3季度政策放松后上海楼市特征及趋势判断

3季度政策放松后上海楼市特征及趋势判断2023年10月Contents目录一、宏观经济及房地产行业形势二、2023年前3季度上海楼市特征总结三、市场趋势预判及建议1 宏观经济及房地产行业形势当前全国失业率上升，居民对收入预期偏低。同时存款显著增加，居民消费和投资意愿较低。这将导致全国范围内新增刚需购房和投资保值需求逐渐消失。失业率上升拖累收入增长预期，购房意愿下降2016年12月-2023年8月中国消费者预期指数7080901001101201301402016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-06中国:消费者预期指数:收入中国:消费者预期指数:就业数据来源：国家统计局，同策研究院当前居民就业、收入预期偏低2016年12月-2023年9月中国金融机构各项存款余额同比678910111213142016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-06当前居民投资、消费意愿较低，存款余额同比位于历史高位7月中央层面对我国房地产市场重新定调，明确我国房地产市场供求关系变化，强调优化政策，积极推动城中村改造，落实出台“认房不认贷”政策工具、下调首付比例下限等政策措施。同时备受关注的房地产税立法和个人所得税法修订暂缓。我国房地产市场供求关系发生重大变化7月24日中共中央政治局➢适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。➢要精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备。➢国务院常务会议审议通过指导意见，稳步推进超大特大城市城中村改造➢住建部联合两部门发布通知，将“认房不认贷”政策纳入各地“一城一策”的政策工具箱。➢央行、金融监管总局发布通知，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。➢住建部部长倪虹在企业座谈会表示，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；7月27日住建部企业座谈会住户活期存款同比增速持续回落，上海楼市购买力减弱，市场呈现下行。此外，上海住户活期存款同比增速领先于住宅（新房+二手房）销售3-4个月，结合实际来看，从开始筹集资金到最终成交的周期一般也是在3-4个月左右（否则会转入理财避免浪费利息）。住户活期存款同比增速持续回落，上海楼市购买力减弱2019年6月至2023年9月上海住户活期存款增速、新房+二手房成交套数数据来源：国家统计局，同策研究院01000020000300004000050000600000%5%10%15%20%25%上海住户活期存款同比增速新房+二手房成交套数居民减少筹资需求减弱成交逐步回落-0.8%-0.6%-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%上海北京深圳广州相较于全国楼市，经济下行期上海房地产市场相对健康发展，市场需求有一定支撑。从房地产业对经济增长的贡献率角度来看，近2年全国房地产业增加值占GDP的比重持续下滑而上海房地产业增加值占GDP的比重降幅趋缓。从商品住宅价格指数趋势来看，一线城市中今年1-9月上海房地产市场价格始终维持正向增长，而深圳、广州下行明显。上海房地产市场具有韧性数据来源：国家统计局，同策研究院6.10%8.1%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%全国上海1998-2022年全国和上海房地产业增加值占GDP比例2023年1-9月一线城市新建商品住宅价格指数环比8月仅上海环比增长上海房地产业增加值占GDP的比重企稳2 2023年前3季度上海楼市特征总结为响应中央调控政策，9月上海在继广州、深圳出台认房不认贷后也正式宣布 “认房不认贷”，并在10月率先执行公积金认房不认贷，同时在临港、金山等区域局部出台优化限购政策。从全国范围来看，8月份以来一线城市落实“认房不认贷”，核心二线城市缩小限购区域、陆续放开全域限购政策等，限制性调控政策逐步松绑。政策：为响应中央，上海执行“认房不认贷”政策2023年上海主要楼市调控政策三季度全国各地密集出台楼市新政9月1日官宣认房不认贷2023年3月-4月二手房核验价、指导价放松9月7日• 延长存量住房公积金贷款期限• 公积金支持城市更新旧住房项目• 临港优化人才购房政策，工作年限最短3个月10月17日公积金认房不认贷10月24日金山优化人才购房，社保5年缩短为3年，购房资格家庭变为个人政策类型城市发布日期内容认房不认贷&取消限售郑州2023/8/3 发布稳楼市15条，涉及取消限售、落实“认房不认贷” 等。认房不认贷深圳2023/8/30 深圳从8月31日起正式执行“认房不认贷”政策。认房不认贷广州2023/8/30 广州宣布“认房不认贷”政策。认房不认贷中山2023/8/31 中山市宣布“认房不认贷”认房不认贷北京2023/9/1 北京将在全市范围内执行“认房不认贷”。认房不认贷长沙2023/9/1 长沙实施认房不认贷。认房不认贷苏州2023/9/2 苏州市“认房不认贷”政策正式官宣落地。认房不认贷杭州2023/9/5 杭州实施认房不认贷。认房不认贷合肥2023/9/8 合肥官宣执行“认房不认贷”。放宽认房不认贷 天津2023/9/18 天津放宽认房不认贷，市区与非市区房贷、套数不互认。取消限购南京2023/9/7 南京四区不再需要购房证明，全面取消限购。认房不认贷&取消限购大连2023/9/7 大连官宣“认房不认贷”，解除限购政策，放开限售政策。取消限购青岛2023/9/11 青岛全域取消限购政策。优化限购深圳2023/9/11 离异三年内再婚或复婚家庭购房，按照现有家庭房产套数计算。取消限购武汉2023/9/19 取消市二环线以内住房限购政策, 优化家庭住房贷款套数认定标准。优化限购&增值税免税年限广州2023/9/20 取消黄埔、番禺、白云(北部四镇)、花都限购政策；限购区域非本市户籍居民家庭购房社保/个税年限降至2年。取消限购宁波2023/9/28 取消限制性购房政策、调整住房限售政策，支持“买新卖旧”。优化限购西安2023/9/29 进一步优化调整限购范围，我市二环以外区域取消限购。优化限购杭州2023/10/16 除主城4区外，杭州限购全部取消。三季度上海土拍供应主要有2个特征：第一、土拍规则适度调整。继二批次规则调整后，三批次规则再次优化，不仅新增了竞报“高品质建设”要求，还重启招挂复合