房地产行业专题研究：美国房地产市场：开发商期权拿地及风险应对

1 行业报告│行业专题研究 请务必阅读报告末页的重要声明 房地产 美国房地产市场：开发商期权拿地及风险应对 ➢ 行业标杆，美国三大房地产开发商的市场成就显著 美国房地产领域的三大开发商霍顿、莱纳和普尔特以其快速的成长和稳健的财务状况逐步成为行业标杆。霍顿自 1978 年成立以来，以高效的建筑流程和对客户需求的敏感度逐步扩展市场；莱纳自 1954 年起以其创新的家居设计和可持续建筑实践引领市场；普尔特则以其高品质和环保设计的住宅建筑服务著称。在财务方面，三家公司展现出充足的现金流和健康的资产负债率，体现出其财务的稳健性。除了主导的住宅开发销售业务外，这些公司还涉足租赁和金融服务等领域，展现了抗风险能力和多元化的业务模式。 ➢ 期权拿地，美国三大房地产开发商的灵活业务模式 期权拿地已成为霍顿、莱纳和普尔特三大开发商的关键业务模式，一定程度降低了公司的财务风险并优化了资金流动和资产回报。通过与土地所有者签订期权协议，这些公司可以在未来一定时间内以预定价格购买土地，从而有效控制关键资源而不承担立即购买的财务成本及相应风险。霍顿通过无追索权合同，莱纳通过与土地银行合作，而普尔特通过延迟购买决策，各自优化了资金流和风险管理。这种模式提高了土地控制的效率和市场的适应性，同时增加了土地供应的流动性和市场活跃度，加速了土地的开发周期。 ➢ 破产重组，开发商在第 11 章破产保护法下的转型策略 美国《破产法典》第 11 章是房地产市场在经济不稳定时的关键工具。它允许财务困境的房地产公司避免清算，同时继续运营并在法院监督下重组债务。这项法律帮助保持资产价值和项目连续性，让公司与债权人协商更灵活的偿债计划，如延期偿还或减免利息。这不仅有利于债务人，也为债权人提供了从不良贷款中回收资金的更好机会。此外，该法案的“自动停止”条款为公司提供了暂时的保护，使其能从诉讼和债务追收中暂时解脱，以便重组和恢复市场地位。 ➢ 投资建议 美国开发商的多元化经营对国内开发商发展有一定借鉴意义，未来国内开发有望多元化现金流收入，提高抗风险能力。未来政策在支持需求端购房及企业端融资持续发力，一定程度支撑房地产销售和投资。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场恢复强劲，建议关注存量房龙头企业。 风险提示：（1）政策效果滞后性风险；（2）房地产市场超预期下行风险;（3) 金融市场波动风险 证券研究报告 2023 年 12 月 28 日 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 相关报告 1、《房地产：政策持续宽松，基本面边际改善》2023.12.19 2、《房地产：京沪优化购房政策，释放购房需求》2023.12.18 -30%-17%-3%10%2022/122023/42023/82023/12房地产沪深300请务必阅读报告末页的重要声明 2 行业报告│行业专题研究 正文目录 1. 行业标杆，美国三大房地产开发商的显著市场成就 ...................... 3 1.1 以住宅开发销售为主，多元业务模式下拥有可观的营收 ............. 3 1.2 现金流充足，低资产负债率，财务稳健........................... 4 2. 期权拿地，美国三大房地产开发商的灵活业务模式 ...................... 4 2.1 期权拿地策略，显著降低公司的财务风险......................... 5 2.2 期权拿地策略，实现土地资产的优化管理......................... 6 2.3 期权拿地策略，促进土地供给与住宅开工......................... 6 3. 破产重组，开发商在第 11 章破产保护法下的转型策略 ................... 7 3.1 破产法典，联邦法律体系的关键支柱与经济安全网 ................. 7 3.2 破产重组，WCI Communities, INC.在破产保护法下的新生 .......... 8 3.3 重组后仍具价值，莱纳收购 WCI 以扩张豪华住宅市场业务 ........... 9 4. 风险提示 ........................................................ 10 图表目录 图表 1： 霍顿/莱纳/普尔特标志和代表性开发项目 ......................... 3 图表 2： 2022 年房产成交排名前三为霍顿/莱纳/普尔特...................... 3 图表 3： 三大开发商的住宅建筑收入为主要营收来源........................ 4 图表 4： 三大开发商总营收排名为霍顿/莱纳/普尔特 ....................... 4 图表 5： 三大房地产开发商现金流充足，资产负债率健康，财务稳健 .......... 4 图表 6： 期权拿地策略展现了高效率的土地资源配置过程 .................... 5 图表 7： 美国三大房地产开发商均通过期权拿地控制土地相关风险 ............ 5 图表 8： 通过期权拿地，美国三大房地产开发商均持有较低土地资产 .......... 6 图表 9： 美国 2010 年以来新建住房开工量波动上涨 ........................ 7 图表 10： 第 11 章破产保护法为重组而非清算，企业靠此重组恢复运营 ........ 7 图表 11： 美国每年通过破产法 11 章申请破产重组的公司数量大多超过 5,000 家 8 图表 12： WCI 破产重组后以 15 美元每股再次完成 IPO ...................... 9 图表 13： WCI 破产重组后逐步恢复盈利 ................................... 9 图表 14： 莱纳宣布收购后 WCI 股价上涨 .................................. 9 图表 15： 收购 WCI 后，莱纳营业收入更进一步 ............................ 9 请务必阅读报告末页的重要声明 3 行业报告│行业专题研究 1. 行业标杆，美国三大房地产开发商的显著市场成就 美国三大房地产开发商霍顿、莱纳和普尔以其显著的市场成就被视为行业标杆。 霍顿成立于 1978 年，霍顿是美国最大的住房建筑公司之一。公司以其多样化的建筑服务而闻名，包括建造和销售各种类型的新房，如单户住宅、联排别墅和公寓。霍顿以其高效的建筑流程、质量的承诺以及对顾客需求的敏感度而在业界享有盛誉。 莱纳成立于 1954 年，是美国