房地产行业2023年投资策略：心有所向，身必随往

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] 发布时间：2023-01-03 [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -9% -1% -10% 相对收益 -10% -3% 12% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 115 总市值（亿） 14946 流通市值（亿） 6667 市盈率（倍） 46.62 市净率（倍） 0.88 成分股总营收（亿） 30211 成分股总净利润（亿） 303 成分股资产负债率（%） 79.39 [Table_Report] 相关报告 《东北地产周报：中央财办解读稳地产多措并举， 工行提供北京房企 4000 亿授信》 --20221226 《东北地产周报：中央经济会议表态确保房地产平稳发展，11 月商品房销售进一步走弱》 --20221218 [Table_Author] 证券分析师：吴胤翔 执业证书编号：S0550522030003 18117166023 wuyx@nesc.cn 研究助理：喻杰 执业证书编号：S0550122050029 18116067286 yujie@nesc.cn [Table_Title] 证券研究报告 / 行业深度报告 心有所向，身必随往 ---房地产行业 2023 年投资策略 报告摘要： [Table_Summary] 2022 年宽松政策递进加码，11 月三箭齐发成为转折点，料 2023 年基调将更加积极。外需回落、消费不明朗背景下，2023 年“稳地产”是“稳经济”的确定性抓手，中央调控有望通过更加积极的定调进行预期引导，突破现有框架对市场量价进行调节，一二线城市四限政策宽松空间仍将进一步释放，供给端融资支持也有望在更大范围落地。 2022 年 6 月以来销售累计同比低位走平，2023 年上半年降幅收窄确定性较强，下半年有望实现正增。2022 年受到疫情反复、收入预期较弱、房价持续下跌等因素影响，销售累计同比降幅始终超-25%。在政策持续支持下，我们预计 2023 年销售会经历单月降幅收窄到同比正增，全年整体量价微降，销售金额合计 13.1 万亿，同比-2.3%。 竣工韧性较强，土地成交小幅下降，新开工和投资仍然承压。受到 3年前新开工同比高位及 2022 年竣工延期影响，2023 年竣工同比+5.3%。预计 2023 年 300 城土地成交建面同比-2.3%，受基数影响单月同比全年呈现前高后低；新开工面积同比-9.5%，呈现前低后高；预计 2023 年开发投资完成额同比-9.2%，其中土地购置费存在 2022 年土地成交大幅下降的滞后性影响，同比-18.6%，施工投资额同比-5.0%。 我国经济增速支撑房价高“PE”，预计 2023 年下半年环比转增。从七普数据中仍能看到我国房地产市场结构性增量空间，过去经济增长的业绩和未来的预期支撑了我国相对较高的房价收入比，房价难以经历以年为尺度的持续下跌。2022 年在供给冲击、需求收缩、预期转弱的三重影响下房价持续下跌，其中部分负面因素已经出现转机，预计2023 年上半年房价环比依旧承压，下半年有望随销售出现改善。 投资建议：11 月“三箭齐发”背景下持续一个月的大涨极大程度提升了板块的关注度和交易信心，随着一二季度销售降幅收窄，板块将迎来政策面与基本面共振行情。我们认为优质央国企先于行业复苏，将充分受益于行业格局改善，同时建议积极关注信用逐步修复、经营逐步回归常态的优质混企、民企。A 股建议关注金地集团、新城控股、保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份、万科 A、滨江集团；H股建议关注中国海外发展、华润置地、龙湖集团、碧桂园、美的置业。 风险提示：国内新冠疫情反复；购房信心恢复不及预期。 [Table_CompanyFinance] 重点公司主要财务数据 重点公司 现价（元） EPS（元） PE 评级 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 金地集团 10.23 2.08 2.22 2.49 6.24 4.61 4.11 买入 新城控股 20.50 5.59 4.31 4.75 5.21 4.76 4.32 买入 保利发展 15.13 2.29 2.54 2.78 6.82 5.96 5.44 买入 建发股份 13.65 2.07 2.21 2.61 6.06 6.18 5.23 买入 华发股份 9.06 1.34 1.64 1.83 6.38 5.52 4.95 买入 万科 A 18.20 1.94 2.06 2.28 10.19 8.83 7.98 买入 -40%-30%-20%-10%0%10%20%2022/12022/42022/72022/10房地产沪深300 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 33 [Table_PageTop] 房地产/行业深度 目 录 1. 行业政策：2023 年基调有望更加积极 ............................................................. 5 1.1. 2022 年政策回顾：1-10 月逐步加码，11 月超出预期 ......................................................... 5 1.1.1. 需求端：四限放松不断升级，提振作用相对有限 .................................................................................... 5 1.1.2. 供给端：11 月迎来三箭齐发 ....................................................................................................................... 6 1.2. 2022 年地方政策回顾：中央定调之后密集跟进 .................................................................. 9 1.3. 2023 年政策展望：稳增长需稳地产，宽松政策全年持续 ................................................ 10 2. 行业及房企表现回顾：2022 年房地产市场全方位承压 ............................... 12 2.1. 销售底部走平，房企业绩筑底 ........................................................................