房地产及物管行业周报：六月楼市销售承压，房企违约风险仍在

2023年6月25日房地产及物管行业周报——2023年W25&端午假期（2023.6.17-6.23）行业评级：看好分析师杨凡邮箱yangfan02@stocke.com.cn电话13916395118证书编号S1230521120001联系人吴贵伦六月楼市销售承压，房企违约风险仍在证券研究报告添加标题95%本周核心观点2•政策面：央行宣布降低LPR，广州市推动城中村项目落实，重庆市鼓励民间投资不动产。中央：央行：2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。各地：1）广州市提出进一步深化“放管服”改革，加快推动城中村改造项目落地实施；2）重庆市鼓励民间投资参与盘活国有存量资产、城市老旧资源，支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金试点；3）南阳市实施人才购房补贴等组合政策。•端午（6.22-6.24）市场成交基本面：端午期间楼市成交较2022年同比上升，成交绝对值仍低于2019年同期。根据Wind数据，2023年“端午期间”30大中城市商品房日均成交面积19.79万平，较2022年同比+4.37%，较2019年同比-45.9%。根据中指研究院43城数据，日均成交面积较2022年同比+19%，较2019年同比-12%。虽然两组数据表现出的同比增速有所差异，但从趋势上来看保持一致，即日均销售量绝对值同比2022年有所上升，但低于2019年。•本周（6.17-6.23）市场成交基本面：本周新房市场成交环比持平，二手房市场成交环比下降，新房市场单周销售数据同比已连续三周为负，二手房单周成交量绝对值降至3月以来最低值（不含五一）。本周30大中城市商品房成交面积271万平，环比+0.1%，环比增速较上周下降13.4pct；同比-48.5%，同比增速较上周下降13.4pct。分线城市来看，本周一、三线城市成交面积环比下降，二线城市成交面积环比上升。本周18城二手房成交面积125平，环比-11.9%，环比增速较上周下降12.2pct，同比-25.8%，同比增速较上周下降12.6pct。分线城市来看，本周一线城市成交同比增长，二、三线城市成交环比稍降。•板块行情：本周SW房地产下降4.68%，房地产跑输大盘-2.18pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业下降6.99%，房地产跑输大盘-1.25ct，表现弱于大市。恒生物业服务及管理下跌10.81%，恒生物业服务及管理跑输大盘5.07pct，表现弱于大市。•本周观点：根据中指数据，2023年端午假期43个代表城市成交面积较2022年增长19%，较2019年端午假期下降12%。本周30大中城市新房市场及二手房市场成交271万平，环比+0.1%，同比-48.5%，单周销售数据同比已连续三周为负。根据Wind数据，2023年6月1日-24日，30大中城市新房市场成交量为861万平，环比5月1日-24日下降10%，同比2022年6月1日-24日下降28.8%。截至2023年6月24日，30大中城市商品房销售成交面积7日滚存同比创6月以来新低为-53.1%。我们认为，虽然本周房贷利率迎来下降，且端午节期间销售面积同比有所增长，但从同比数据来看，市场整体销售仍然承压，市场回暖趋势有所减缓。根据易居研究院数据，2023年6月初13城二手住宅挂牌量为199万套，相比2023年年初159万套增长了25%，二手房市场挂牌量大幅增加。2023Q1全国13城二手房去化周期为10个月，2023Q2去化周期增长50%至15个月。我们认为，当前二手房挂牌量激增，短期内对市场形成较大抛压，长期来看若去化周期仍保持高位，可能对新房市场房价有所影响。2022年7月，建业地产控股股东恩辉投资向河南省政府旗下河南同晟置业有限公司出售公司8.6亿股股份，占全部已发行股本的29.01%。2023年6月23日，建业地产发布公告称未能在宽限期结束之前向境外投资者支付2024年到期的7.75%优先票据的利息，建业地产继2022年转让股份之后宣布违约。我们认为，若市场修复节奏持续减缓，已暴雷房企及部分民企可能仍会面临再次暴雷的风险，市场中房企风险完全出清仍需时间。•我们继续看好：1）都市圈聚焦型房企：华发股份、越秀地产、滨江集团；2）全国化龙头房企：保利发展、招商蛇口、中海地产；建议关注：华润置地；3）市场需求修复仍需更多政策带动，抗逆性较强的标的：中国国贸；4）二手房新房联动逻辑持续存在，二手房中介贝壳和我爱我家持续看好。•风险提示：1）房企开发资金到位速度不及预期；2）融资实质进展不及预期；3）行业回暖速度不及预期。目录C O N T E N T S端午期间新房市场情况01022023年W25行业数据情况303 重点公司公告端午期间新房市场情况0145.83 5.28 5.36 41.19%-4.86%-32.60%1.58%-40%-20%0%20%40%60%024681020192020202120222023日均销售面积（万平，左轴）同比（%，右轴）“端午期间”新房市场对比情况分析：30大中城市015图：2019-2023年 端午期间 30城商品房成交面积和同比图： 2019-2023年端午期间 一线城市商品房成交面积和同比资料来源：Wind，浙商证券研究所；注：二线城市样本为天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨。图2019-2023年端午期间 二线城市商品房成交面积和同比图： 2019-2023年 端午期间 三线城市商品房成交面积和同比根据Wind数据，2023年“端午期间”（6.22-6.24） 30大中城市商品房日均成交面积19.79万平，同比+4.37%，同比较2022年上升44.46pct。从日均成交量绝对值来看，2023年端午期间日均销售量绝对值优于2022年，但低于2019年。分线城市之间销售出现分化，端午期间一线、二线城市同比上升，三线城市同比下降：1）一线城市商品房日均成交面积5.36万平，同比+1.58%（同比由负转正，较2022年+34.18pct）；2）二线城市商品房日均成交面积10.68万平，同比+38.32%（同比由负转正，较2022年+72.2pct）；3）三线城市商品房日均成交面积3.76万平，同比-37.08%（跌幅收窄，较2022年+13.79pct）。13.98 7.72 10.68 138.88%-65.03%-33.89%38.32%-100%-50%0%50%100%150%01020304020192020202120222023日均销售面积（万平，左轴）同比（%，右轴）16.78 5.97 3.76 10.28%-34.38%-50.87%-37.08%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%0510152020192020202120222023日均销售面积（万平，左轴）同比（%，右轴）36.619.019.864.33%-47.36%-40.09%4.37%-100%-50%0%50%100%0.020.040.060.080.020192020202120222023日均销售面积（万平，左轴）同比（%，右轴