2024年1月房地产市场跟踪：翘尾行情未改市场筑底状态，政策发力行业有望边际改善

www.ccxi.com.cn 地方政府债与城投行业监测周报 2022 年第 9 期 隐性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 市场跟踪 作者 中诚信国际 企业评级部 石 炻 0755-82969261 sshi@ccxi.com.cn 蒋 螣 0755-82969261 tjiang@ccxi.com.cn 其他联络人 龚天璇 027-87339288 txgong@ccxi.com.cn 翘尾行情未改市场筑底状态，政策发力行业有望边际改善 ——2024 年 1 月房地产市场跟踪 本期观点  12 月新房销售市场的翘尾态势并未改变低位运行的市场状态，市场信心和行业预期仍待缓慢修复，2024 年新房销售下行压力仍存，但随着行业风险逐步出清、利好政策持续呵护，降幅或将有所收窄。  12 月土地市场成交量环比大增，但全年累计成交量创近年来新低。在商品房销售市场萎缩的同时，土地市场成交亦同步萎缩，市场的动态调节机制有助于改善 2024 年商品房销售市场供需平衡性。  多家出险房企债务重组事项取得新进展，化债进程有所提速。但在商品房销售市场尚未恢复常态的情况下，仍需密切关注已完成债券展期的房企再度暴雷的风险，以及未出险但债券到期压力较大房企的债务接续情况，避免发生冲击市场信心的个别信用风险事件。  12 月以来，利好政策进一步发力，上海加大改善型住房需求刺激力度，中央将“三大工程”建设作为 2024 年的重点任务，配合高能级城市城中村改造新举措及央行 PSL 贷款资金支持，对于地产市场尤其是高能级城市地产市场稳投资、稳增长、稳预期具有积极作用。 www.ccxi.com.cn 房地产行业 2 2024 年 1 月房地产市场跟踪—— 翘尾行情未改市场筑底状态，政策发力行业有望边际改善 www.ccxi.com.cn 一、 行业经营 （一）需求端 12 月，70 个大中城市商品住宅销售价格同比及环比下跌幅度均有所扩大，其中三线城市环比降幅略高于一线和二线城市。一线城市中北京房价环比持平，上海小幅增长，而广州和深圳环比均加速下跌；二、三线城市除个别城市环比小幅增长外，绝大多数环比保持下降态势。前期二手房市场成交回暖释放置换需求，叠加年底房企加大营销力度，当月商品房销售面积及销售额环比大幅增长，但同比降幅仍较大，最终全年商品房销售面积及销售额同比小幅下降，降幅较上年有所缩小。截至 2023 年 12 月末，商品房待售面积较上月继续增长，库存进一步积压。 二手房市场方面，据克而瑞数据，12 月 18 个重点城市二手房成交面积环比微降1%，由于基数较低，同比增长 37%。一、二、三线城市二手住宅价格环比均保持下降趋势，二手房市场继续“以价换量”，缓慢释放部分置换需求。 企业层面1，在年底业绩冲刺下，12 月百强房企业绩环比回升，但环比增幅低于往年同期，同比降幅亦较大，最终全年累计业绩同比下降 16.5%，近七成百强房企销售业绩下降。全年千亿房企数量进一步减少，各梯队门槛值均进一步下移。但各类型房企销售表现分化明显，央国企整体销售业绩同比仅有微小变化，而非国有房企整体销售业绩同比有较明显的下降。 1 本段数据取自克而瑞公开报告。 图 1：70 大中城市新建商品房住宅价格指数 数据来源：国家统计局，Ifind，中诚信国际整理 -0.60-0.40-0.200.000.200.400.600.80-4.00-2.000.002.004.006.008.002020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-1270个大中城市:新建商品住宅价格指数:当月同比 %70个大中城市:新建商品住宅价格指数:环比 % 3 2024 年 1 月房地产市场跟踪—— 翘尾行情未改市场筑底状态，政策发力行业有望边际改善 www.ccxi.com.cn （二）供给端 12 月房屋新开工面积仍处于低位，全年新开工面积在上年基础上进一步下滑，但在保交楼政策的支持下，全年竣工面积有所增长。 土地市场方面，年底全国各大城市土地集中上市，百城土地成交额环比大幅增长，但从全年情况来看，土地成交额同比减少逾 20%，创下近年来新低。房企拿地整体较为理性，溢价率延续低位态势。尽管多地已取消土地限价，但大多数地块仍以底价或低溢价成交，仅有少数优质地块成交溢价率较高。央国企凭借其更强的资金实力成为拿地的绝对主力，而多数民企已停止拿地，在克而瑞新增土地金额排行榜排名靠前的民企仅有如滨江集团、龙湖集团、卓越集团等个别企业。 图 2：商品房销售情况变化 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 图 3：百城土地成交额及土地溢价率 图 4：房屋新开工、竣工面积及同比增速 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 -60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.000.0020,000.0040,000.0060,000.0080,000.00100,000.00120,000.00140,000.00160,000.00180,000.00200,000.002020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-12商品房销售面积:累计值 万平方米商品房销售额:累计值 亿元商品房销售面积:累计同比 %商品房销售额:累计同比 % 4 2024 年 1 月房地产市场跟踪—— 翘尾行情未改市场筑底状态，政策发力行业有望边际改善 www.ccxi.com.cn 12 月房地产开发投资规模进一步下降，累计同比降幅扩大。房地产开发企业到位资金环比有所增长，其中，受益于融资支持政策力度持续加大，国内贷款环比增长；年底新房销售环比大幅上升，带动其他资金来源环比增长。但从全年情况来看，房地产开发企业到位资金在上年基础上进一步下降。 前期二手房市场成交回暖释放置换需求，叠加年底房企加大营销力度，12 月房地