2024年上海租赁住房市场年报

2024年上海租赁住房市场年报Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.代理 · 咨询 · 金融 · 商业 · 产业 · 公关 · 养老目录0102CONTENTS03一、政策及宏观经济分析二、上海集中式公寓市场分析三、上海散租市场分析 自2016年起，住房租赁市场进入加速发展期。2021年，中央提出发展保障性租赁住房，以保租房发展为核心，住房租赁政策支持体系逐渐完善。近两年，中央政策聚焦保租房建设筹集、金融支持、存量房转换等方面，推进住房租赁行业发展政策面：加快保租房供给，“金融支持+存量改造”双管齐下金融支持存量改造政策支持资金支持20249.30 2024年“517地产新政”将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款，设立3000亿元支持地方国企收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，并扩大适用范围至全国。金融支持下的“以购代建”模式将逐步成为保租房房源的新兴方向政策面：收储用作配租配售，“以购代建”模式逐步推进收储存量房配租配售政策（以购代建）维度保障性住房再贷款（最新政策）发布时间2024年5月17日金额规模3000亿用途支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房支持比例按贷款本金的60%发放再贷款9.30日新政比例升至100%贷款利率银行贷款利率1.75%，期限1年，可展期4次发放对象国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行城市范围全国2024年二季度以来，包括湖北、宁夏，及广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州临安区、贵阳、惠州、临沧、大理州等地发布征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。截至目前，已有至少23个城市落地政府收储商品房模式央行商业银行或政策性银行地方国企已建成未售出的商品房保障房租金收入/销售收入高库存房企3000亿保障性住房再贷款收储流程 面对到来的存量房作为保租房入市，租赁住房市场竞争将愈发激烈。在此背景下，运营管理方面的“软实力”将成为是否能够真正盘活存量，提供有效租赁住房供应的核心关键政策面：存量房源转化带给租赁住房市场更多挑战数据来源：公开资料整理，同策研究院。REITs退出出售型物业租赁住房存量收储房源新建租赁住房VS收储房源与新建租赁住房相比，在户型、动线、配套等方面的设计存在差异，将出售型物业按照运营思维进行改造，最大限度的满足运营需求，是对承担商品房收储-运营的国企的第一重考验。不同于出售型物业，租赁住房提供居住空间是与客户发生链接的开始，在“硬件”空间产品已经确定的前提下，资产的保值增值更多要向“软件”服务要效益。通过恰到好处的服务，将租户新引来并留下来，保持高位出租率，再配合精益求精的成本控制和浪里淘金的增收措施，方能形成资产管理的闭环。地方国企对商品房库存进行收储-运营，尽管能获得运营收入，但购买资产仍沉淀巨额资金。是否能够通过合理安排实现资产证券化等方式退出，也是对企业的又一重考验。 2024年全国实际GDP增速5.0%，低于2023年经济增速5.4%，分季度看，2、3季度经济下行压力明显加大，GDP实际增速下滑，M1同比负增长、同比最大跌幅7.4%。至4季度，中央及地方财政政策发力，M1同比跌幅持续收窄，经济状况边际改善，但整体让面临较大压力经济面：2024年经济发展压力增大数据来源：wind，同策研究院-4.2-7.4-10.0-8.0-6.0-4.0-2.00.02.04.06.08.023/123/223/323/423/523/623/723/823/923/1023/1123/1224/124/224/324/424/524/624/724/824/924/1024/1124/122023至2024年12月中国M1同比%-1.42022至2024年全国GDP分季度实际同比增速4.76.555.35.34.74.65.401234567% 2024年中国社会消费品零售总额同比增长3.5%，低于全国GDP增速，对经济增长的贡献不足，上海社零同比下降3.1%，拖累经济增长。居民消费信心较弱，控制支出，各行各业均出现一定的消费降级现象经济面：2024年上海及全国均面临一定的消费降级压力4.83.702468101214161820社会消费品零售总额当月同比2023至2024年12月中国社会消费品零售总额同比增速2024年12月上海社会消费品零售总额同比增速%-4.310.9-13.5-3.1-20020406080100120上海社会消费品零售总额当月同比% 2-3季度，全国及31个大城市城镇调查失业率上升，居民收入承压，对未来发展的信心减弱，消费更加理性。分年龄段看，16-24岁、25-29岁是租赁市场的主要客群，失业率高于30-59岁家庭稳定群体，对租赁市场影响较大经济面：就业压力增加，居民收入承压5.055.14.44.64.85.05.25.45.65.86.023/123/223/323/423/523/623/723/823/923/1023/1123/1224/124/224/324/424/524/624/724/824/924/1024/1124/12中国:31个大城市:城镇调查失业率中国:城镇调查失业率2023至2024年12月中国城镇调查失业率%0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.016-24岁25-29岁30-59岁2024年分年龄段中国城镇调查失业率（不含在校生）% 0.60.1-1.0-0.50.00.51.01.52.02.523/123/223/323/423/523/623/723/823/923/1023/1123/1224/124/224/324/424/524/624/724/824/924/1024/1124/12中国CPI:当月同比中国CPI:租赁房房租:当月同比中国消费需求持续疲弱，12月中国及上海CPI依然面临通缩压力。国际CPI通胀目标通常设置为2%，中国及上海CPI连续一年半处于低位，本月全国CPI同比降至0.1，全国租赁房房租CPI连续9个月负增长，上海CPI同样处于低位， 租赁市场需求疲软经济面： 物价面临通缩压力、租金下行压力明显数据来源：wind，同策研究院2023至2024年12月中国CPI及租赁房房租CPI2023至2024年12月上海CPI及租赁房房租CPI0.10.6-2.0-1.5-1.0-0.50.00.51.01.52.02.53.023/123/223/323/423/523/623/723/823/923/1023/1123/1224/124/224/324/424/524/624/724/824/924/1024/1124/12上海CPI:当月同比上海:CPI:居住:当月同比%% 上海租赁住房活跃度持续低位运行。通过人口大数据及网络行为大数据，建立租房客户寻找房源的活跃度指数，2024年上海租客的活跃度持续降低，这意味着租客看房、找房的规模下降，反应市场租赁需求减弱。截至12月底， 上海租赁活跃度同比