利率专题：新一轮地产组合拳，怎么看？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 利率专题 新一轮地产组合拳，怎么看？ 2023 年 09 月 06 日 ➢ 地产政策组合拳的三条线索 （1）存量首套房贷利率下调：8 月 31 日，央行 、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，一方面是对“首套房”下调存量房贷利率；另一方面，对贷款的利率水平也有“原贷款发放时”的限定。 当前我国各地执行的首套房贷利率下限差异仍较大，预估二三线城市下调的幅度或更大。杭州、厦门等城市的首套房贷利率下限较低，分别为 LPR-20BP、LPR-50BP。居民方面，降低存量房贷利率可减少贷款利息支出，有助于促进消费和投资。根据等额本息法计算，贷款总额为 100 万，期限为 20 年的贷款，贷款利率调降 100BP 后，支付利息减少约 13 万元，月均还款减少约 540 元。 （2）降低首付比例下限、二套房利率下限：8 月 31 日，央行 、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，不再区分“限购”城市和不“限购”城市，统一首套房和二套房首付比例下限为 20%、30%；二套房贷款利率由此前的 LPR+60BP 降至 LPR+20BP。 此轮政策多利好限购城市，提振居民购房需求，不排除一线城市首付比继续下调的可能。也与此前出台政策侧重首套房利率下调形成一定互补，进一步降低购房成本，释放居民改善性住房需求，推动地产销售端回暖。 （3）认房不认贷在一线城市落地：“认房不认贷”政策在一线城市的全面落实，释放的稳地产信号较强，高能级城市或成为本轮地产修复的主要力量。8 月以来，除北上广深一线城市外，郑州、成都、武汉等城市均快速落实“认房不认贷”政策，政策的调整能反映出宏观图景的一些变化和演绎。 ➢ 对比历史两轮地产放松，有何不同？ 从 2008 年、2014-2016 年两轮地产宽松政策来看，涉及首付比例下限和贷款利率下限调降等，多先带动销售端好转，逐步向地产链条的其他环节传导，进而推动房地产市场逐步回暖。（1）2008 年来看：地产景气度出现大幅改善，商品房销售面积当月同比由 2008 年 10 月的-28.9%回升至 2009 年 11 月的99.6%。（2）2014-2016 年来看：地产逐步企稳回升，商品房销售面积当月同比由 2014 年 9 月的-10.3%回升至 2016 年 4 月的 44.1%。 本轮地产宽松政策与历史上的地产放松措施有一定相似之处，关注点在地产销售端，重在提振居民购房需求，此外，也有不同：（1）本轮地产宽松政策侧重放开限购城市，进一步配合在超大特大城市实施城中村改造，更有利于高能级城市的地产复苏。2014-2016 年这一轮地产放松政策对不限购城市的支持力度较大，利好低能级城市。（2）本轮政策关于首套房认定执行“认房不认贷”，并在一线城市全面落实。2014 年针对首套房的认定政策有所放松，即“认贷不认房”。 ➢ 后市如何展望？ 从本轮地产优化政策后的效果来看，房地产销售较先呈现出改善迹象，但房企投资端仍承压，包括新开工和拿地端，预计从销售修复传导至投资回暖仍需一定时间，且实际效果仍需持续观察。于债市而言，地产政策出台落地或带来阶段性市场扰动，向上 15-20BP 的调整空间已经将赔率充分凸显，尽管存在着地产政策仍未出尽的可能，但当 10 年国债往 2.65%向上调整时，胜率和赔率便进入双兼顾区间。 ➢ 风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治冲突。 [Table_Author] 分析师 谭逸鸣 执业证书： S0100522030001 电话： 18673120168 邮箱： tanyiming@mszq.com 相关研究 1.可转债周报 20230903：转债主体上半年表现怎么看？-2023/09/03 2.城投、产业利差跟踪周报 20230903：化债利好带动的城投精细化择券-2023/09/03 3.交易所批文更新跟踪周报 20230903：本周小公募批文“注册生效”和“终止”依然较少-2023/09/03 4.城投信用事件专题：下半年以来的城投信用事件-2023/09/03 5.品种利差跟踪周报 20230903：收益率普遍上行，非金类信用利差涨跌互现-2023/09/03 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 地产政策组合拳的三条线索 ...................................................................................................................................... 3 1.1 存量首套房贷利率下调 ..................................................................................................................................................................... 3 1.2 降低首付比例下限、二套房利率下限 ............................................................................................................................................ 5 1.3 认房不认贷在一线城市落地 ............................................................................................................................................................. 6 2 对比历史两轮地产放松，有何不同？ ........................................................................................................................ 9 3 后市如何展望？ .................................................................................................................................................... 12 4 小结 .........................................................................................................................................