利率专题：存量房贷利率下调，今时与往日

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 利率专题 存量房贷利率下调：今时与往日 2023 年 07 月 20 日 7 月 14 日金融统计数据情况新闻发布会上，央行关于存量房贷利率调整问题表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”对此如何理解和看待？我们先从去年下半年便持续演绎的“提前还房贷”讲起。 ➢ “提前还房贷”的背后 今年以来住户贷款同比多增，主要由个人经营贷和短期消费贷支撑，而个人住房贷款上半年发放虽同比多增，但其余额却下滑，这背后一定程度反映当前居民存在贷款置换、提前还房贷的行为现象，背后对应了几点原因：（1）存量房贷利率仍显著高于现阶段新的房贷利率；（2）投资收益率低于房贷利率，促使居民提前还房贷；（3）“房住不炒”的政策框架下，房价上涨预期始终偏弱，且居民对未来就业和收入的预期也仍较低迷，提前还贷或是更好选择。 在此背景下，居民资产负债表呈现收缩，商业银行经营收益也受到一定影响，对应的解决办法便是 7 月 14 日邹澜司长所提及的“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。 理论上看，该政策如果快速推进落实，能够一定程度上修复居民资产负债表，商业银行也可以避免快速损失掉个人住房贷款这类优质资产。但存量房贷利率的调整能否顺利推进，仍待进一步考察。那么实际效果会如何？ ➢ 存量房贷利率下调：今时与往日 回顾 2008-2009 年，我国曾经历过一轮存量房贷利率的调降。2008 年 10月，央行宣布决定“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7倍”，但该优惠举措主要针对于新增客户，而关于存量房贷利率，央行负责人表示让金融机构根据对客户的评估情况自行决定。这一背景下，不少存量贷款客户便通过转按揭的方式再度成为“新增客户”，从而享受七折利率优惠。在被中小行不断“挖墙角”之下，为保住贷款规模，大行最终也彻底加入竞争当中。 对比当下而言：一方面，存量房贷利率调整有其必要性，且央行强调以“市场化、法制化”原则调整存量房贷利率，与 2008-2009 年的表述有一定相似性，央行引导促进微观主体市场化行为之下，后续存量贷款利率的调降可以期待；但另一方面，对比 2008 年，当前规模已高达 38.8 万亿元，对银行净息差和利润的影响也在加大，假设存量房贷利率下调 100bp，当存量置换比例分别为 10%、30%、50%时，于银行而言分别对应 388、1146、1940 亿元的利润损失，分别占 2022 年商业银行净利润 2.3 万亿的 1.69%、4.98%、8.43%，对商业银行经营效益的影响并不算小。因此商业银行大力推动存量房贷利率调降的动力也并不足，这便决定了推进过程也并不会“一帆风顺”。 由此往后看，存量房贷利率调降的有序推进，仍需央行进一步引导，关键或在于为商业银行提供货币支持或激励，可能的增量政策包括设立相关结构性货币政策工具、存款利率下调、定向降准。于债市而言，当前存量房贷利率调降措施的推进情况、政策引导及实际效果均存在不确定性，故而对债市的具体影响仍待进一步观察，但总体看，政策发力方向仍聚焦于助力居民资产负债表修复，推进宽信用，从此角度而言，政策落实与实际效果叠加的情形下，债市或将承压；但这当中也存在预期差，反过来便仍是支撑债市的因素。 ➢ 风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治冲突。 [Table_Author] 分析师 谭逸鸣 执业证书： S0100522030001 电话： 18673120168 邮箱： tanyiming@mszq.com 研究助理 郎赫男 执业证书： S0100122090052 电话： 15618988818 邮箱： langhenan@mszq.com 相关研究 1.可转债打新系列：煜邦转债：国内知名智能电力产品供应商-2023/07/19 2.理财，当前市场的增量资金-2023/07/18 3.信用策略系列：信用，配置窗口出现了吗？-2023/07/18 4.可转债打新系列：晶澳转债：全球光伏一体化组件龙头企业-2023/07/18 5.可转债打新系列：众和转债：国内领先铝电子新材和铝合金供应商-2023/07/17 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 “提前还房贷”的背后 ................................................................................................................................................. 4 2 存量房贷利率下调：今时与往日 ............................................................................................................................... 9 3 小结 ...................................................................................................................................................................... 11 4 风险提示 ............................................................................................................................................................... 13 插图目录 .................................................................................................................................................................. 14 表格目录 .................................................................................................................................................................. 14 oPxOoMoOnOmQsPqNrOsRuN8O8Q8OoMrRtRpMeRmMrOjMpNqQ6MnMoRvPpOrRxNqQmP固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证