房地产行业：城中村改造道路愈发清晰

See the last page for disclaimer Page 1 of 6 Equity Research Report 证 券 研 究 报 告 Equity Research Sector Report 股票研究 行业报告 证券研究报告 [Table_LeftMargin] 房地产行业 Property Sector [Table_BasicInfo] Sector Report: Property Sector 中文版 Chunli Zhan 詹春立 行业报告： 房地产行业 Chinese version (852)2509 7745 james.zhan@gtjas.com.hk 18 December 2023 [Table_MainInfo] 城中村改造道路愈发清晰  城中村改造将加快，并成为房地产行业的稳定器。作为“三大工程”之一，城中村改造是房地产行业向新发展模式转型的关键一步。我们认为在更多政策支持下，2024 年，各大城市的城中村改造步伐将加快，并成为地产行业重要的稳定器。2023 年 11 月底，广州市就城中村改造条例公开征求意见，使得城中村改造道路愈发清晰。考虑到每个城市的城中村情况不同，预计后续其他城市的改造将以“一城一策”或“一区一策”的形式展开。  目前阶段，城中村改造的难点犹存。虽然中央政府为城中村改造定下了积极基调，但市场对于如何应对城中村改造中的痛点仍存担忧。我们认为城中村改造过程中存在三个痛点：1）拆迁难度；2）资金不足；3）城市综合体的规划更加复杂。  我们可以借鉴日本和中国香港的经验。考虑到东京和香港的房地产市场更为成熟，我们选择这两个城市的成功城市更新项目作为案例研究。这两个城市有相似之处：1）亚洲超大城市；2）两者都经历了完整的房地产市场周期；3）大量旧建筑或旧街区需要更新。我们试图借助日本和中国香港的经验来破解未来城中村改造的潜在瓶颈。在调研的基础上，我们总结出四大思路作为解决方案。1）可以设计权利变换计划作为标准化的补偿安置方案。2）以容积率弹性调控促进土地高效利用，允许民营企业获得更高的资金回报。3）政府与民营企业合作可以提供更好的规划和缩短改造周期。4）城中村改造完成后，通过商业化经营活化区域经济。  我们预计 2024 年行业基本面将继续温和复苏。随着 2024 年“三大工程”特别是城中村改造的加速推进，我们预计 2024 年房地产行业将继续温和复苏。优质龙头中，我们推荐招商蛇口 （001979 SZ）、保利发展（600048 SH）和万科企业（02202 HK）。此外，我们推荐物管公司绿城管理（09979 HK），其将受益于城中村改造给代建行业带来的新增需求。  风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行； 2）购房需求下行。 [Table_InvestInfo] Rating: Outperform Maintained 评级： 跑赢大市 (维持) 2 MSMPI and HSI performance (80.0)(60.0)(40.0)(20.0)0.020.040.0Dec-22Feb-23Apr-23Jun-23Aug-23Oct-23Dec-23% of returnHSI IndexMSMPI Index Source: Bloomberg. National property sales performance -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000RMB bnAmount Sold of Commodity Houses YTD (LHS)Amount Sold of Residential Houses YTD (LHS)Amount Sold of Commodity Houses YTD YoY (RHS)Amount Sold of Residential Houses YTD YoY (RHS) Source: National Bureau of Statistics of China. Sector Report P See the last page for disclaimer Page 2 of 6 [Table_PageHeader] Property Sector [Table_Margin1] 18 December 2023 [Table_Margin2] Property Sector 房地产行业 城中村改造将是 2024 年的一大主题 城中村改造将加快，并成为房地产行业的稳定器。作为“三大工程”之一，城中村改造是房地产行业向新发展模式转型的关键一步。我们认为在更多政策支持下，2024 年，各大城市的城中村改造步伐将加快，并成为房地产行业重要的稳定器。正如我们所看到的，在过去一年里，城中村改造政策在战略层面密集推出。2023 年 4 月，中共中央政治局会议首次提到要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。2023 年 7 月，中央政府进一步明确城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、 优化房地产结构。与之前的拆除新建模式不同，政府强调城中村改造应包括整治提升和拆整结合。2023 年 10 月，住房城乡建设部就土地征收、资金筹集等问题进行再说明。我们认为城中村改造目前处于前期规划状态，但无疑将在 2024年加快推进。 城中村改造将以“一城一策”或“一区一策”的形式展开。2023 年 11 月底，广州市就城中村改造条例公开征求意见。这是国内首个城市计划推出正式法规，使得城中村改造道路愈发清晰。考虑到每个城市的城中村情况不同，预计后续其他城市的改造将以“一城一策”或“一区一策”的形式展开。 表 1: 城中村改造相关政策 时间 部门/会议 主要内容 2023 年 4 月 28 日 中央政治局会议 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设 - 2023 年 7 月 5 日 住房城乡建设部 《关于扎实有序推 进城市更新工作的 通知》 - 建立城市体检机制，将城市体检作为城市更新的前提。 - 发挥城市更新规划统筹作用 - 将城市设计作为城市更新的重要手段，完善城市设计管理制度； - 创新城市更新可持续实施模式，坚持政府引导、市场运作、公众参与。 - 明确城市更新底线要求，以保留利用提升为主，鼓励小规模、