房地产行业深度报告：2024年房地产行业年度策略，探寻新发展模式下的行业破局之道

证券研究报告·行业深度报告·房地产 东吴证券研究所 1 / 43 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业深度报告 2024年房地产行业年度策略——探寻新发展模式下的行业破局之道 2023 年 12 月 28 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 行业走势 相关研究 《新房成交同比转正，北京加强预售资金监管》 2023-12-26 《我国房地产是否已进入调整过度阶段？》 2023-12-22 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 海外应对地产危机经验借鉴。日本地产危机应对启示：大规模发行国债、减税等财政政策加大财政扩张，降息、利率补贴等货币政策刺激总需求；立法并成立专门机构加快处置不良资产，强化金融监管；调整土地税制政策，取消地价税和超短期持有税等。美国次贷危机处置经验：宽松货币政策为金融市场提供充足流动性、大规模财政刺激托底经济；政府信用介入，高效处置不良资产，恢复金融体系信心；改革住房金融体系，恢复住房金融市场。基于美日经验，恢复核心条件是：迅速介入危机是关键；解决债务危机需要政府信用介入，有选择的救助市场主体，有助于稳定和恢复市场预期；化解债务危机，需要扩张而不是紧缩。 ◼ 2023 年房地产行业现状及困境。宏观政策持续稳增长，下半年财政发力边际向好。2022 年以来我国宏观经济政策在“稳增长”目标下，以货币政策为主导的维稳政策持续发力，但仍留有施策空间。财政政策维持积极基调，2023 年财政发力始于下半年，边际向好。金融机构涉房类融资缩量，房企端融资受限、持续缩表。“收入&资产价格”预期下行压制，居民部门中长期信贷修复不及预期。受限于市场化原则，行业不良资产处置进度缓慢。需求侧刺激政策收效甚微。 ◼ 2024 年房地产行业破局之道。解决行业根源问题的举措：宏观政策持续刺激加码；解绑土地、商品房价格管制；保护现有市场主体，恢复信用，恢复融资；政府信用支持，加速推进保交楼。城中村改造加速，对冲投资的短期下滑。随着今年 7 月相关政策出台，我们预计未来城中村改造将拉动房地产投资 7 万亿元，最高年均 1.4 万亿元，有效对冲销售下行带来的房地产投资下滑影响。 ◼ 行业核心指标预测。2024 年地产行业核心指标预计承压：2024 年中性预测下 1）商品房销售金额预计同比下降 6.0%至 11.0 万亿元；2）土地购置费预计同比下降 5.0%至 3.7 万亿元；3）房地产开发投资预计同比下降 5.4%至 10.0 万亿元；4）新开工面积预计同比下降 10.0%至 8.6 亿方；5）竣工面积预计同比下降 3.0%至 9.6 亿方。 ◼ 新发展模式下，如何把握行业及企业的投资机会。参考日本经验，房企在危机后需要降低杠杆、发展持有型物业租赁业务、开拓轻资产多元化业务。转型成功后，即使房价未明显上涨，公司盈利水平提升的同时，市场也会给予估值修复的机会。此外，随着“保障房+商品房”双轨制新发展模式的推进，两类房企将逐步脱颖而出：（1）商品房：土储聚焦核心城市、拥有高标准建设交付能力的房企；（2）保障房：入局代建业务的企业。 ◼ 投资建议。短周期看，房地产需求端和供给端政策的持续放松有望推动2024 年市场温和复苏；中周期看，城中村改造和保障房的逐步推进将成为拉动房地产开发投资的有力抓手；长周期看，参考海外经验，即使房价未明显上涨，率先完成轻资产多元化转型、具备综合开发能力的房企，随着盈利水平的提升市场也会给予其估值修复的机会。推荐：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份，建议关注：中国海外发展、华润置地。另外，专注发展存量业务如租赁、物业管理、中介、代建的企业有望在未来持续受益。推荐：绿城管理控股、华润万象生活。建议关注：贝壳。 ◼ 风险提示：行业下行压力超预期；政策放松不及预期；指标参考对研究结论或有较大偏差。 -30%-26%-22%-18%-14%-10%-6%-2%2%6%2022/12/282023/4/282023/8/272023/12/26房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 行业深度报告 东吴证券研究所 2 / 43 内容目录 1. 海外应对地产危机经验借鉴 .............................................................................................................. 5 1.1. 日本二战后两次地产危机应对启示......................................................................................... 5 1.2. 美国走出次贷危机的处置经验................................................................................................. 8 1.3. 总结：恢复的核心条件和传导路径....................................................................................... 10 2. 2023 年房地产行业现状及困境 ........................................................................................................ 12 2.1. 宏观政策持续稳增长，下半年财政加码边际向好............................................................... 12 2.2. 金融机构涉房类融资缩量，房企端融资受限、持续缩表................................................... 13 2.3. “收入&资产价格”预期下行压制，居民部门中长期信贷修复不及预期 ............................. 14 2.4. 受限于市场化原则，行业不良资产处置进度缓慢............................................................... 15 2.5. 需求侧刺激政策收效甚微....................................................................................................... 16 3. 2024 年房地产行业破局之道 ...............................