房地产行业第45周周报：新房成交降幅再度扩大，“第二支箭” 、金融16条提振市场信心

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 11 月 14 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著》（2022/11/4） 《房地产 2022 年 9 月统计局数据点评：东部地区带动销售改善，新开工与投资单月降幅小幅收窄》（2022/10/24） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 《从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点》(2021/10/26) 《2021 年集中土拍元年深度解读与展望：全年集中土拍呈现“热—冷—稳”趋势，央国企或将持续土拍主导地位》(2022/3/3) 《地产纾困新路径探索：AMC 对房企化债的作用究竟有多大？》(2022/5/23) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 45 周周报(11 月 5 日-11 月 11 日) 新房成交降幅再度扩大，“第二支箭”、金融 16 条提振市场信心 本周新房成交同比降幅扩大、二手房成交同比增速下滑，土地市场同比量涨价跌，但溢价率同环比上升。 核心观点  本周新房成交同环比降幅扩大，二手房成交同比增速下降。43 城新房成交面积 265.8 万平，环比下降 25.7%，同比下降 42.3%，同比降幅较上周扩大 22.3 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-29.1%、-24.1%、-11.6%，同比增速分别为-30.3%、-40.1%、-32.5%，一、二、三线城市同比降幅扩大了 15.3、17.2、27.5 个百分点。15 城二手房成交面积 131.6万，环比下降 7.2%，同比上升 42.1%，同比增速较上周降低了 12.1 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-16.7%、0.9%、-11.0%，同比增速分别为 3.1%、82.1%、49.1%，一线城市同比增速下降 25.4 个百分点，二、三线城市同比增速分别上升了 5.8、0.3 个百分点。  新房库存面积环比上升，去化周期同环比上升。14 城新房库存面积为 1.0 亿平，环比上升0.8%，同比上升 2.8%，去化周期为 13.8 个月，环比上升 0.3 月，同比上升 2.1 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为 1.3%、0.7%、-0.4%；去化周期分别为 11.0、12.5、14.9 个月，环比上升 0.3 个月、0.0 个月、0.4 个月。  土地市场同比量涨价跌，溢价率同环比上升。百城土地成交建面 3945 万平方米，环比下降 1.2%，同比上升 47.1%；成交土地总价 554 亿元，环比下降 53.2%，同比减少 19.9%；楼面均价 1404 元/平方米，环比下降 52.6%，同比减少 45.6%；溢价率 5.44%，环比上升497.8%，同比上升 156.6%。  本周房企国内债券发行规模同环比上升。房地产行业国内债券总发行量为 56.1 亿元，同比上升 33.2%，环比上升 13.3%；净融资额为-25.6 亿元。其中国企国内债券总发行量为56.1 亿元，同比上升 106.9%，环比上升 13.3%；净融资额为 0.7 亿元。民企国内债券未发行债券，总偿还量为 26.3 亿元，同比下降 52.3%；净融资额为-26.3 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 10.2%，较上周上涨 9.6 个百分点；相对沪深300 收益为 9.6%，较上周上涨 15.4 个百分点。房地产板块 PE 为 12.86X，较上周上升 1.2X  北上资金对有色金属、家用电器和银行加仓金额较大，分别为 49.12、25.51 和 20.19 亿元。对房地产的持股占比上升 0.06%（上周下降 0.12%），净买入-11.83 亿元（上周净买入-3.67 亿元）。 投资建议  本周央行公布社融数据，10 月居民中长期贷款新增 332 亿元，同比少增 3889 亿元（9月同比少增 1211 亿元），少增幅度环比大幅提升，居民中长期贷款明显走弱，购房需求仍然较弱。不过本周我们也看到了部分高能级城市小幅松动，北京通州区台湖、马驹桥两地商品住房（包括新建商品住房和二手住房）双限购正式取消，杭州对首套房的贷款部分认定条件、二套首付比例及房贷款利率进行了优化调整。我们认为一线城市、强二线城市放松释放强信号，首付比例、认房不认贷等信贷政策调整，限购范围的调整等多个维度仍有进一步发力的可能。本周交易商协会发出“第二支箭”，扩大民营企业债券融资支持，总支持规模 2500 亿（后续可扩容）。我们认为此次政策有望直接增强和稳固优质民营房企的主体信用，有助于引导市场机构改善对民营企业的风险偏好，促进民营房企的融资修复。此外， 央行、银保监会发布金融 16 条支持房地产市场平稳健康发展，中央自上而下从信贷、信托、债券等多渠道、多方位支持地产融资，同时明确了“财务总体健康，短期面临困难的企业”均可享受债券增信支持，且有困难偿还的，可合理展期，对于部分此前市场预期不佳、短期资金有压力的房企，起到了主体信用增强、资金支持的作用。  我们认为，供需两端新一轮宽松的想象空间正被打开，地产板块有望迎来修复。虽然当前行业基本面并未出现明显反转，但“第二支箭”+金融 16 条政策力度显著，较大程度地提振了市场信心，对受困的优质民企主体也产生了积极推动作用。同时，随着近期北京、杭州等地的出现限购、限贷调整，后续我们有望看到更多高能级城市需求端政策的进一步宽松和渗透。我们建议关注：1）稳健的龙头央企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来 β 行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、滨江集团、华发股份。2）边际收益于政策利好的优质民企（含混合所有制房企）：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿地控股、旭辉控股集团、碧桂园。 风险提示：  房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 11 月 14 日 房地产行业第 45 周周报（11 月 5 日-11 月 11 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市