”有望直接增强优质民营房企的主体信用，避免流动性无序挤兑的同时稳定市场预期和信心，推动房企再融资和行业基本面的修复向好。 我们认为未来行业信用修复：1、取决于行业景气度回升，虽然各地预售资金监管尺度不一，但是销售回款仍将为现金流进项的最主要科目；2、房企加速资产转让等自救手段；3、保交付加速项目层面的债务重组和破产重整；4、债务重组完成后，不排除进一步放松股权再融资或引入国企注资可能。 11 月新房销售降幅扩大，二手房修复显著 新房市场本周成交 337 万平，月度同比-27.49%，相较上月下降 1.73pct；累计库存 16104 万平，二线、三线及以下去化加速，一线速度持平。二手房市场本周成交158万平，月度同比+49.20%，相较上月改善 0.69pct。土地市场本周成交建面4002万平，滚动 12 周同比+17.84%；成交总额 562 亿元，滚动 12 周同比-5.78%；全国平均溢价率+5.35%，滚动 12 周同比-0.06pct。 本周申万房地产指数+10.24%，较上周提升 9.63pct，涨幅排名 1/31，领先沪深300 指数 9.68pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+11.88%，较上周提升8.39pct，涨幅排序 1/11，领先恒生指数 4.68pct；克而瑞内房股领先指数为23.77%，较上周提升 20.96pct。 投资建议：随着民企再融资支持力度提升，以及需求政策持续宽松，我们认为政策累积效应有望在疫情防控缓和的趋势下放大行业复苏弹性。我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -28%-21%-14%-7%0%7%14%2021-112022-032022-07房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：预期加速兑现，民企迎接曙光 .............................................................................. 3 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................ 5 2.1. 政策梳理 ............................................................................................................................................. 5 2.2. 新房市场 ............................................................................................................................................. 7 2.2.1. 新房成交情况 ........................................................................................................................ 7 2.2.2. 新房推盘去化 ..........................................................................