经营稳健，财务健康

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年11月01日买 入万科 A（000002.SZ）经营稳健，财务健康核心观点公司研究·财报点评房地产·房地产开发证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级买入(维持)合理估值收盘价11.33 元总市值/流通市值135175/135175 百万元52 周最高价/最低价20.63/11.22 元近 3 个月日均成交额968.50 百万元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《万科 A（000002.SZ）-经营稳健业绩承压，多元业务发展良好》——2023-09-01《万科 A（000002.SZ）-营收增长业绩平稳，多元业务表现靓眼》——2023-03-31《万科 A（000002.SZ）-Q3 业绩表现平稳，销售降幅收窄》 ——2022-10-31《万科 A（000002.SZ）-2022H1 业绩同比转正，多元业务发展良好》 ——2022-08-31《万科 A（000002.SZ）-地产龙头，多元先锋》 ——2022-05-03经营稳健，按竣工节奏，Q4 结算收入可期。2023 年前三季度，公司实现营业收入 2903 亿元，同比-14%；归母净利润 136 亿元，同比-20%。Q3 单季度实现营业收入 894 亿元，同比-32%；归母净利润 38 亿元，同比-22%。其中，房地产开发业务的结算面积前三季度同比-19%，Q3 单季度同比-38%；结算收入前三季度同比-17%，Q3 单季度同比-37%。主要因为前三季度，公司完成竣工面积仅占全年计划的 59%，预计竣工将集中在 Q4 兑现结算收入。毛利率持续筑底但归母净利率略升。2023 年前三季度，公司实现归母净利率4.7%，较 2022 全年略升 0.2 个百分点；虽然整体毛利率 17.6%，较 2022 全年下降 2.0 个百分点，但归母净利润占比 65%，较 2022 全年提升 5 个百分点。销售企稳，投资谨慎。2023 年前三季度，公司实现签约销售额 2806 亿元，同比-11%；销售面积 1818 万㎡，同比-6%。2023 年前三季度，公司新增土储529万㎡，100%位于一二线城市，权益占比58%，与2022年度持平。截至2023Q3末，公司总土储建面仍有超 1 亿㎡，可保障未来两三年的发展需要。财务表现良好，现金流健康。截至 2023Q3 末，公司净负债率 54%保持低位；现金短债比为 2.2 倍；短期负债占比较年初下降 6 个百分点至 15%；前三季度公司在境内新增融资的综合成本为 3.64%。前三季度，公司经营性现金流在覆盖新项目投资支出后依然保持为正，已连续 14 年为正。投资建议：公司经营稳健，财务健康。预计公司 2023-2024 年归母净利分别为 241/242 亿元，对应的 EPS 分别为 2.07/2.08 元，对应当前股价的 PE 分别为 5.5/5.5 倍，维持“买入”评级。风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。盈利预测和财务指标202120222023E2024E2025E营业收入(百万元)452,798503,838515,959535,182559,351(+/-%)8.0%11.3%2.4%3.7%4.5%净利润(百万元)2252422618240932417024532(+/-%)-45.7%0.4%6.5%0.3%1.5%每股收益（元）1.941.942.072.082.11EBITMargin11.9%10.2%10.0%10.4%10.8%净资产收益率（ROE）9.5%9.3%9.3%8.8%8.5%市盈率（PE）5.85.85.55.55.4EV/EBITDA28.226.629.036.233.8市净率（PB）0.560.540.510.480.45资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2经营稳健，按竣工节奏，Q4 结算收入可期。2023 年前三季度，公司实现营业收入2903 亿元，同比-14%；归母净利润 136 亿元，同比-20%。Q3 单季度实现营业收入894 亿元，同比-32%；归母净利润 38 亿元，同比-22%。其中，房地产开发业务的结算面积前三季度同比-19%，Q3 单季度同比-38%；结算收入前三季度同比-17%，Q3 单季度同比-37%。主要因为前三季度，公司完成竣工面积仅占全年计划的 59%，预计竣工将集中在 Q4 兑现结算收入。图1：公司历年营业收入及同比图2：公司历年归母净利润及同比资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理图3：公司单季度营业收入及同比图4：公司单季度归母净利润及同比资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理毛利率持续筑底但归母净利率略升。2023 年前三季度，公司实现归母净利率 4.7%，较 2022 全年略升 0.2 个百分点；虽然整体毛利率 17.6%，较 2022 全年下降 2.0个百分点，但归母净利润占比 65%，较 2022 全年提升了 5 个百分点。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图5：公司历年归母净利率及毛利率图6：公司历年归母净利润占比资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理图7：公司单季度归母净利率及毛利率图8：公司单季度归母净利润占比资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理销售企稳，投资谨慎。2023 年前三季度，公司实现签约销售额 2806 亿元，同比-11%；销售面积 1818 万㎡，同比-6%。2023 年前三季度，公司新增土储 529 万㎡，100%位于一二线城市，权益占比 58%，与 2022 年度持平。截至 2023Q3 末，公司总土储建面仍有超 1 亿㎡，可保障未来两三年的发展需要。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图9：公司历年销售金额及同比图10：公司历年销售面积及同比资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理财务表现良好，现金流健康。截至 2023Q3 末，公司净负债率 54%保持低位；现金短债比为 2.2 倍；短期负债占比较年初下降 6 个百分点至 15%；前三季度公司在境内新增融资的综合成本为 3.64%。前三季度，公司经营性现金流在覆盖新项目投资支出后依然保持为正，已连续 14 年为正。投资建议：公司经营稳健，财务健康。预计公