银行业信贷高频追踪系列二：如何理解新一轮地产融资政策宽松？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨专题报告丨银行 [Table_Title] 如何理解新一轮地产融资政策宽松？ ——信贷高频追踪系列二 报告要点 [Table_Summary]2023 年 11 月金融机构联合座谈会后，房地产融资政策迎来新一轮宽松。住建部联合金融监管部门建立了城市房地产融资协调机制，经营性物业贷款、租赁住房的新政策也已经落地。本次经营性物业贷款政策的核心点在于 2024 年底前，允许向符合条件的房企发放经营性物业贷款，用于偿还集团存量房地产相关贷款和债券。虽然实操层面银行会重点评估项目风险，但至少有助于部分房企盘活存量资产、拓宽融资通道，提供流动性支持。下一步，市场将重点关注如何推动全国性银行进一步支持民营房企，以及是否可能放宽流动资金贷款的投放限制。 分析师及联系人 [Table_Author] 马祥云 SAC：S0490521120002 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 银行 cjzqdt11111 [Table_Title2] 如何理解新一轮地产融资政策宽松？ ——信贷高频追踪系列二 行业研究丨专题报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 11 月金融机构联合座谈会后，房地产融资政策迎来新一轮宽松 在房地产市场下行压力下，监管部门在联合座谈会中强调一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求。会议召开至今，住建部联合金融监管部门建立了城市房地产融资协调机制，经营性物业贷款的新政策也已经落地，同时主要银行也在主动梳理房企合作名单、沟通融资需求。下一步市场重点关注 18 家全国性银行将如何支持民营房企，包括是否可能投放流动资金贷款等措施，其中对银行的考核机制和免责机制是政策落地的核心。 融资协调机制建立，经营贷、租赁政策落地，未来还有更多措施吗？ 从风险化解机制角度，此前各家金融机构受制于自身的独立风控约束，难以有效支持困难房企，甚至存在抢先抽贷、压贷的动力。近期住建部联合金融监管总局，建立城市房地产融资协调机制，并形成名单制度，至少能够缓解一批暂时遇到困难的项目摆脱流动性危机，从增量角度遏制风险扩散。名单制度围绕具体的房地产项目，而不是房地产企业，实操性更强。 从盘活存量资产角度，1 月 24 日央行和金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，核心条款是 2024 年底前，允许向符合条件的房企发放经营性物业贷款，用于偿还该企业及其集团控股公司的存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。虽然实操层面银行会重点评估经营性物业项目的租金收入等现金流，能否覆盖贷款本息，但至少有助于拥有经营性物业资产的房企盘活存量资产、拓宽融资通道，提供流动性支持。 从建立房地产市场新格局角度，住房租赁政策加码，对于支持保交楼也有帮助。央行早在 2023年 2 月设立了租赁住房贷款支持计划，为金融机构提供低成本资金，用于试点城市市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。该政策对化解地方融资平台的存量房地产库存、缓释债务压力有积极作用。2024 年 1 月又发布金融支持租赁住房市场发展的意见，重点加强住房租赁开发建设贷款、团体购房贷款、住房租赁经营性贷款的支持力度。 下一步，预计市场依然会围绕去年 11 月的金融机构联合座谈会精神，重点关注如何推动全国性银行进一步支持民营房企，以及是否可能放宽流动资金贷款的投放限制。 上市银行房地产对公不良率指标趋缓，但风险化解仍需时间 2023 年三季度部分上市银行的房地产对公贷款不良率已经回落，源于此前一轮 2021~2022 年集中暴露的坏账开始核销处置。但目前讨论风险出清为时尚早，一方面“金融 16 条”对房地产风险实施延期展期，另一方面 2023 年下半年房地产市场继续下行，新生成不良的压力也可能反弹。判断 2024 年房地产对公贷款不良率仍将上升，但上行斜率和弹性将明显放缓。 按揭贷款方面，目前资产质量对于房价波动的容忍度依然安全。房价持续下行令市场更担心房地产抵押类贷款，日本、美国历史上均出现过违约潮。但目前国内总体质量依然稳健，2023 年6 月末，18 家上市银行的个人住房贷款整体不良率仅为 0.46%。由于国内个人破产制度不完善，居民也更加重视个人征信，预计不会出现大规模违约。此外，我们预计当前阶段按揭贷款的 LTV 指标依然保持在较低水平，理论上安全垫足够充分。 风险提示 1、社会实际融资需求持续低迷； 2、经济下行压力加大，银行资产质量明显恶化。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《2023 年信贷投放为何显著分化？——信贷高频追踪系列一》2024-01-23 •《哪类银行股高股息率持续上行？——银行业周度追踪 2024 年第 3 周》2024-01-22 •《估值收敛周期，掘金分红价值——银行业 2024年度投资策略》2024-01-17 -23%-13%-3%7%2023/12023/52023/92024/1银行沪深300指数2024-01-25%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 7 行业研究 | 专题报告 表 1：2022 年以来针对房地产企业的融资政策经历多轮放松 时间 政策 主要内容 2022/09 保交楼专项借款 3500 亿元 央行指导国开行、农发行投放 3500 亿元“保交楼”专项借款，PSL 提供资金支持，由地方政府负责安排资金投向及还款保证，统借统还、封闭运行、专款专用，主要投向地方融资平台等建设单位，支持已售住房的建设交付。 2022/09 央行要求新增房地产净融资 监管部门要求 6 家国有大行 9~12 月净新增 6000 亿元以上房地产综合融资，包括但不限于按揭贷款、开发贷、购买债券等形式。 2022/11 央行、银保监会发布“金融支持房地产 16 条” 支持房地产开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、鼓励金融机构提供“保交楼”专项借款配套融资并尽职免责、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排等。政策初始有效期为半年，后来延期至 2024 年 12 月末。 2022/11 交易商协会推进“第二支箭”延期并扩容 通过增信措施支持民营企业债券融资，预计可支持约 2500 亿元民企债券融资。目前已经累计支持 20 家房企，累计发行规模超过 300 亿元。 2022/11 证监会推进“第三支箭” 证监会宣布 5 项措施调整优化房企股权融资，包括恢复涉房上市公司的并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。 2022/12 保交楼贷款支持计划 2000 亿元 支持 6 大国有银行（可扩展至 18 家全国性金融机构）向已售逾期难交付住宅项目发放保交楼贷款。采取“先贷后借”直达机制，金融机构自主决策、自担风险，对于符合要求的贷款，央行按贷款本金的 100%予以资金支持。政策初始有效期 2023 年 3 月末，后来延期至 2024 年 5