2023年上海楼市总结及2024年趋势判断

“不疾而速 不行而至”——2023年上海楼市总结及2024年趋势判断2024年1月Contents目录一、宏观经济及房地产行业形势二、2023年上海楼市特征总结三、2024年上海市场趋势及机会1 宏观经济及房地产行业形势7月中央层面对我国房地产市场重新定调，明确我国房地产市场供求关系变化，出台“认房不认贷”等一系列政策工具，同时国务院部署超大特大城市城中村改造。由于一线城市房地产市场相对健康，购买力支撑较强，旨在通过一线城市托底市场我国房地产市场供求关系变化，一线城市托底市场7月24日中共中央政治局Ø适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。Ø要精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备。Ø国务院常务会议审议通过指导意见，稳步推进超大特大城市城中村改造7月21日国常会通过城中村改造政策《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》Ø 到2025年之前，上海的目标是全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。Ø 上海在十四五期间计划推动280万平米旧城改造（拆除重建），过去3年上海完成了中心城区成片旧改185.7万平方米、受益居民9.2万户根据户均面积推算，估算十四五期间上海将有效释放约12万户购房需求Ø 根据旧改客群购买偏好调研，预计每年至少有0.96万户需求流向新房市场0.40.60.81.01.21.41.62010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023长三角珠三角京津冀受收入预期悲观影响，上海购房需求释放出现超跌现象。从全国范围来看，结合常住人口规模及趋势，长三角城市群经济发展带来的需求层次丰富，商品住宅市场成交相对较好。作为一线城市，上海产业基础和人才吸附力强，住房需求释放链条畅通且住房需求层次多，目前上海市场仍较为健康上海购房需求释放超跌0500010000150002000025000300002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023长三角珠三角京津冀2010-2023年长三角、珠三角及京津翼城市群商品住宅销售面积2010-2023年长三角、珠三角及京津翼城市群商品住宅销售面积与常住人口比值注：1、2023年商品住宅销售面积数据为2023年1-11月数据推算2、长三角包含上海市、浙江省和江苏省；珠三角包含广东省；京津翼包含北京市、天津市和河北省万平米10000120001400016000180002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022长三角珠三角京津冀2010-2022年长三角、珠三角及京津翼城市群常住人口万人长三角城市群2023年同比2021年降幅相对较小数据来源：国家统计局，同策研究院上海房地产业在经济增长中仍然发挥重要作用。上海房地产开发投资占名义GDP的比重长期较为稳定，而土地成交是房地产开发投资的前导指标。根据2024年GDP增长目标在5%左右的假设推算，若要保证上海房地产开发投资及GDP的平稳增长, 2024年上海应维持土地出让规模约2000亿元上海房地产业在经济增长中仍发挥重要作用Ø 对上海住宅用地成交金额与房地产开发投资额建立回归模型，模型整体显著Ø 上海房地产开发投资额滞后于住宅用地成交金额约1个季度上海土地成交与上海房地产开发投资具有稳定的长期关系上海房地产开发投资与GDP的比例0%2%4%6%8%10%12%14%16%01000200030004000500060002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年房地产开发投资额占GDP比例亿元如果2024年GDP增长目标在5%左右，房地产开发投资需达到约5712亿元。因此为保证房地产开发投资及GDP的平稳增长，2024年应维持土地出让规模约2000亿元上海房地产开发投资占名义GDP的比重较稳定，2019-2022年稳定在平均11.64%的水平数据来源：上海统计局，同策研究院2 2023年上海楼市特征总结下半年上海多次出台放松调控政策，是被动响应全国调控政策。作为一线城市，上海住房需求释放链条畅通且住房需求层次多。2023年上海住宅市场供求比为1.1，供需结构并未失衡，且月均成交水平与去年仍处于同一水平，上海市场相对健康。由于当前上海市场仅为需求超跌，即使局部库存压力加大也能通过时间换取空间，本质上并无动摇根本的问题。而新政出台后效果不及预期，叠加收入悲观预期，反而将导致购房客群悲观情绪加剧政策：上海被动响应中央放松调控，或将患上“政策依赖症2023年上海主要楼市调控政策9月1日官宣认房不认贷2023年3月-4月二手房核验价、指导价放松9月7日•延长存量住房公积金贷款期限•公积金支持城市更新旧住房项目•临港优化人才购房政策，工作年限最短3个月10月17日公积金认房不认贷10月24日金山优化人才购房，社保5年缩短为3年，购房资格家庭变为个人12月14日•调整普宅标准•下调首套、二套房首付比例•下调首套、二套房的房贷利率6月6日调整应届毕业生上海落户政策，缩短申报时间，且不接受二次申报需求超跌下，短期政策刺激未必是良性循环住房需求超跌政策调控若市场效果不及预期，加剧悲观预期政策力度较小政策力度较大，远远超预期或将陷入恶性循环，市场面临下行风险如需维持热度，后续则需出台力度更大的政策提前释放购房需求，后期难以延续市场热度为响应中央调控政策，9月上海在继广州、深圳出台认房不认贷后也正式宣布“认房不认贷”，并在10月率先执行公积金认房不认贷，同时在临港、金山等区域局部出台优化限购政策，并在12月继广州、深圳后与北京同日下调房贷利率及首付比例调整176.470.50501001502002503003504002021-12021-32021-52021-72021-92021-112022-12022-32022-52022-72022-92022-112023-12023-32023-52023-72023-92023-11主城区五大新城02040608010012014016018008.25-08.3109.01-09.0709.08-09.1409.15-09.2109.22-09.2809.29-10.0510.06-10.1212.1-12.712.8-12.1412.15-12.2212.23-12.2812.29-1.42023年上海楼市出台两次重大新政，9月新政出台后新房和二手房市场均呈现脉冲行情，即新政有效但效果衰减较快，因效果不及预期反而带来负面效果，在第二次新政出台后体现出来，新房来访活跃度不增反降。新政使局部热点区域继续升温，对外围项目去化帮助不大，五大新城来访持续下滑政策作用：两次新政对新房活跃度无明显影响9月新政&12月新政前后上海商品住宅访客变化趋势注：以08.25-08.31