美国按揭利率重拾升势，房地产市场复苏乏力

2023 年 2 月 27 日（星期一） 宏观报告 招商证券（香港）有限公司 证券研究部 此为2023年2月27日“Mortgage rate resurgence put a lid on US home sales”的中文版 1 美国按揭利率重拾升势，房地产市场复苏乏力 ■ 1 月份新屋销售大幅上升，但不同地区差异显著 ■ 成屋销售连续第 12 个月下跌 ■ 按揭利率重拾上升趋势；房地产市场迎来拐点尚需时日 新屋销售超预期增长。2 月 24 日，美国人口普查局和住房与城市发展部发布的数据显示，1 月份美国新屋销售环比增长 7.2%至 67.0 万套（年化总数），大幅高于预期（市场一致预期：环比增长 0.7%/62.0 万套；12 月：从环比 2.3%/61.6 万套上修至环比 7.2%/62.5 万套）。新建住宅销售总数为2022 年 3 月以来最高，且较 2022 年中录得的低谷水平（2022 年 7 月：54.3 万套）显著反弹。在四个主要地区中，只有南部录得增长（环比+17.1%），而东北部、中西部和西部都出现大幅下降（环比-19.4%、-6.9%和-7.3%）。新屋销售价格中位数为 42.75 万美元（12 月：46.56 万美元），为 2022 年 2 月以来的最低水平。1 月末待售新建住房为 43.9 万套，相当于 7.9 个月的供应量（12 月：45.2 万套/8.7 个月）。待售新建住房为 2022年 5 月以来最低水平，但仍处于历史高位。 成屋销售持续下跌。2 月 21 日，美国房地产经纪人协会公布的数据显示，1 月份美国成屋销售环比下降 0.7%至 400 万套（年化总数），不及预期（市场一致预期：环比上升 2.0%/410 万套；12 月：环比下降 2.2%/403 万套），连续第 12 个月录得下跌。成屋销售总数是自 2010 年 11 月以来的最低水平，且低于新冠疫情初期录得的低谷水平（2020 年 5 月：401 万套）。四个主要地区中，南部和西部录得正增长，而东部和中西部则出现下降。成屋销售价格中位数为 35.90 万美元（12 月：36.65 万美元），连续第七个月下跌。1 月末成屋销售库存为 98 万套，相当于 2.9 个月的供应量（12 月：96 万套/2.9 个月）。这远低于疫情前的同期水平，为房价提供了一定支撑。在利率高企的背景下，潜在卖家持观望态度，这是由于他们不愿意在以旧换新的过程中放弃目前享有的较低按揭利率。 我们的观点。按揭利率自去年 11 月初达到峰值并开始下跌后，在过去一个月内再次掉头向上并录得小幅反弹。根据房地美的数据，30 年期抵押贷款平均固定利率从 2 月初的 6.09%反弹至 2 月 23 日的 6.50%。抵押贷款利率上升加上房价高企，持续为成屋销售带来下行压力。展望未来，我们预计抵押贷款利率的回升将导致房地产市场复苏的延迟，未来几个季度住宅固定投资仍将保持低迷。 郭圆涛, PhD +852 3189 6121 jessieguo@cmschina.com.hk 钱鹭, CFA +852 3189 6752 edithqian@cmschina.com.hk 相关报告 1. 美国2月PMI初值回升 (2023/02/22) 2. 美国1月份零售销售大幅反弹 (2023/2/16) 3. 1月美国CPI放缓幅度不及预期 (2023/02/15) 4. 美国制造业进一步走弱；服务业超预期反弹 (2023/02/06) 5. 美 联 储 如 期 放 缓 加 息 幅 度 至 25 个 基 点 (2023/02/02) 6. 12 月美国零售销售进一步放缓 (2023/01/19) 2023 年 2 月 27 日（星期一） 彭博终端报告下载: NH CMS <GO> 2 图表 1：抵押贷款利率 图表 2：标普/CS 房价指数 资料来源： 万得、招商证券（香港）研究部 资料来源： 万得、招商证券（香港）研究部 图表 3：美国新屋销售 图表 4：美国新屋销售（环比%） 资料来源：万得、招商证券（香港）研究部 资料来源：万得、招商证券（香港）研究部 0%1%2%3%4%5%6%7%8%30年期抵押贷款固定利率（%）160180200220240260280300320340标普/CS房价指数4005006007008009001,0001,1001,200新屋销售（千套）-20%-10%0%10%20%30%40%新屋销售（环比%） 2023 年 2 月 27 日（星期一） 彭博终端报告下载: NH CMS <GO> 3 图表 5：美国成屋销售 图表 6：美国成屋销售（环比%） 资料来源： 万得、招商证券（香港）研究部 资料来源： 万得、招商证券（香港）研究部 图表 7：美国成屋签约销售指数 图表 8：美国成屋签约销售指数（环比%） 资料来源：万得、招商证券（香港）研究部 资料来源：万得、招商证券（香港）研究部 300350400450500550600650700750800成屋销售（千套）-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%成屋销售（环比%）405060708090100110120130140成屋签约销售指数（2001年=100）-20%-10%0%10%20%30%40%50%成屋签约销售指数（环比%） 2023 年 2 月 27 日（星期一） 彭博终端报告下载: NH CMS <GO> 4 图表 9：美国新屋开工 图表 10：美国营建许可 资料来源： 万得、招商证券（香港）研究部 资料来源： 万得、招商证券（香港）研究部 图表 11：代售新建住房 图表 12：成屋销售库存 资料来源： 万得、招商证券（香港）研究部 资料来源： 万得、招商证券（香港）研究部 8001,0001,2001,4001,6001,8002,0002,200新屋开工（千套）8001,0001,2001,4001,6001,8002,0002,200营建许可（千套）024681012140100200300400500600700左： 待售新建住房 （千套）右： 待售新建住房 （月）012345605001,0001,5002,0002,500左： 成屋销售库存 （千套）右： 成屋销售库存 （月） 2023 年 2 月 27 日（星期一） 彭博终端报告下载: NH CMS <GO> 5 投资评级定义 行业投资评级 定义 推荐 预期行业整体表现在未来 12 个月优于市场 中性 预期行业整体表现在未来 12 个月与市场一致 回避 预期行业整体表现在未来 12 个月逊于市场 公司投资评级 定义 增持 预期股价在未来 12 个月上升 10%以上 中性 预期股价在未来 12 个月上升或下跌 10%或以内 减持 预期股价在未来 12 个月下跌 10%以上 分析师声明 主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明