房地产行业2023年3月月报：新房成交同比涨幅提升至三成，住宅用地土拍溢价率创21年9月以来最高

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2023 年 4 月 13 日 强于大市 相关研究报告 《中国海外发展：业绩短期承压但利润率仍处行业前列；2023 年计划销售增长两成》20230403 《万物云：循环型业务实现有质量的增长，蝶城与空间物联战略持续推进》20230403 《保利发展：业绩与利润率短期承压，融资与资金优势显著》20230402 《建发国际集团：营收业绩高速增长，在手现金实现双位数增长》20230402 《万科：营收业绩同比增长，债务期限与结构持续优化》20230331 《华润置地：核心净利润稳健增长，央企龙头资金优势充沛》20230329 《绿城中国：营收与核心净利稳步增长，债务结构显著优化》20230329 《招商蛇口：短期业绩与盈利水平承压，看好后续优质土储兑现及多类型 REITs 平台构建》20230321 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师:夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2023 年 3 月月报 新房成交同比涨幅提升至三成，住宅用地土拍溢价率创 21 年 9 月以来最高 核心观点  新房：3 月新房成交同比增速持续提升；一线城市涨幅高于二三线城市。3 月 38 城新房成交面积 2067.9 万平，环比+39.3%，同比+31.7%，同比增速较上月提升13.3pct；Q1 累计降幅收窄至0.5%。3 月一、二、三线城市新房成交面积环比增速 52.7%、43.9%和 63.7%，同比增速 63.0%、37.0%和 59.1%，同比增速较上月分别提升 53.2、10.3、7.3pct。3 月处于需求持续释放期，核心一二线和强三线城市领涨，既有补偿性需求释放，也有政策利好叠加刺激市场信心修复。3 月以来新房成交面积同比增速已经连续 6 周为正，我们认为，4 月成交延续复苏，但增长动能有转弱的可能，核心一二线城市涨势具有一定的可持续性，但部分三线城市需求集中释放后可能出现一定疲态，后续销售仍有缩量的可能。  分城市能级来看，一线城市因供应显著放量，成交大幅回升，同比涨幅超六成，环比涨幅超五成。上海、北京热度延续，成交面积同比分别出现了 27%和 105%的正增长，主要是随着改善盘集中入市，中高端购买力逐步释放。广州同样迎来了阶段性放量行情，3 月单月突破 100 万平，同比+81%；深圳低位回升至同比增长 1%。二三线城市回暖幅度不及一线显著，同比增速低于一线城市。厦门、无锡等依靠中高端客群支撑市场热度城市因改善盘集中入市环比分别增长 80%、90%，同比分别增长 137%、51%；武汉、南京、苏州等强二线城市整体复苏动能延续低位回升态势，3 月的开盘去化率虽有回落，但整体维持高位，新房成交面积同比分别增长 41%、47%、10%；杭州、成都市场进一步升温，开盘去化率均有所提升，新房成交面积同比分别增长 48%、16%；福州等增长持续性转弱，节后一轮释放后，需求略显疲软。三线城市多以点状复苏为主，低能级城市前期市场持续低迷，依托于部分城市前期积压的刚需集中释放，本月整体涨势明显，其中惠州、扬州、南宁同比出现明显上涨。  二手房：虽然近期市场有观点认为二手房的带看量有所走低，但从成交来看，3 月二手房成交保持高位增长；Q1市场强势复苏，成交量迅速恢复，房价止跌转涨。3 月14 城二手房成交面积1066.5 万平，环比+57.9%，同比+109.2%，仍保持高增，同比增幅较上月减少26.5pct，主要是因为上月数据存在春节错期效应，实际3 月二手房市场回暖势头延续，且成交表现仍好于新房。3 月一、二、三线城市二手房成交面积环比增速48.6%、57.4%、53.4%，同比增速53.5%、130.8%、250.6%，增速较上月分别减少 36.0、23.0、25.4pct。从具体城市来看，我们跟踪的所有城市二手房成交同环比增速均为正，超过七成城市二手房成交同比翻倍增长。多城二手房普遍成交大幅增加有以下原因：1）前期市场低迷、积压的刚需购房需求集中回流入市；2）部分城市实行“带押过户”后置换改善需求释放，特别是苏州，由于“带押过户”交易模式的推行叠加前期首付比、房贷利率下调影响，3 月二手房市场回暖势头渐显，成交由此前几个月的 45 万平左右低位，跃升至 85 万平，环比增幅（88%）居重点城市之首；3）信贷的持续宽松降低了客户的购房门槛。Q1 市场强势复苏，成交量迅速恢复，房价止跌转涨。一季度我们跟踪的 14 城二手房成交面积累计同比增速为 69.7%。贝壳研究院监测数据显示，23Q1 贝壳50 城二手房成交量指数同比增长，已接近21Q1 水平；Q1 房价扭转17 个月连续下跌趋势转涨，环比涨幅累计2.4%。  库存与去化：3 月整体库存同比持续下降，多数城市去化压力明显降低。截至 3 月底，我们跟踪的 14 城新房住宅库存面积为1.02 亿平，环比+0.3%，同比-0.7%；去化周期为14.7 个月，环比-0.2%，同比+15.5%。一、二、三线城市库存同比增速+11.1%、-12.3%、-15.0%；去化周期分别为11.9、12.7 和14.5 个月，同比增速24.8%、12.7%、-9.1%。具体来看，超过 4 成城市库存环比小幅下降，6 成城市去化周期环比缩短，上海、杭州、宁波去化周期在 12 个月内。  开盘去化率与供求比：如果参考去化率和供求比这两个重要的销售前置指标，20 城平均开盘去化率46%，环比提升 8 个百分点；为仅次于 2022 年 12 月的次高点；3 月 30 城的供求比为 0.9，仍小于 1.0；这都体现出销售复苏后续的可持续性可期。1）部分涨跌幅显著超 20%的城市，如北京、深圳、苏州、郑州受供应结构影响显著，以苏州为例，2023 年1-2 月仅2 个网红盘入市，去化率几近100%，本月虽回落至72%，但整体市场热度仍处于高位维持。2）上海、成都、杭州等前期热点城市，去化率基本都在7 成左右，主要依托刚改自住需求释放，市场尚能保温。3）南京、苏州、武汉、宁波去化率转降，来访、认购自3 月下半月以来均有不同程度回落，但总体仍处于高位维持。4）东莞、常州等强三线城市市场还处于筑底阶段，本月去化率均降至10%及以下，短期观望情绪浓厚。  土地市场：百城住宅类用地成交量同比降幅扩大，溢价率创21 年9 月以来最高。3 月百城住宅类用地成交建面2576.5万平，环比-17.5%，同比-49.5%，同比降幅较2 月扩大了48.3pct；楼面均价3660 元/平，环比+1.4%，同比+3.6%；平均溢价率 7.62%，环比+1.7pct，同比+3.1pct,为 2021 年 9 月以来最高点。3 月虽然有南京、北京、广州、宁波等重点城市集中土拍，但整体上看，受自然资源部