房地产行业2022年10月月报：需求端仍然低迷；民企资金支持力度加大

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业月报 2022 年 11 月 14 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著》（2022/11/4） 《房地产 2022 年 9 月统计局数据点评：东部地区带动销售改善，新开工与投资单月降幅小幅收窄》（2022/10/24） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 《从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点》(2021/10/26) 《2021 年集中土拍元年深度解读与展望：全年集中土拍呈现“热—冷—稳”趋势，央国企或将持续土拍主导地位》(2022/3/3) 《地产纾困新路径探索：AMC 对房企化债的作用究竟有多大？》(2022/5/23) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [ 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业 2022 年 10 月月报 需求端仍然低迷；民企资金支持力度加大 10 月高频数据新房成交、百强房企销售同比降幅均扩大，需求端持续走弱。 核心观点  新房：整体新房成交同比降幅扩大，二线城市同比降幅收窄。10月 38个城市成交面积环比-26.4%，同比-26.0%，同比降幅扩大 15.5pct，前十月累计同比-32.6%。一、二、三线城市环比增速-27.3%、-17.3%、-21.2%，同比增速-17.5%、-17.5%、-25.6%。一线城市供应经过前两个月的集中放量，本月疲软；二线城市同比降幅收窄了 9.7pct。前期高热城市增长动能减弱，如南京、武汉、青岛等；成都、厦门环比明显增长，杭州、苏州同比降幅相对较小，长三角城市具有一定韧性。10月整体市场继续筑底，市场信心仍未恢复，部分城市点状的成交复苏无法改变市场的整体走势；当前，居民购房意愿仍然低迷，观望情绪浓厚，需求端放宽政策效果始终不明显，保交楼政策落地效果仍待观察，市场低迷状态预计持续。  二手房：10 月二手房成交环比持续下降，但同比仍能保持两位数增长，九成城市同比出现不同幅度的增长。10 月 14 个重点城市二手房成交面积环比-6.5%，同比+61.2%，同比增速提升 39.7个 pct。一、二、三线城市环比增速-18.9%、+8.7%、-19.1%，同比增速+28.8%、+93.9%和+134.7%。除南京外，九成的城市均出现不同程度的同比上升；但仍有八成城市环比下跌。成都、厦门同环比明显回升，主要系疫情后的补涨。  库存与去化：整体库存、去化周期环比均下行。截止到 10 月末，14 个城市新房库存面积 1.03亿平，环比-1.5%，同比+4.0%；去化周期为 13.2 个月，环比-3.4%，同比+31.6%。一、二、三线城市库存面积环比-0.9%、-2.9%、-3%，同比+16.2%、-5.5%、-13.2%；去化周期分别为 11.1、11.2和 13.8 个月，环比-7.7%、-3.5%、+8.7%，同比+33.3%、+27.7%、+11.7%。超过 6 成城市库存环比小幅下降，近 7 成城市去化周期有所减少。北京、深圳、杭州、南京和苏州等城市库存面积环比下降；上海、深圳、杭州、苏州、宁波去化周期在 12 个月以内。  开盘去化率：31 个重点城市平均开盘去化率由 9 月的 37%微幅提升至 10 月的 38%。各城市分化格局延续：福州、北京去化率在 7 成以上；三分之一的典型城市中去化率尚在 30%以下。1）前期热点城市上海、北京、杭州、合肥等去化率回调，非热点区域推盘量显著上升，同时热点楼盘抢房现象缓解。2）前期去化低迷城市武汉、南京、常州、佛山、珠海等仍在低位（低于 15%）。3）福州、无锡、东莞去化率环比明显提升，由单个热销盘结构性拉升，从克而瑞实际调研来看，客户观望情绪依旧浓厚，后期去化依旧不乐观。  土地市场：集中土拍下地市成交规模维持高位，但土拍热度延续低位。10 月广州、南京、天津、成都、无锡等多个城市完成集中土拍。在此支撑下，百城土地市场成交规模维持正增长，同比增速也有所提升（百城土地成交建面同比增长 17.2%）。但平均地价因城市成交结构变动而出现明显下调（百城土地楼面均价环比下降 21.3%，同比下降 15.1%）。同时，重点城市的集中土拍热度进一步降温，10 月土拍溢价率再度走低，百城土地溢价率仅 2.5%，创下年内新低。  房企：1）单月销售同比降幅小幅扩大。百强房企 10 月单月权益口径销售额同比-30.7%（前值-30.3%）；累计权益销售额同比-45.0%（前值：-46.3%），同比降幅仍维持在较高水平。TOP20房企中近半数房企单月销售额增速为正，除越秀地产（+12.4%）外，其余房企累计销售额同比均下滑。2）拿地金额与强度均下降。百强房企 10 月拿地金额同比-49.0%（前值-34.4%）；拿地强度从 9 月的 29%下降至 14%；累计拿地金额同比-57.4%（前值：-58.5%），累计拿地强度为 24%。10 月保利和龙湖拿地金额均超 80 亿元；保利、华润、中海、招蛇、滨江累计拿地金额 1149、965、840、729、711 亿元，拿地强度分别为 32%、42%、36%、32%、60%。3）融资：今年以来发行规模同比首次转正。10 月行业国内债券、海外债、信托、ABS 发行规模 557 亿元，同比+16%，环比-27%，平均发行利率 3.48%，同比-2.3pct，环比-0.2pct。10 月招蛇、首开、万科发行规模最大，分别为 73、29、25 亿元。行业年内国内外债券到期规模 1231 亿元，23 年上半年 5449 亿元，其中 1、3、4 月为偿债小高峰，分别到期 1194、1041、1192 亿元。 投资建议 十月需求端持续走弱，新房成交同比降幅仍在扩大，房企销售也持续承压。我们认为，虽然当前行业基本面并未出现明显反转，但供需两端新一轮宽松的想象空间正被打开，地产板块有望迎来修复。一方面，“第二支箭”+金融 16 条政策力度显著，较大程度地提振了市场信心，对受困的优质民企主体也产生了积极推动作用；另一方面，随着近期北京、杭州等地的出现限购、限贷调整，后续我们有望看到更多高能级城市需求端政策的进一步宽松和渗透。我们建议关注：1）稳健的龙头央企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一