房地产行业第14周周报：居民购房意愿及房价看涨预期回升，继续看多地产

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 4 月 10 日 强于大市 相关研究报告 《居民购房意愿回升，对房价、就业与收入预期均好转；房企贷款需求明显改善—央行 2023 年一季度问卷调查点评》（2023/4/6） 《房地产 2023 年 1-2 月统计局数据点评：销售改善复合预期；投资降幅收窄主因并非新开工》（2023/3/15） 《未提及“房住不炒”：预期住房需求将重点来自于核心城市—2023 年政府工作报告点评》（2023/3/5） 《房地产 2022 年 12 月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势》（2023/1/17） 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 14 周周报 （4 月 1 日-4 月 7 日） 居民购房意愿及房价看涨预期回升，继续看多地产 本周新房、二手房成交面积环比均下降，同比增速均有所下滑；其中一、二线城市新房成交同比增速仍保持正增长，三线城市同比负增长，高能级城市销售复苏相对更有持续性。土地市场同比量升价跌，环比量价齐升；溢价率同环比均上升。 核心观点  本周新房、二手房成交面积环比均下降，同比增速均有所下滑；其中一、二线城市新房成交同比增速仍保持正增长，三线城市同比负增长，验证了我们此前认为的“高能级城市销售复苏相对更有持续性；部分弱能级城市在需求集中释放后或出现疲态，销售会有所波动”的观点。43 城新房成交面积为 299.1 万平方米，环比下降 51.6%，同比增加 25.0%，同比增速较上周减少了 24.5 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-45.0%、-44.0%、-47.8%，同比增速分别为 170.7%、21.2%、-4.8%，同比增速较上周分别减少了 61.1、4.3、117.7 个百分点。15 城二手房成交面积 172.7 万平，环比下降 32.3%，同比上升 102.5%，同比增速保持高增；一、二、三线城市环比增速分别为-51.2%、-22.1%、-29.5%，同比增速分别为 21.3%、144.8%、250.2%，其中一、三线城市同比增速较上周分别减少了 93.1、6.4 个百分点，二线城市同比增速较上周增加了 22.4 个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。14 城新房库存面积为 1.01亿平，环比下降 0.5%，同比下降 1.2%；去化周期为 14.0 个月，环比上升 0.4 个月，同比下降 2.4 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.7%、-0.2%、0.0%，同比增速分别为 9.5%、-11.9%、-14.0%；去化周期分别为 12.2、12.8、13.5 个月，环比分别上升0.2、0.3、0.3 个月，同比分别下降 1.0、1.5、5.9 个月。  土地市场同比量升价跌，环比量价齐升；溢价率同环比均上升。百城成交全类型成交土地规划建筑面积 4108 万平，环比上升 70.4%，同比上升 12.5%；成交土地总价 603 亿元，环比上升 83.8%，同比下降 41.0%；楼面均价 1470 元/平，环比上升 8.1%，同比下降 47.4%；溢价率 7.23%，环比上升 94.4%，同比上升 144.3%。  本周房企国内债券发行规模同比上升，环比下降。房地产行业国内债券总发行量为 160.2亿元，同比上升 119.2%，环比下降 23.0%。净融资额为 28.7 亿元。其中国企国内债券总发行量为 160.2 亿元，同比上升 119.2%，环比下降 20.3%；净融资额为 99.0 亿元。民企国内无债券发行；净融资额为-70.3 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 4.6%，较上周上升 7.7 个百分点；相对沪深300 收益为 2.8%，较上周上升 6.5 个百分点。房地产板块 PE 为 15.61X，较上周上升 1.64X。北上资金对非银金融、电力设备、农林牧渔加仓金额较大，分别为 20.39、17.81、9.46 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.01%（上周为-0.05%），净买入 0.41 亿元（上周净买入-3.49 亿元）。 投资建议  本周国家税务总局局长王军表示，3 月房地产销售收入同比增速再度提升至 17.9%。我们预计 3 月统计局口径的房地产销售金额增速也会较大。  本周央行公布一季度储户问卷调查，数据显示，居民的购房意愿、以及对房价的看涨预期都在回升，同时对收入和就业预期也在改善。未来 3 个月预计增加购房支出占比的储户比重为 17.5%，环比提升了 1.5 个百分点，该比例是 2022 年 Q2 以来的最高点；房价看涨的比例自 2021 年下半年以来持续下降，但 2023Q1 房价预期上涨的比例为 18.5%，环比提升4.5 个百分点，同比提升 2.2 个百分点，处于 2021Q4 以来的最高点，对房价的看涨预期在连续 6 个季度走弱后首次回升。  当前时点，我们看多板块主要是出于以下五点原因：1）3 月统计局口径房地产销售预计同比大增。2）虽然本周新房、二手房成交受清明节影响环比下降，但高频数据同比持续正增长，3 月以来新房成交面积同比增速已经连续 6 周为正；二手房成交面积同比增速连续 10 周为正，且增幅始终高于 85%。3）居民购房支出意愿占比及房价看涨预期回升。4）核心重点城市政策利好仍在不断推出。5）当前地产股估值水平仍然较低。  具体标的，我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）边际受益于房企融资端打开的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科 A、龙湖集团。3）主题性投资机会，包括 REITs 相关：大悦城、华润置地、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023 年 4 月 10 日 房地产行业第 14 周周报（4 月 1 日-4 月 7 日） 2