房地产行业2023年9月70个大中城市房价数据点评：70城房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 10 月 20 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 1-9 月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压》（2023/10/18） 《行业业绩仍承压，经营性现金流改善；房企调整与分化并行，销售投资融资均缩量—房地产行业 2023 年半年报综述》（2023/9/12） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 《房地产行业重大政策点评：居民加杠杆空间进一步打开；京沪政策调整力度超预期》（2023/9/5） 《地产新模式探索系列之一：代建行业篇—代建新航道，迎来新机遇》（2023/8/5） 《城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企》（2023/7/29） 《2023H1 土地成交情况点评：2023H1 土地成交总价同比下滑 21%，京、杭、沪位列前三；预计下半年会有结构性回暖》（2023/7/6） 《居民购房意愿、房价看涨预期均回落；房企贷款需求收缩—央行 2023 年二季度问卷调查点评》（2023/6/30） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业2023 年9 月70 个大中城市房价数据点评 70城房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长 国家统计局发布 2023 年 9 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降 0.3%，同比下降 0.6%；二手房价格环比下降 0.5%，同比下降 3.2%。 核心观点  9 月 70 个大中城市新房与二手房房价持续面临下行压力。70 大中城市新房房价环比下降 0.3%，同比下降 0.6%，同环比降幅均与上月持平；二手房房价环比下跌 0.5%，同比下降 3.2%，同环比降幅均与上月持平。新房房价已经连续四个月持续下滑；二手房房价已经连续五个月持续下滑。70 个大中城市中，新房、二手房房价环比下跌的城市数量均处于历史高位。9 月新房房价环比上涨的城市有 15 个，比上月减少 2 个，下跌城市有 54 个，比上月增加 2 个；二手房环比上涨的城市有 4 个，比上月增加 1 个，下跌城市有 65 个，比上月减少 1 个。新房与二手房房价持续面临下行压力，主要是因为：1）虽然本月利好政策不断推出，但除了部分核心城市外，多数城市的成交端恢复尚不明显，整体新房房价仍然承压。2）“认房不认贷”政策落地带动部分重点城市二手房挂牌量增长，供给增加背景下，9 月二手房价格仍在调整中。  一线城市在“认房不认贷”新政刺激下，市场活跃度提升，新房与二手房价格均较 8 月环比增长。1）新房：北京与上海相对更有韧性。一线城市新房房价环比下降 0.2%转为环比持平，同比增速为 0.7%，同比增速较上月提升了 0.1 个百分点。其中，北京环比增长 0.4%（前值：-0.2%）；上海环比上涨 0.5%（前值：+0.1%）；广州环比下降0.6%（前值：-0.3%）；深圳环比下降 0.5%（前值：-0.6%）。北京、上海房价较广州和深圳相对更有韧性，受高于城市均价项目入市带动，新房价格实现上涨。2）二手房：一线城市二手房房价同比下降 1.4%，同比降幅较上月收窄了 0.2 个百分点；环比增长0.2%，增速较上月提升了 0.4 个百分点。其中，北京环比提升 0.7%（前值：+0.4%）；上海环比提升 0.6%（前值：-0.3%）；广州环比下降 0.7%（前值：-0.6%）；深圳环比持平（前值：-0.2%）。“认房不认贷”政策出台后，北京和上海二手房市场活跃度提升，北京海淀区二手房指导价也有所松动，因此二手房房价均出现回升态势；深圳二手房量价均保持平稳态势；而广州在“认房不认贷”、限购区域优化、首付比例下调等政策带动下，短期内挂牌量增长明显，因此房价依旧承压，二手房价连续五个月环比下跌。我们认为，一线城市政策仍有进一步调整的空间，房价短期有望保持企稳回升的态势。  二线城市中超七成城市新房房价环比下跌，超九成城市二手房房价环比下跌。1）新房：二线城市新房房价环比下降 0.3%，环比降幅较上月扩大 0.1 个百分点，同比增长0.2%，同比增速较上月下降了 0.1 个百分点。74%的城市新房房价环比下跌，沈阳、杭州、宁波、长沙、海口、成都、重庆、西安新房房价环比持平或略有上涨，其余城市环比均下跌。48%的城市新房房价同比下跌，同比涨幅相对较大的有：成都（+5.8%）、长沙（+3.6%）、宁波（+3.5%）、杭州（+3.0%），其中成都已经连续 15 个月同比增幅超过 5%。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降 0.5%，环比降幅较上月持平，同比下降 3.2%，降幅较上月扩大了 0.2 个百分点。超过九成的二线城市二手房房价同环比下跌。从环比来看，仅天津与石家庄环比增长 0.1%，其余城市环比均下跌；从同比来看，长沙（同比+0.2%）、成都（同比+3.7%）二手房房价相对有韧性。  三线城市房价下行压力最大，所有三线城市二手房房价本月环比均下跌。1）新房：三线城市新房房价环比下降 0.3%，环比降幅较上月收窄 0.1 个百分点，同比下降 1.4%，同比降幅与上月持平。83%的三线城市新房房价环比下跌，80%的三线城市新房房价同比下跌。跌幅相对较大的城市有秦皇岛（同比-3.5%、环比-0.5%）、牡丹江（同比-4.8%、环比-1.0%）、温州（同比-3.4%、环比-0.5%）、宜昌（同比-3.4%、环比-0.6%）、惠州（同比-3.7%、环比-0.3%）。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降 0.5%，环比降幅较上月扩大了 0.1 个百分点，同比下降 3.5%，同比降幅与上月持平。所有三线城市二手房房价同环比增速均为负。  现阶段各类型产品房价都面临一定的下行压力。70 大中城市中 90 平以下、90-144 平、144平以上新房房价同比增速分别为-0.6%、-0.6%、-0.5%，环比增速分别为-0.3%、-0.3%、-0.3%，90 平以下刚需产品同比降幅略有扩大；二手房房价同比增速分别为-3.3%、-3.2%、-3.0%，环比增速分别为-0.5%、-0.5%、-0.4%，刚改（90-144 平）产品二手房房价同比降幅略有扩大，改善（144平以上）产品二手房环比降幅较上月略有收窄。 投资建议  当前板块估值已经回到 7 月政治局会议之前，一方面，虽然需求端利好政策虽不断推出，但由于没有持续强心剂的情况下居民信心仍然不足，行业基本面复苏仍然较弱，且市场预期不持续。另一方面，房企信用风险的负面情绪仍在蔓延。但是，我们也看到一些相对利好的供给端政策，比如多地取