房地产行业点评：投资销售延续弱势，央行释放积极信号

2023年07月17日房地产行业点评行业报告行业点评证券研究报告投资销售延续弱势，央行释放积极信号强于大市 ( 维持 )【平安证券】行业点评*房地产*投资销售整体偏弱，政策端仍需发力*强于大市20230616杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514YANGKAN034@pingan.com.cn郑南宏投资咨询资格编号S1060521120001ZHENGNANHONG873@pingan.com.cn行情走势图相关研究报告证券分析师事项：国家统计局公布2023年1-6月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额5.9万亿元，同比下降7.9%；新开工5.0亿平米，同比降24.3%；竣工3.4亿平米，同比增长19.0%；商品房销售面积6.0亿平米，同比降5.3%；销售额6.3万亿元，同比增长1.1%；房企到位资金6.9万亿元，同比降9.8%。平安观点：投资依旧承压，下半年压力犹存。上年二季度低基数背景下，6月单月地产投资1.3万亿，同比降10.3%，降幅较上月收窄0.2pct；分区域看，各区域同比增速均出现下滑，东部、中部、西部、东北部投资分别同比降4.5%、8.4%、23.0%、23.4%。尽管1-5月土地购置费同比降0.5%，但百城住宅类用地成交总价作为其强相关指标、2022年同比降27%、2023年前6月再降19%，后续土地购置费仍存下行压力；同时房企资金偏紧制约建安表现，1-6月施工面积同比降6.6%、限额以上企业建筑及装潢材料类零售额同比降6.7%，印证建安投资表现不佳。销售承压及资金偏紧背景下，预计下半年投资压力犹存。 新开工短期或延续疲弱，中长期不宜过度悲观。6月单月新开工1.0亿平米，同比降30.3%，降幅较上月略微扩大。上游水泥量价表现均弱，侧面印证新开工弱势。我们认为新开工本质是“补库存”，销售与库存为主导因素。当前房企对销售复苏预期普遍谨慎，实行以销定产、加大滚存去化策略，同时销售明显萎缩致各地库存去化周期较长（中指院显示5月63城商品住宅出清周期平均值达20个月），共同决定了下半年新开工下行压力仍大。拉长时间维度看，我们此前测算2023-2030年商品房销售中枢超过10亿平米，考虑商业、租赁及相关配套建设导致可售率低于100%，意味着新开工未来中枢可能在10亿平米以上，当前新开工绝对值或已接近底部区间，中长期不宜过度悲观。竣工延续改善，后续仍待政策发力。6月单月竣工6078万平、同比增16.3%，前6月累计同比增长19.0%。我们认为“保交付”涉及民生问题，当前楼市销售走弱、房企资金环境偏紧，未来政策有望继续推动“保交付”落地。实际上，2021年下半年以来中央已推出两批共3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划（已延期至2024年5月底），并将“金融16条”相关规定延期、引导商业银行积极提供配套融资。 销售降幅扩大，监管释放积极信号。楼市热度持续回落叠加上年基数略有 抬 升 ， 6 月 单 月 商 品 房 销 售 面 积 、 销 售 额 同 比 增 速 分 别为-18.2%、-19.2%，增速较上月下滑15.2pct、26.1pct。分区域看，6月请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业点评东部、中部、西部、东北地区销售面积增速分别为-9.1%、-21.3%、-30.0%、-30.7%，增速均较上月出现明显下滑。7月14日央行货币政策司司长回答CNBC记者提问时指出，我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好支持刚性和改善性住房需求。结合过往房地产周期、央行权责范围，预计政策调整更多围绕限贷、首付比例、房贷利率等方向。考虑多数低能级城市政策已相对宽松，未来政策空间或更加聚焦核心一二线城市。 中长贷偏弱印证居民提前还款，央行支持存量房贷调整。6月单月房企到位资金同比降21.5%，其中定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比-19.4%、-12.8%、-13.8%，与销售走弱趋势一致。6月居民中长期贷款新增4,630亿元，较5月1684亦明显增加，或与经营贷、消费贷增加有关。1-6月个人住房贷款累计发放3.5万亿元，同比多发放超过5100亿元；而居民户中长期贷款余额仅新增1.46万亿元，意味着居民提前还款潮仍在延续。近日央行货币政策司司长针对提前还贷问题提到，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更个人住房贷款合同约定，或者是新发放贷款置换存量贷款。由于各存量房贷利率加点幅度不一，统一以最新贷款置换存在调整不均问题，同时市场化、法治化原则下商业银行调整意愿或相对有限，需持续追踪存量房贷最终走向。 投资建议：6月地产销售、投资继续走弱，开工延续疲软。近期央行、金融监管总局延长金融支持房地产有关政策期限，央行代表在2023年上半年金融统计数据新闻发布会上相关发言，全面涉及保交楼、房企融资、租赁住房、购房需求、存量房贷等内容，其中着重强调贷款适用期限延长、支持刚性和改善性住房需求、鼓励存量房贷调整，体现政策托底、呵护市场态度，释放积极信号。个股投资方面，短期建议关注政策博弈机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：近期楼市复苏呈现疲态，若未来经济及收入恢复低于预期，或带来销售低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前房企资金环境仍较紧张，若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形；3）政策改善不及预期风险：目前部分城市房价有反弹趋势，若未来市场快速复苏，或存在政策端收紧风险。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业点评请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表 1 全国商品房销售面积历月走势（万平米）资料来源：万德，统计局，平安证券研究所图表 2 30个大中城市商品房成交面积历月走势（万平米）资料来源：万德，统计局，平安证券研究所图表 3 房地产投资历月走势（亿元）资料来源：万德，统计局，平安证券研究所房地产行业点评请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表 4 房屋新开工历月走势（万平米）资料来源：万德，统计局，平安证券研究所图表 5 房屋竣工面积历月走势（万平米）资料来源：万德，统计局，平安证券研究所图表 6 百城宅类用地成交总价 历月走势（亿元）资料来源：万德，统计局，平安证券研究所平安证券研究所投资评级:股票投资评级:强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推 荐 （预计6个月内，股价