房地产行业23年11月行业月报：供需底部，政策环境持续宽松

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 36 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 23 年 11 月行业月报 供需底部，政策环境持续宽松 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 政策环境综述：化解风险，构建新模式。中央政策方面，12 月中央经济工作会议召开，定调 24 年地产重点工作方向，化解风险和构建新模式。地方政策方面，根据四限政策评分模型测算，本轮周期全国累计四限政策力度指数月均下降 48，11 月单月下降 40，12 月前 24 天下降25，京沪同日出台限贷放松及普通住宅认定标准放松政策，高能级城市四限进一步松动，政策环境宽松，预计本轮政策放松基本接近尾声。 ⚫ 成交市场综述：成交热度持续低迷，价格承压。根据统计局数据，11 月全国商品房销售额 8157 亿元，同比下滑 8.6%，降幅环比扩大 0.6pct，单月规模仅相当于 14 年水平，成交热度持续低迷。根据统计局数据，11 月新房、二手房价格环比下跌或持平的城市数量占比 87%、100%，均环比上升 3pct，房价下跌比例处于高位，一线、二线、三四线二手房价指数降幅环比扩大 1.0pct、0.3pct、0.3pct，受销售持续低迷影响，价格承压，一线降幅较大。推盘方面，11 月 25 城单月住宅推盘面积环比上升 49%，同比下降 28%，11 月推盘规模边际回升，但年内推盘意愿仍不足。25 城住宅批售比为 1.02，环比上升 0.09，景气度低位。 ⚫ 土地市场综述：市场持续分化，Q4 市场边际改善。根据中指院数据，11 月 600 城商住用地出让金 4210 亿元，同比下降 15.5%，降幅环比扩大 5pct，土地成交热度并未再明显下行；非 22 城商住用地出让金为2908 亿元，同比下降 22%，降幅环比收窄 1pct，单月出让金规模达到全年最高，四季度土地市场交易表现有所改善。供需比来看，11 月 600城商住用地单月供需比为 1.8，环比上升 0.5，景气度仍处低位。 ⚫ 开发投资市场综述：开工边际改善，投资持续下滑。根据统计局数据，11 月全国商品房新开工面积 8279 万平，同比上升 4.9%，同比由负转正，一方面 22 年同期基数较低，另一方面 Q4 拿地边际改善带动开工边际改善，11 月单月开工规模仅相当于 08 年水平，绝对开工规模仍处相对低位。11 月全国商品房开发投资额 8123 亿元，同比 22 年下降10.6%，降幅环比收窄 0.7pct，投资持续下滑。 ⚫ 融资市场综述：开工带动开发贷增速改善，需求端信贷需求仍较弱。根据统计局数据，11 月房企到位资金 9699 亿元，同比下降 8.7%，降幅环比收窄 8.1pct。开发贷同比上升 7.3%，新开工改善带动开发贷同比由负转正，自筹资金同比下降 8.3%，降幅环比收窄 9.4pct，定金预收款、按揭贷分别同比下降 16.6%、13.9%，降幅分别环比收窄 2.0pct、1.1pct，受销售低迷影响，需求端回款仍较弱。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-12-28 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 李怡慧 021-38003636 liyihui@gf.com.cn -30%-22%-14%-7%1%9%12/2202/2304/2306/2308/2310/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 36 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 10.17 2023/10/31 买入 20.34 1.64 1.70 5.8 5.6 6.8 9.4 7.2% 7.0% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.26 2023/11/1 买入 16.49 0.85 1.66 10.9 5.6 7.7 4.7 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 11.01 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 7.1 6.2 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 4.20 2023/9/21 买入 11.56 1.08 1.09 3.9 3.8 6.6 11.5 7.0% 6.6% 建发股份 600153.SH 人民币 9.43 2023/11/2 买入 16.79 4.87 2.14 1.9 4.4 2.8 2.5 19.7% 8.0% 华发股份 600325.SH 人民币 7.05 2023/10/12 买入 13.65 1.24 1.41 7.4 6.5 8.2 4.2 11.7% 11.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 7.19 2023/10/27 买入 14.02 1.44 1.72 5.0 4.2 4.1 2.4 15.8% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.13 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 6.4 5.6 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 3.58 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 6.3 5.7 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 3.01 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 23.1 9.7 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 6.85 2023/