跟踪报告：轻资产化步伐加快，回笼现金聚焦主业

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 12 月 6 日 公司研究 轻资产化步伐加快，回笼现金聚焦主业 ——招商积余（001914.SZ）跟踪报告 买入（维持） 事件：12 月 4 日，招商积余发布公告称，公司正在筹划出售成都市中航地产发展有限公司 100%股权、九江市九方商业管理有限公司 100%股权、中航城置业（昆山）有限公司 100%股权、江西中航地产有限责任公司 100%股权、岳阳中航地产有限公司 100%股权、赣州市航逸酒店管理有限公司 100%股权、深圳中航观澜地产发展有限公司 51%股权，并妥善解决上市公司对标的公司的股东借款。截至公告日，交易对方、交易方式、交易价格等相关事项尚不确定。 点评：剥离重资产提高整体运营效率，回笼现金支持核心业务发展 1) 坚持集团内轻资产运营平台定位，有序推进重资产剥离，提升运营效率。2022年中期报告显示，公司持有部分酒店、购物中心等项目，总可租面积约 48.6 万平方米，上半年公司积极响应减租政策，租金收入 1.87 亿元，同比减少 25%。截至 2022 年 6 月 30 日，公司投资性房地产账面净值约 55.5 亿元（年初约 69.9亿元），本次筹划剥离资产包含了购物中心、酒店和零星商业，对应至少 6 个重资产项目（除深圳中航观澜地产发展有限公司 51%股权外，详见附录），合计投资性房地产账面净值约 40 亿元，占总净值比重 72%。我们认为公司将加快轻重资产分离，优化资产结构，从而提升整体资产运营效率。 2) 沉淀资产盘活，回笼现金，业务拓展和收并购动力进一步增强。根据 2022年中报披露，公司上半年出售中航城投资、昆山中航、赣州九方三家公司 100%股权，交易价格 7.78 亿元，产生投资收益 3343 万元；本次拟出售的 7 家子公司交易价格尚不确定。截至 2022 年 9 月 30 日，公司拥有货币资金 30 亿元，若交易完成，预期将为公司补充大量现金，有利于公司进一步加大项目拓展力度；同时，公司前期通过收购上航物业、南航物业加大航空物业布局力度，又通过增资汇勤物业、收购新中物业提升金融物业服务能力，我们认为公司在资金充裕的情况下，有动力进一步通过收并购等方式扩大非住宅业态业务规模，加深护城河，稳固非居业态领先地位。 盈利预测、估值与评级：公司在非住宅业态建立较高壁垒，基础物管增速平稳，平台增值发展较快，基本面稳健；重资产剥离利于提升整体运营效率，回笼资金后收并购动力增强，业务发展能力提升，预计 2023 年完成资产剥离，增厚业绩；综合考虑出售资产后的投资收益与租金损失，我们维持公司 2022 年归母净利润预测为 6.1 亿元，分别上调 2023 年、2024 年预测至 7.7 亿元（上调 7.2%）、9.7 亿元（上调 14.2%）；当前股价对应 2022-24 年盈利预测 PE 估值为 30/24/19倍，公司作为 A 股稀缺物管龙头标的，估值具备吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：新冠疫情反复对公司资管板块持续冲击，非住宅物业外拓竞争加剧。 公司盈利预测与估值简表 指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 8,635 10,591 13,200 16,556 24,034 营业收入增长率 42.07% 22.65% 24.63% 25.43% 45.17% 净利润（百万元） 435 513 613 772 967 净利润增长率 52.03% 17.86% 19.50% 25.91% 25.25% EPS（元） 0.41 0.48 0.58 0.73 0.91 ROE（归属母公司)（摊薄） 5.24% 5.92% 6.68% 7.87% 9.12% P/E 42 36 30 24 19 P/B 2.2 2.1 2.0 1.9 1.7 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为 2022-12-05 当前价：17.23 元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 10.60 总市值(亿元)： 182.70 一年最低/最高(元)： 12.54/20.79 近 3 月换手率： 46.44% 股价相对走势 -28%-8%11%31%50%12/2103/2206/2208/22招商积余沪深300 收益表现 % 1M 3M 1Y 相对 15.61 1.71 29.15 绝对 20.15 0.00 10.50 资料来源：Wind 相关研报 持续巩固非住宅业态优势，业绩增长稳健——招商积余（001914.SZ）2022 年三季度业绩点评（2022-10-28） 持续深耕优势赛道，平台增值快速发展——招商积余（001914.SZ）2022 年中期业绩点评（2022-09-08） 收购新中物业，进一步提升非住业态专业化水平——招商积余（001914.SZ）跟踪报告（2022-06-20） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 招商积余（001914.SZ） 附录 表 1：招商积余筹划出售标的公司及对应项目 子公司 （筹划出售） 股权 投资子公司 账面价值/元 对应项目 投资性房地产净值/元 成都市中航地产 发展有限公司 100% 200,000,000 成都九方购物中心 760,561,800 九江市九方商业 管理有限公司 100% 963,214,351 九江九方购物中心商业 887,365,000 中航城置业 （昆山）有限公司 100% 260,000,000 昆山九方购物中心 1,456,789,100 江西中航地产 有限责任公司 100% 123,832,000 南昌中航国际广场 1 至 5 层、 26 至 38 层 282,225,880 岳阳中航地产 有限公司 100% 100,000,000 岳阳中航国际广场 1 至 27 层、 裙楼 1 至 5 层 342,434,400 赣州市航逸酒店 管理有限公司 100% 284,641,605 赣州格兰云天国际酒店 279,793,200 深圳中航观澜地产 发展有限公司 51% 5,100,000 - - 合计 1,936,787,956 4,009,169,380 资料来源：招商积余 2022 年中期报告，光大证券研究所整理，截至 2022 年 6 月 30 日 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 招商积余（001914.SZ） 利润表（百万元） 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入 8,635 10,591 13,200 16,556 24,034 营业成本 7,