2023年7月房地产数据点评：基本面依旧低迷，但政策注入信心

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年08月04日超 配12023 年 7 月房地产数据点评基本面依旧低迷，但政策注入信心 公司研究·公司快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2023 年 7 月收官，房企销售拿地百强榜单、30 城商品房成交、300 城住宅用地成交等数据均已出炉。国信地产观点：1）7 月地产销售依旧低迷，但近期针对房地产的政策表态频繁，后续销售情况有望改善。2）销售下滑影响房企拿地意愿，百强房企拿地金额降幅扩大，300 城住宅用地成交规模仍在历史低位。3）投资建议：尽管政策并非当前地产市场复苏的核心压制，但高层对地产的积极表态，可以提振市场信心，后续政策的出台也将更加顺利，地产板块阶段性行情依旧可期。此外，着眼基本面，我们重申并不宜悲观线性外推 Q2 的销售回落，预计 Q4 将迎来销售复苏高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、金地集团、越秀地产。4）风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。评论： 7 月地产销售依旧低迷，但近期针对房地产的政策表态频繁，后续销售情况有望改善根据克而瑞房企销售榜单，百强房企销售额单月及累计同比降幅扩大。2023 年 7 月单月，百强房企全口径销售额 3810 亿元，环比-36.6%，单月同比-37.2%，较 6 月下降了 10 个百分点。2023 年 1-7 月，百强房企累计全口径销售额 38373 亿元，同比-5.9%，较 1-6 月下降了 5 个百分点。从房企维度看，虽然全口径销售额 Top20 的房企除越秀地产外 7 月单月同比基本为负，但部分国央企以及个别民企的销售韧性仍较强，1-7 月销售累计同比超 20%，例如中海地产（+23%）、华润置地（+26%）、招商蛇口（+31%）、建发房产（+44%）、滨江集团（+29%）、越秀地产（+68%）、华发股份（+46%）。从城市维度看，根据 30 城商品房成交数据，2023 年 7 月单月，30 城商品房累计成交面积 943 万㎡，环比-24%，单月同比-28%，较 6 月收窄了 6 个百分点。2023 年 1-7 月，30 城商品房累计成交面积为 8296 万㎡，同比-4%，较 1-6 月下降了 4 个百分点。虽然 7 月数据延续了 6 月的低迷，但近期针对房地产的政策表态频繁，后续销售情况有望改善。7 月末，政治局会议定调积极，指出要适时调整优化房地产政策，紧接着，住建部座谈会表示要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等措施。随后，北京、上海、广州、深圳均表态要更好满足居民刚性和改善性住房需求，我们预计后续一线城市的限制性政策续将部分有序放开，有效增强居民购房意愿。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：百强房企单月销售额及当年累计同比图2：百强房企单月销售额同比资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理图3：Top20 房企 2023 年 1-7 月累计销售额及累计同比资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理图4：30 城商品房单月成交面积及当年累计同比图5：30 城商品房单月成交面积同比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3 销售下滑影响房企拿地意愿，百强房企拿地金额降幅扩大，300 城住宅用地成交规模仍在历史低位根据中指研究院发布的房企拿地百强榜单，2023 年 1-7 月，百强房企权益拿地总额 6946 亿元，同比-13.4%，降幅较 1-6 月扩大 3.2 个百分点。拿地主力仍是国央企，华润置地、保利发展、建发房产、中海地产 1-7月权益拿地金额依旧位居前四。根据中指研究院数据，2023 年 1-7 月，300 城住宅用地成交建面为 16323 万㎡，累计同比-33%，较 1-6 月累计降幅扩大 2 个百分点。2023 年 7 月，300 城住宅用地单月成交建面为 2674 万㎡，环比-22%，单月同比-42%，成交规模仍处于历年较低水平；当月 300 城住宅用地成交溢价率 5.2%，较前期略有下降。图6：300 城住宅用地单月成交面积及当年累计同比图7：300 城住宅用地当月成交溢价率资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理 投资建议：尽管政策并非当前地产市场复苏的核心压制，但高层对地产的积极表态，可以提振市场信心，后续政策的出台也将更加顺利，地产板块阶段性行情依旧可期。此外，着眼基本面，我们重申并不宜悲观线性外推 Q2的销售回落，预计 Q4 将迎来销售复苏高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、金地集团、越秀地产。 风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。相关研究报告：《房地产行业 2023 年 8 月投资策略暨中报前瞻-政策表态频繁，抓住一线放松受益标的》 ——2023-07-31《房地产行业周观点-政治局会议表态积极，地产阶段性行情可期》 ——2023-07-25《房地产行业重大事件点评点评-并非“棚改”，影响有限》 ——2023-07-23《房地产行业周观点-“金融 16 条”期限延长，央行鼓励协商变更存量房贷合约》 ——2023-07-18《统计局 6 月房地产数据点评-基本面趋弱但不宜线性外推，预计 7 月数据边际回升》 ——2023-07-17证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级类别级别说明股票投资评级买入股价表现优于市场指数 20%以上增持股价表现优于市场指数 10%-20%之间中性股价表现介于市场指数 ±10%之间卖出股价表现弱于市场指数 10%以上行业投资评级超配行业指数表现优于市场指数 10%以上中性行业指数表现介于市场指数 ±10%之间低配行业指数表现弱于市场指数 10%以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报