房地产行业周报(2023年第39周-第40周)：地产销售同环比均下滑，因城施策持续放松

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2023 年 10 月 12 日 房地产行业周报（2023 年第 39 周&第 40 周） 推荐 （维持） 地产销售同环比均下滑，因城施策持续放松  板块行情：（9 月 25 日-9 月 28 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌 2.8%，在 31 个一级行业板块中排名第 30 位。  政策要闻：中央层面：1）央行：加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。2）财政部、税务总局、住建部：对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税，在商品住房等开发项目中配套建造保障性住房的，可按保障性住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。3）财政部、税务总局：继续实施企业改制重组有关土地增值税政策，改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税，政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。地方层面：1）深圳：调整优化个人住房贷款利率下限，首套房商贷利率下限调整为不低于 LPR-10BP，二套房商贷利率下限调整为不低于 LPR+30BP；推进商业用地城市更新。2）成都：新出让地块取消限价，由房企根据市场情况自行定价；四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区继续实施限购，并统一为一个限购区域，其他区域不限购；限购区 144 平以上住房不限购。3）宁波：正式宣布取消限购，自 2023 年 10 月 1 日起办理不动产登记的商品住房、出售现有住房用于购买改善型住房的取消限售；实施“认房不认贷”；城市更新减少安置房建设，提高房屋征迁货币安置和“房票”安置比例。4）福州：调整城区首套房最低首付比至 25%，二套房至 35%。  公司动态：1）招商蛇口：与阿里资产将在大宗交易领域深入合作；2）绿地控股：9 只境外债展期四年征求获通过，金额共计 31.6 亿美元。3）新城控股：发力轻资产代建，为行业输出“新城式”解决方案；A 股定增方案募资金额由80 亿下调至 45 亿。4）华润置地：总裁吴秉琪调任中国建筑集团党组成员、副总经理，董事会主席李欣先生将暂时承担过渡期间总裁的工作及责任。5）旭辉控股：旭辉控股、旭辉永升服务均已履行港交所复牌指引，9 月 27 日恢复买卖；“H21 旭辉 3”债券自 9 月 28 日开市起复牌。  销售端：多个城市因城施策支持房地产市场发展，主要采用下调首套房和二套房商贷利率下限、取消部分区域限购、放开限价等方式。1）从我们监测的 21城数据来看，39-40 周商品房日均成交面积同比下降 57%，其中 40 周同比下降 86%，环比下降 76%。年初至今累积成交面积 1.27 亿方，同比下降 5.7%。2）39-40 周 11 城二手房日均成交面积同比下降 49%，其中 40 周同比下降 82%，环比下降 80%，年初至今二手房成交面积 6124 方，同比增长 24%。22 年国庆假期主要在 41 周，23 年则在 40 周，假期错位导致地产销售同比大幅下滑。  投资策略：后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。本轮政策放松，预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 111 0.01 总市值(亿元) 13,653.73 1.52 流通市值(亿元) 12,882.27 1.86 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -6.9% -13.8% -12.8% 相对表现 -4.3% -3.3% -11.2% 相关研究报告 《房地产行业周报（2023 年第 38 周）：广州解除部分区域限购，新房二手房销售持续回暖》 2023-09-27 《销售低温延续，政策端发力复苏有望——头部房企月报（8 月）》 2023-09-20 《房地产行业周报（2023 年第 37 周）：多个二线城市放开限购，新房二手房成交环比回暖》 2023-09-20 -15%-7%2%11%22/1022/1223/0323/0523/0723/102022-10-12~2023-10-11房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、行情回顾：39 周地产板块排名第 30 位 .......................................................................... 4 二、政策要闻：央行加大城中村改造、保租房建设金融支持，深圳降低房贷利率 ......... 5 三、销售端：新房和二手房销售同环比下滑 ....................................................................... 11 （一）新房市场：40 周 21 城成交面积环比下降 76%，同比下降 86% .................... 11 （二）二手房市场：40 周 11 城成交面积环比下降 80%，同比下降 82% ................ 12 四、融资端：发债企业均为国央企 ....................................................................................... 13 五、投资建议 ........................................................................................................................... 13 六、风险提示 ........................................................................................................................... 13 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表目录 图表 1 本周申万地产板块下