房地产行业之海外REITs内地物业篇(二)：新经济，新赛道

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_Summary] 摘要： 新加坡 REITs 持有的中国内地物业集中于工业物流及零售业态，而中国香港 REITs 持有的主要集中于办公、零售及商业综合体。截至到 2022 年底，新加坡和中国香港共有 17 支 REITs 持有位于中国内地的物业，17 支 REITs 共持有 137 处位于中国内地的不动产项目，且 59%在一二线城市。新加坡 REITs 所持有的中国内地物业集中于工业物流及零售业态，分别占比 55%、29%；相较于新加坡管理人，中国香港 REITs 持有的内地物业主要集中于办公、零售及商业综合体，分别为 30%、27%和 13%。 海外 REITs 对中国内地“新经济”不动产项目版图扩充至产业园区、仓储物流及数据中心。如凯德中国信托在 2020 年间共出售 1 处零售物业并新装入 5 处产业园区资产，这是该 REIT 首次加入非零售业态的物业。随后凯德中国信托在 2021 年间出售 1 处位于武汉的零售物业并新装入 4 处仓储物流资产，凯德中国信托继续扩张其在“新经济”不动产领域的版图，完成收购后产业园区及仓储物流物业占总资产规模的比例达 21.4%。此外，2021 年吉宝数据中心房地产信托完成对中国新电信集团子公司蔚海智谷数据中心的收购，使得中国内地 IDC 项目首次登陆海外 REITs 平台，2022 年吉宝数据中心房地产投资信托行使其优先收购权，将江门蔚蓝智谷大型数据中心园区内的其余2 栋数据中心收入囊中。 科技园区、长租公寓赛道迎春风，工业类新经济业态受资本追捧：①甲级写字楼依然最受投资人欢迎，且市场对北京及上海项目有明显的投资偏好；②商务园区需求旺盛、生物医药产业园区投资意愿高涨，生物医药产业园在北上项目受关注度高；③长租/服务式公寓投资机会受关注度在不同城市均较高，而且是上海各类资产中最受投资人关注的业态类型；④对零售和酒店的投资趋于谨慎；⑤干仓物流、冷链物流、工业厂房、数据中心项目在政策利好与新经济领域资金支持下受到市场追捧，且市场关注度集中于一线城市及周边。 “新经济”业态资本化率逼近传统商办，且未来差距有望将进一步缩小。2022 年受美国加息外部经济环境变化及叠加国内疫情影响，甲级写字楼、零售物业、酒店资本化率均呈上升趋势，而商务园区、长租 / 服务式公寓、一线城市及周边干仓物流、冷链物流、工业厂房、和数据中心项目呈下降趋势，逼近传统商办的资本化率。 风险提示：公募 REITs 立法、针对投资者的税收优惠等不及预期。 [Table_Author] 作者 谢皓宇 010-83939826 xiehaoyu@gtjas.com 白淑媛 021-38675923 baishuyuan@gtjas.com 郝亚雯 010-83939776 haoyawen@gtjas.com [Table_DocReport] 相关报告 房地产《一线跟进，政策密度持续提高》 2023.07.31 房地产《政策密度为上》 2023.07.28 房地产《黑马崛起，民企复苏》 2023.07.23 房地产《金融风险远去，经营压力仍存》 2023.07.17 房地产《政策延续，缓冲风险》 2023.07.11 [Table_Title] 新经济，新赛道 ——之海外 REITs 内地物业篇（二） 相关行业： 房地产 2023.08.03 行业专题 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 20 目 录 1. 海外 REITs 管理人积极布局内地“新经济”物业 .......................... 3 1.1. 新加坡和中国香港拥有的 17 支内地物业 REITs, 59%在一二线 3 1.2. 新加坡偏好工业物流，中国香港偏好办公及零售业态 ............. 4 1.3. 海外 REITs 积极布局产业园区、仓储物流及数据中心业态 ...... 5 2. 园区、长租迎春风，逼近传统商办资本化率 ................................. 8 2.1. 区域稳健性成优先考量因素，投资人聚焦一线城市及周边 ...... 8 2.2. 资本化率：传统商办在提升，科技园区、长租公寓缩差距 ...... 9 2.2.1. 甲级写字楼依然最受投资人关注，资本化率在 4.2%~6.0% 10 2.2.2. 商务、生物医药园区需求高涨，资本化率在 4.7%~6.1% 12 2.2.3. 长租/服务式公寓赛道迎来春风，资本化率在 4.5%~6.3% 14 2.2.4. 零售与酒店承压，资本化率有较大幅度的提升 .............. 15 3. “新经济”资产受追捧，资本化率进一步下降 ........................... 16 3.1. 干仓/冷链物流、工业厂房、数据中心项目受资金追捧 ......... 16 3.2. 一线城市及周边物流资本化率逼近商务园区和非核心区写字楼 18 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 20 1. 海外 REITs 管理人积极布局内地“新经济”物业 1.1. 新加坡和中国香港拥有的 17 支内地物业 REITs, 59%在一二线 截至到 2022 年底，新加坡和中国香港共有 17 支 REITs 持有位于中国内地的物业，17 支REITs 共持有 137 处位于中国内地的不动产项目。137 处物业中包含一线城市和二线主要城市的资产数量分别为 38 处、43 处，占比分别约为 28%、31%，体现了两地 REITs 对一二线城市资产未来增长性的积极预期。 图 1 新加坡、中国香港上市 REITs 所持有位于中国内地的物业在高能级城市及周边 注：二线城市包括杭州、南京、苏州、重庆、成都、天津、武汉、西安、大连、长沙 数据来源：戴德梁行《亚洲房地产投资信托基金 REITs 研究报告》，国泰君安证券研究 但是内地资产数量相比 2020 年购入 28 处、2021 年的 23 处，2022 年有明显下降仅购入 8 处内地资产，交易活跃度有所下滑。在新冠疫情、俄乌冲突等因素带来的通胀压力下，2022 年以美联储为代表的全球各大发达经济体的加息缩表措施更趋强烈，海外主要股票市场344038374349384356一线城市二线城市三线城市202020212022 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 20 均呈现一定程度下跌，新加坡、中国香港证券市场亦不例外。此波动环境使得 REITs 上市面临较大压力，因此，原始权益人均持观望态度， 2022 年新加坡、中国香港 REITs 市场并无新的 REITs 上市交易。 1.2. 新加坡偏好工业物流，