房地产行业地产长效机制专题研究之一：三大问题剖析长效机制，长效机制推出的背景、历程与预期效果

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 1 [Table_Title] 房地产 行业研究/专题报告 地产长效机制专题研究之一：三大问题剖析长效机制 —长效机制推出的背景、历程与预期效果 专题研究报告/房地产 2018 年 08 月 08 日 [Table_Summary] 报告摘要：  长效机制推出前，地产行业存在哪些问题？ 长效机制推出的背景，就是中国地产行业在 20 年的发展过程中，积累了太多的问题。从土地层面看，地方政府对土地的供应失衡，导致土地价格不断走高，也使地方财政对土地出让金的依赖愈发严重。而在企业层面，由于地产行业长期存在超额收益，地产开发商习惯于高杠杆的经营模式，整个行业累计了较大的金融风险，负债率远高于世界其他国家地产行业。居民层面，过去十几年的地产价格波动，使居民对房屋资产增值有过高预期，购房投机属性较强。在基本法律层面，整个房地产领域的法律也缺乏统一规划。  现有长效机制政策推出的历程与具体内容是什么？ 理解长效机制，要从"长效"、"机制"两个关键词上来把握。长效是指长期有效，机制是使制度能够正常运行并发挥预期功能的配套制度。中央不断推动建立长效机制的根本目的是从根源上解决供需不平衡、房价过高的问题。早在 2015 年中央政治局会议提出“长效机制”的概念之前，长效机制相关政策就已经开始布局。本报告将从广义的地产长效机制入手。简述房地产税、租售并举以及以人才落户为引导的城镇化发展过程三大领域。  什么是理想的长效机制？ 顾名思义，长效机制一方面要求相关政策“长期施效”，政策制定和制定要放眼长远，不服务短期目标。另一方面，长效机制的政策效果要“长期有效”，保证政策效果可以长期发挥作用。长效机制从根本上来说，是要让房地产市场健康平稳的发展，进而保持房地产市场在中国经济中流砥柱的作用，带动上下游产业的健康运作；是要让居民的住房得到保障，解决住房基本需求以及改善性需求；是要让地方政府在房地产业取得合理的税收，支持地方政府的发展。  投资建议 基于对 2018 年政策和行业基本面的判断，我们认为未来地产板块投资将围绕龙头扩大市场占有率、城市群主题与长效机制政策推进三条主线展开。重点推荐万科A（行业龙头，在长效机制领域有前瞻性战略布局），建议关注光大嘉宝（A 股唯一地产基金标的，为长效机制提供金融支持）、世联行（长租公寓龙头企业）。  风险提示 房地产行业调控进一步加强，地产融资利率上行。 盈利预测与财务指标 代码 重点公司 现价 EPS PE 评级 8 月 7 日 2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E 000002 万科 A 21.86 2.54 3.24 4.04 8.3 6.5 5.2 推荐 资料来源：公司公告、民生证券研究院 [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深 300 走势比较 资料来源：Wind，民生证券研究院 [Table_Author] 分析师：杨柳 执业证号： S0100517050002 电话： 010-85127730 邮箱： yangliu_yjs@mszq.com 研究助理：王嵩 执业证号： S0100117080065 电话： 021-60876717 邮箱： wangsong@mszq.com 研究助理：由子沛 执业证号： S0100118010012 电话： 021-60878329 邮箱： youzipei@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.【民生房地产】地产多元化专题报告之一：四大问题解读轨道物业 2.行业动态：销售见底回暖，资金情况改善 3.“地产解惑”系列之一：统计口径改变对投资增速的影响 -23%-12%-1%9%20%17-0817-1118-0218-0518-08房地产 沪深300 专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 2 目录 一、长效机制推出前房地产存在哪些问题？................................................................................................................... 3 1. 地方政府土地财政依赖性明显 ................................................................................................................................... 3 2. 土地供应失衡，土地价格偏高 ................................................................................................................................... 3 3. 房地产企业杠杆过高，占用社会资源过多 ............................................................................................................... 4 4. 投机需求仍在，刚性需求难以充分满足 ................................................................................................................... 6 5. 房地产法律体系不健全，细节不完整 ....................................................................................................................... 7 二、现有长效机制推出的历程及具体内容是什么？ ....................................................................................................... 7 （一）房地产税：实现长效机制与财政平衡的重要一环 ............................................................................................... 8 1. 为什么要推出房地产税？ .............................................................................................................................................. 8 2. 房地产税的推出历程及其预期 .....................