地产行业第24周周报：新房二手房成交同比均呈负增长；MLF利率年内首次下调

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 6 月 19 日 强于大市 相关研究报告 《房地产 2023 年 1-5 月统计局数据点评：销售增长动能转弱；投资降幅进一步扩大》(2023/6/18) 《70 城二手房房价环比转跌；一二线城市新房房价同比维持正增长——房地产行业 2023 年 5 月 70 个大中城市房价数据点评》(2023/6/18) 《走出停滞期，诞生新格局——房地产行业 2023 年中期策略》(2023/6/13) 《房企退市专题研究：十余家房企面临“1 元退市”风险，对行业整体影响有限》（2023/6/1） 《华发股份：把握机遇实现规模突破，聚焦核心战略下销售拿地强势》（2023/5/15） 《房地产 2023 年 1-4 月统计局数据点评：销售均价持续提升；投资降幅再度扩大》(2023/5/17) 《行业盈利与现金承压；房企分化加剧，销售与投资普遍缩量——房地产行业 2022年年报&2023年一季报综述》(2023/5/12) 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》（2023/5/9） 《房地产 2023 年 1-3 月统计局数据点评：单月住宅销售金额出现双位数增长；东部地区投资降幅收窄》（2023/04/20） 《居民购房意愿回升，对房价、就业与收入预期均好转；房企贷款需求明显改善—央行 2023 年一季度问卷调查点评》（2023/4/6） 《房地产 2023 年 1-2 月统计局数据点评：销售改善复合预期；投资降幅收窄主因并非新开工》（2023/3/15） 《未提及“房住不炒”：预期住房需求将重点来自于核心城市—2023 年政府工作报告点评》（2023/3/5） 《房地产 2022 年 12 月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势》（2023/1/17） 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 24 周周报（6月 10 日-6 月 16 日） 新房二手房成交同比均呈负增长；MLF 利率年内首次下调 本周新房成交环比增长，同比增速持续下滑；二手房成交环比下降，同比增速持续下滑。土地市场同环比均量价齐跌，土地溢价率同环比均为负。 核心观点  本周新房成交环比增长，同比增速持续下滑；二手房成交环比下降，同比增速持续下滑。43 城新房成交面积为 303.4 万平方米，环比上升 7.6%，同比下降 46.8%，同比增速较上周下降了 23.6 个百分点，一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为15.6%、3.8%、25.1%，均较上周有所增长，同比增速分别为-28.5%、-50.2%、-16.3%，一、二线同比增速较上周分别减少了 33.3、34.4 个百分点，三线城市同比增速较上周增加了 10.5 个百分点。15 城二手房成交面积为 160.0 万平方米，环比下降 1.2%，同比上升 2.1%，同比增速较上周下降了 17.8 个百分点，一线城市环比基本持平，二、三线城市环比增速分别为-4.2%、6.3%，一、二、三城市二手房成交面积同比增速分别为 4.9%、-9.6%、102.9%，一、二、三线城市同比增速较上周分别下降了 19.9、20.7、30.9 个百分点。  新房库存面积与去化周期环比略有上升，同比有所下降。14 城新房库存面积为 1.01亿平，环比上升 0.3%，同比下降 3.2%，去化周期为 13.4 个月，环比上升 0.5 个月，同比下降 3.8 个月。一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为-0.1%、-0.1%、0.0%；一、二、三线城市新房库存面积同比增速分别为 2.1%、-13.7%、-14.1%；一、二、三线城市去化周期分别为 10.2、12.2、12.8 个月，一、二、三线城市去化周期环比分别上升 0.2、0.5、0.5 个月；一、二线城市同比分别下降 7.1、1.6 个月，三线城市同比上升 0.1 个月。  土地市场同环比均量价齐跌，土地溢价率同环比均有所下降。百城成交土地规划建面为 1946 万平，环比下降 29.9%，同比下降 27.4%；成交总价 287 亿元，环比下降 60.7%，同比下降 47.9%；楼面均价 1476 元/平，环比下降 44.0%，同比下降 28.2%；百城成交土地溢价率为 4.30%，环比下降 25.1 个百分点，同比下降 23.2 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为 143.9 亿元，同比上升 11.7%，环比上升 74.5%。总偿还量为 84.4 亿元，同比上升 67.51%，环比下降 20.7% ；净融资额为 59.5 亿元。其中国企国内债券总发行量为 96.9 亿元，同比下降 24.8% ，环比上升 17.5% ；总偿还量为 72.4 亿元，同比上升 87.8%，环比上升 136.9% ；净融资额为 24.4 亿元。民企国内债券总发行量为 47.0 亿元；总偿还量为75.8 亿元，净融资额为 35.1 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为 0.2%，较上周下降 1.0pct；相对沪深 300收益为-3.1%，较上周下降 2pct。房地产板块 PE 为 14.49X，较上周上升 0.04X。北上资金对电子、电力设备、汽车加仓金额较大，分别为 60.62、45.32、27.63 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.06%（上周为 0.03%），净买入-4.69 亿元（上周净买入 4.41亿元）。 投资建议  本周公布的 5 月统计局数据显示，商品房销售面积同比增速由正转负；而从我们跟踪的高频数据来看，6 月前两周新房成交面积同比增速持续下滑，销售增长动能持续转弱，居民购房信心和收入预期仍然不足。我们预计 6 月下旬销售或有小幅改善，因为6 月为房企中期销售冲刺关键时点，预期房企将集中推盘和营销。同时本周央行下调了逆回购利率和 MLF 利率 10 个 BP，是年内首次降息，进一步引导金融机构降低融资成本，释放了加强逆周期调节和稳定市场预期的信号。  我们建议关注三条主线：1）开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2）REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方：大悦城、光大嘉宝、中新集团、