房地产开发1-11月统计局数据点评：销售额同比-5.2%，开发投资额同比-9.4%，竣工增幅收窄

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告|行业月报 2023 年 12 月 17 日 房地产开发 1-11 月统计局数据点评： 销售额同比-5.2%，开发投资额同比-9.4%，竣工增幅收窄 投资：1-11 月房地产开发投资额同比跌幅扩大至 9.4%。1-11 月份，全国房地产开发投资额为 104045 亿元，同比减少 9.4%，较前值降低 0.1pct；11月单月投资额为 8123 亿元，环比减少 6.1%。开发投资额同比跌幅继续扩大，主要由于（1）近期销售市场低迷、库存仍处高位，房企拿地意愿受损，土地投资不佳拖累开发投资额；（2）施工面积趋势性萎缩，目前 80 亿平方米左右的施工体量对应销售 11 亿平方米的平台，未来施工面积将面临趋势性萎缩的压力，开发投资额将持续承压。 新开工：1-11 月新开工面积同比-21.2%，降幅有所收窄。1-11 月份，全国累计新开工面积为 87456 万方，同比减少 21.2%，较前值提高 2.0pct；11 月单月新开工面积为 8279 万方，环比增长 17.4%。新开工累计同比降幅小幅收窄，与 2022 年 11 月相对较低基数有关，另外基建相关地产的新开工带动、以及城中村改造贡献增量也有影响。我们预计临近年末新开工仍将继续承压，全年新开工维持较大降幅。 竣工：1-11 月累计竣工面积同比+17.9%，增幅收窄。1-11 月份，全国累计竣工面积为 65237 万方，同比增长 17.9%，较前值降低 1.1pct；11 月单月竣工面积为 10086 万方，环比增长 56.5%。竣工同比增幅在年尾收窄符合我们此前的预期，这主要是竣工本身较强季节性带来的影响，11、12 月通常是竣工高峰，2022 年基数较高。我们认为在当前房企融资环境尚未修复的背景下，部分房企流动性应对年末集中竣备仍有较大压力。叠加保交楼进展放缓，目前尚未解决的资不抵债的项目推进较慢，前期保交楼取得进展而对竣工产生的边际拉动效应正在递减。因此我们预期全年竣工增速仍会小幅回落。 销售：1-11 月商品房销售金额同比-5.2%，销售面积同比-8.0%，跌幅均继续扩大。1-11 月份，全国商品房销售金额为 105318 亿元，同比减少 5.2%，较前值降低 0.3pct；11 月单月商品房销售金额为 8157 亿元，环比增长 0.8%。1-11 月份，全国商品房销售面积为 100509 万方，同比减少 8.0%，较前值降低 0.2pct；11 月单月商品房销售面积为 7930 万方，环比增长 2.0%。 我们认为各地政策起效需要时间，居民购房信心的恢复是漫长的。回顾 9 月以来核心城市陆续出台宽松政策，至今政策进度相较 2014 周期仍有空间。我们重复强调过，底部需要大量的政策去堆砌，而非靠单一两个政策去扭转市场信心，最佳的方法依然是把握窗口期持续加码政策。至此，政策维度上剩余的空间和看点包括：保交楼、限购、房贷利率、交易税费、预售资金监管、城市更新（城中村改造等）。 资金：1-11 月房企到位资金累计同比-13.4%，定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅继续扩大，国内贷款、自筹资金同比降幅有所收窄。1-11 月份，房企到位资金累计值为 117044 亿元，同比减少 13.4%，较前值提高 0.4pct；11 月单月到位资金为 9699 亿元，环比增长 4.5%。销售整体低迷的环境下，定金及预收款、个人按揭贷款等维持负增拖累房企回款。融资端方面，市场对于非国央企房企态度较为谨慎，部分民企融资渠道边际收缩加剧流动性压力。10 月中央金融工作会议再提“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”、12 月中央经济工作会议再次强调防范风险的重要性，我们认为后续对优质房企融资方面的支持力度有望提升。 投资建议：中国房地产走过 2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”城市组合，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持 2022 年以来的观点，最终政策力度有望媲美 2008、2014 年。择股方向：（1）基本面股票：A 股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H 股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 夏陶 执业证书编号：S0680122080038 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023 中央经济工作会议点评：走向新发展模式》2023-12-14 2、《房地产开发：2023W49：12 月政治局会议点评，“先立后破”推动建立房地产业发展新模式》2023-12-10 3、《房地产开发：2023W48：本周新房成交同比-12.6%降幅收窄，银行密集召开房企座谈会》2023-12-03 -32%-16%0%16%2022-122023-042023-082023-12房地产开发沪深3002023 年 12 月 17 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、1-11 月房地产开发投资额累计同比-9.4% ....................................................................................................... 3 二、1-11 月销售金额累计同比-5.2%，销售面积累计同比-8.0% ............................................................................. 7 三、1-11 月房企到位资金累计同比-13.4% ............................................................................................................ 9 四、投资建议 ................................................................................................................................................... 11 风险提示 ..........................................................................................