房地产行业研究：招商、华发推出融资计划，利好企业持续经营

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 杜昊旻 王祎馨 方鹏 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 联系人 fang_peng＠gjzq.com.cn 招商、华发推出融资计划，利好企业持续经营 事件  2022 年 12 月 5 日，华发股份发布公告拟向包括控股股东珠海华发集团有限公司在内的不超过 35 名特定对象非公开发行 A 股股票，募集资金不超过 60 亿元，用于公司“保交楼、保民生”项目（45 亿元）和补充流动资金（15 亿元）；招商蛇口发布公告筹划发行股份购买资产并募集配套资金，拟购买的资产包括深圳市南油（集团）有限公司 24%股权等资产；金科股份发布公告拟筹划非公开发行股票募集资金用于公司“保交楼、保民生”项目开发、棚户区改造或旧城改造项目开发建设，偿还部分债务本息、补充流动资金等。 评论  上市房企和涉房企业迅速响应政策，推出股权融资计划。在 11 月 28 日证监会明确资本市场支持房地产市场平稳健康发展的措施，恢复上市房企和涉房企业股权融资（“第三支箭”）后，房企在监管支持下快速响应。截至 12 月 5 日，据不完全统计，先后已有福星股份、世茂股份、北新路桥、新湖中宝、大名城、万科 A、陆家嘴、华夏幸福、天地源、格力地产、招商蛇口、冠城大通、金科股份和华发股份等 14 家 A 股上市房企或涉房企业发布公告称拟进行增发配股，主要用途包括购买控股股东资产、补充流动性资金、保交楼和偿债等。  房企开展股权融资，利好行业整体的健康发展和估值修复。①通过发行股份购买控股股东或其他企业优质资产的房企，能在不增加杠杆的情况下获得优质土地资源，支撑未来的发展；②以增发补充流动资金、保交楼和偿债的房企，能通过股权融资缓解经营和偿债压力，加强保交付，降低购房者对交付风险的担忧，也能增强后期拿地能力，提振行业整体信心和预期，促进估值的稳步修复。  央国企和优质民营房企的股权融资或更受市场认可。在政策同等支持背景下，拥有更优质资源和产品服务能力的房企更获投资者青睐，我们认为经营基本面稳定的房企增发成功可能性更大。以华发股份为例，公司2022 年 1-11 月销售金额 1024 亿元（排名从去年的第 32 位升至第 19 位），同比-0.2%（百强房企累计同比-42%），且在 10、11 月单月同比均为正，预计将成为少有的全年销售金额同比增长的房企；投资端积极错峰拿地，1-11 月权益拿地金额位居行业第 10 位，主要在上海、成都、杭州、珠海等优质城市核心板块拿地，其中上海单城市投资金额占比超过 80%；融资端凭借良好经营情况和国资背景，渠道畅通，在 10 月成功发行规模 10 亿元的并购债券，票面利率仅 4.8%；公司此次增发预计募集资金 60 亿元用于保交付和补充流动资金，其中控股股东认购金额不超过 30 亿元，大力支持公司发展；增发募资一方面保障现有项目的稳定经营，另一方面利于降低资产负债率，若募资足额，公司资产负债率将从 3Q22 的 73.1%降为 72.0%，同时补充的资金也将提升公司持续拿地能力。  供给端支持应出尽出，需求端宽松预计将加速落地。11 月以来房企供给侧政策三箭齐发，叠加央行 2000 亿免息再贷款借款以及预售资金监管优化，旨在支持保交楼和防止现有风险扩散，我们认为当前供给侧的大力度支持政策正应出尽出。而行业回归良性循环离不开销售的复苏，需求侧宽松政策的大力出台有必要且紧迫。我们预计各能级城市将积极优化地产调控政策，从量价两端刺激销售的复苏，包括但不限于四限政策的放松、政府购房、贷款利率和额度支持、购房补贴契税减免等。 投资建议  房企积极推进股权融资，短期能缓解现金流压力、中长期利好持续发展。首推母公司有优质涉房资产的房企、积极推动股权融资的央国企，如华发股份、招商蛇口、建发股份等；推荐受益于板块估值修复的优质房企，如中国海外发展、绿城中国。 风险提示  市场对宽松政策反应钝化；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 证券研究报告 2022 年 12 月 05 日 房地产组 房地产行业研究 买入 (维持评级) 行业点评 行业点评 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 图表附录 ........................................................................................................3 风险提示 ........................................................................................................5 图表目录 图表 1：上市房企和涉房企业股权融资计划.....................................................3 图表 2：A 股地产公司 PE 走势 .......................................................................3 图表 3：港股地产公司 PE 走势.......................................................................4 图表 4：港股物业公司 PE 走势.......................................................................4 图表 5：覆盖公司估值情况 .............................................................................4 行业点评 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表附录 图表 1：上市房企和涉房企业股权融资计划 涉房企业 时间 融资规模 融资方式 融资用途 北新路桥 11 月 29 日 不超过本次发行前公司总股本的 30% 定增 用于公司项目建设和运营 福星股份 11 月 29 日 不超过本次发行前公司总股本的 30% 定增 用于公司房地产项目开发 世茂股份 11 月 29 日 不超过本次发行前公司总股本的 30% 定增 保交楼、偿债、补充符合再融资政策要求的流动资金 新湖中宝 11 月 30 日 不超过本次发行前公司总股本的 20% 定增 保交楼、旧改项目建设、补充符合再融资政策要求的流动资金、偿债 大名城 11 月 30 日 不超过此次发行前公司总股本的 30% 定增 保交楼、补充符合再融资政策要求的流动资金、偿债 万科 A 12 月 1 日 不超过本公司已发行的 A 股/H 股数量的 20% 配股 暂未披露 陆家嘴 12 月 1 日 暂未披露 定增 购买控股股东陆家嘴集团及其控股子公司持有的部分优质股权资产 华夏幸福 12 月 1 日 暂未披露 定增 保交楼、补充符合再融资政策要求的流动资金、偿债 天地