中国国贸深度报告：北京CBD优质核心资产，抗逆性突出

证券研究报告 | 公司深度 | 房地产开发 http://www.stocke.com.cn 1/23 请务必阅读正文之后的免责条款部分 中国国贸(600007) 报告日期：2023 年 06 月 16 日 北京 CBD 优质核心资产，抗逆性突出 ——中国国贸深度报告 投资要点 ❑ 核心区域优质资产，区位优势不可复制 公司是全国领先的高端商业综合体开发商及服务商，公司所运营的国贸中心位于首都北京的核心 CBD 区域，首期始建于 1985 年 9 月，于 2017 年 8 月整体竣工，经过近 30 年的开发和运营，国贸中心已经成为北京市地标建筑群之一。国贸中心占地面积 17 公顷，总建筑规模 110 万平方米，由写字楼、商城、酒店、公寓和会展中心等商业服务设施组成。公司在品质打造方面持续投入，坚持精品化发展，所运营资产在各自领域均具备一定的影响力和标杆效应。我们认为，公司所运营资产位置得天独厚，区位优势不可复制，产品力与区位优势相适配，有望长期在持有物业市场保持竞争力。 ❑ 经营稳健，抗周期能力强，2023 年各项业务全面向好 2022 年公司营业收入 34.4 亿元，同比减少 4.01%；归母净利润 11.2 亿元，同比上升 8.99%。2020-2022 年公司营业收入 CAGR 为 5.4%，归母净利润 CAGR为 16.3%，疫情期间公司收入和利润逆势向好，公司抗周期能力强。写字楼及商场运营为公司主要的营业收入来源，2022 年二者收入合计占比约为 8 成。公司2023Q1 写字楼及商场租金较 2022 年平均租金分别上涨 1.9%及 10.5%；公司公寓改造后，出租率快速攀升至 2023Q1 的 77.6%，较 2022 年底再度提升4.3%；随着商旅社交等活动恢复，公司酒店业务有望逐渐回至疫情前水平。我们认为，公司所运营资产在 2023Q1 均有亮眼表现，写字楼及酒店租金水平的上涨、公寓出租率持续攀升、商旅社交的恢复助力酒店业务回暖均有望带动公司2023 年营业收入再度增长。 ❑ 高分红+强现金流，股息率具备优势 公司经营现金流长期保持为正，2017-2022 年公司经营活动产生的现金净流量年均 15.33 亿元，5 年复合增速 8.64%。2022 年公司分红 7.1 亿元，每股 0.7 元，分红比例 63%，ROIC 为 10%，截止 2022 年 12 月 31 日公司股息率 4.4%。公司主体竣工完成后，暂无新增建筑计划，折旧摊销费用可能进一步降低，且随着其他费用地有效管控，中国国贸毛利率从 2018 开始持续增长，2022 年毛利率较2018 年上涨 5 个百分点达到 58%，我们预计随着 2023 年酒店业务经营改善，公司 2023 年毛利率会进一步攀升。我们认为，公司未来收入有望长期保持稳增长，且毛利率逐步增长，未来现金流会持续走强。此外，我们结合公司历史分红比例判断公司未来分红比例会在 50%以上，分红比例高，现金流属性强，有望为投资者贡献稳定的股息。 ❑ 盈利预测与估值 我们预计公司 2023-2025 年归母净利润为 12.9、13.5、14.1 亿元，对应 EPS 分别为 1.28、1.34、1.40 元/股。综合考虑公司稳健的运营情况、资产质量、高股息率等特点，我们认为公司竞争优势明显，应当享有估值溢价，给予公司 2023 年 17 倍 PE 估值，目标价 21.76 元。此外，结合我们测算中国国贸 DCF 估值，公司截止 2023 年 6 月 15 日的收盘价对应 DCF 估值折价 40.95%，显著低估。首次覆盖，我们给予公司“买入”评级。 ❑ 风险提示 宏观经济增速承压；就业竞争加剧；办公楼供给增加导致招租压力加大。 投资评级: 买入(首次) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 研究助理：吴贵伦 wuguilun@stocke.com.cn 基本数据 收盘价 ￥18.55 总市值(百万元) 18,685.09 总股本(百万股) 1,007.28 股票走势图 相关报告 -12%0%11%23%34%46%22-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0223-0323-0423-0523-06中国国贸上证指数中国国贸(600007)公司深度 http://www.stocke.com.cn 2/23 请务必阅读正文之后的免责条款部分 财务摘要 [Table_Forcast] (百万元) 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入 3442.28 3757.55 3967.63 4076.85 (+/-) (%) -4.01% 9.16% 5.59% 2.75% 归母净利润 1115.87 1286.54 1345.83 1407.04 (+/-) (%) 8.99% 15.29% 4.61% 4.55% 每股收益(元) 1.11 1.28 1.34 1.40 P/E 16.74 14.52 13.88 13.28 资料来源：Wind，浙商证券研究所 中国国贸(600007)公司深度 http://www.stocke.com.cn 3/23 请务必阅读正文之后的免责条款部分 正文目录 1 中国国贸核心资产具备不可复制性 ................................................................................................ 6 1.1 写字楼：租金水平及出租率较市场更稳定 ............................................................................................................ 9 1.2 商场：稳居全国销售额排名 Top3 ，2023 租金稳步上涨 ................................................................................... 11 1.3 公寓：品质再提升，租金大幅上涨 .................................................................................................................... 12 1.4 酒店：短期业绩承压，商旅社交活动复苏后有望恢复至疫前水平 ..................................................................... 14 2 折旧摊销走低，盈利持续改善 ..................................................................................................... 15 3